| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年02月14日 11:17 |
作者： |
郭茹 |
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2009年你是否有买房的打算？
虽然经济形势的不明朗使房地产市场难以走出低迷的境地，但对有真实需要的人来说，现在出手却可以享受到接近历史最低的利率水平。目前市场上房贷产品种类繁多，各家商业银行也加大了个贷市场的营销力度，个人可以根据自己的需要选择适合自己的产品。
由于我国利率存在管制，各家商业银行在利率水平上没有多少竞争空间，因此纷纷在还款方式等方面做文章。这些产品可以更灵活地适应不同客户的还款需求，有些产品还可以起到变相降低实际贷款利息的作用。
目前较为普遍的房贷产品为“等额本金还款法”（每月偿还的本金相同）、“等额本息还款法”（每月归还的本金和利息总额相同）。多家银行还推出了“等额递增”（一段时间内每月等额还款，而以后每间隔一个期限增加还款额）和“等额递减”（一段时间内每月等额还款，而以后每间隔一个期限减少还款额）等还款方式。
多家银行还通过提高还款的频率来变相为客户降低利息成本，例如“单周供”、“双周供”等产品。
以双周供为例，还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。由于加速了本金的还款频率，可以达到缩短还款期限、节省利息支出的效果。据粗略测算，缩短的还款期限可以达到7年以上，节省28%的利息成本。
如果你是刚刚工作没几年的年轻人，收入仍然较低，不希望因为买房而影响了生活质量，那么可以选择前期还款小的产品。除了上面提到的“等额递增”产品，有的银行打破了“等额”的概念，允许客户在先期的一段期限内先按照贷款额的一定比例来还款（这一比例通常较低），在这段时期结束后再采取等额本金或等额本息等其他方式来还款。
深发展的“气球贷”、招商银行的“自主供”等就属于此类产品。贷款客户可以选择一个较短的期限作为贷款期限(如3年、5年或10年)，而按照较长的期限(如30年)来计算月供，到期时一次性偿还剩余本金和利息。这样客户在还款期每月的还款压力会较小，等有了一定积蓄则可以实现提前还款。与传统还款方式相比，这种方式适用的利率要比普通方式低，可以降低利息成本。
如果你已办理好了贷款手续，但还需要一段时间进行装修才能入住，可以选择一些银行推出的“入住还款法”。在入住前的一段时间，你可以只还利息而不还本金，等期满后再恢复正常的还款。这样可以降低在入住前的月供负担，可以节省出资金用于装修等事宜。
而在目前全球性金融危机的阴影笼罩下，还有的商业银行推出了根据客户收入变化来选择还款方式的产品。如兴业银行推出的“随薪供”产品，如果客户受到经济形势下滑的影响面临着收入下降的风险，就可以向银行提出申请，在一定期限内暂缓偿还本金，这一期限可以长至3年。这样，在应对危机的这段日子里，还款压力可以得到暂时的缓解，使正常的生活不会受到影响。
此外，如果父母和子女想共同来买房，可以选择“接力贷”产品，父母和子女组成共同借款人。不过此类贷款要求父母和子女均要具有稳定的职业和收入，另外对父母年龄较大的一方也有年龄限制。
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