| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年02月13日 07:37 |
作者： |
王芳洁 |
| |
位于北京市通州区的一栋住宅楼已经停工很久了。工地附近，冷清的售楼处门可罗雀。但它也曾经热闹过，第一次是2006年项目开盘时，排队购买的人群令这里门庭若市。第二次却是2008年年底，一些接到延期交房通知的购房者到售楼处抗议。
尽管开发商介绍延期交房是由于“北京奥运期间停止施工”造成，并且同意对购房者按合同约定进行赔偿，但先后两次，整整14个月的延期，仍然隐隐让人感到理由的不充分。在冠冕堂皇的理由背后，是否还有其他的故事发生？
再延期的承诺
在停工项目开发商的一间办公室里，项目的效果图依然被放在显眼的位置。从图上看，这个气势恢宏的住宅项目绿荫环绕，车流如梭，非常美好。
如按最初的合同约定，该项目早已于去年年中交房，经过半年时间的入住和装修期，想必整个情况已经与效果图无异了。但是第二次接到延期交房通知的业主明了，项目将推迟到今年9月交付。
项目管理层告诉记者，也许具体的交付时间会早一些，之所以会定在9月，是给自己一个充足的时间，以便不会第三次违约，“如果再违约，就真的说不过去了。”
上述管理层介绍，待下个月天气回暖后会很快组织施工，一定按“期”交付使用。并且项目延期除了对购房者而言，对开发商来说亦是巨大的损失，公司已经与大部分抗议业主达成赔偿协议，按照万分之一合同金额/日的赔偿金额进行赔付，估计相关赔偿已经超过1000万元人民币。另外，延期交房还给开发商带来了其他方面的经济损失。
不过十分令人疑惑的是，该项目早在2006年便开始预售，也就意味着已经开工，购房合同约定的交付时间也在奥运之前，即便2008年上半年受到影响，也不至于延期14个月之久。
巨大的资金缺口？
开发商有一点没有说错，这确实是一个规模庞大的项目，单体住宅建筑面积已经达到了18万平方米，整个楼座依路而建，竟蜿蜒而去数百米。
单就建安成本而言，“比普通住宅贵不少”，上述管理层介绍。究竟有多贵呢？管理层先后提供了两个数字，一说约3000元/平方米，后又表示不止，最终可能达到了5000元/平方米。按照这两个数字，整个住宅楼的建安成本大约在5.4亿至9个亿之间。
2006年，开发商曾针对这个庞大的建筑进行了广泛的宣传，追随者甚众，及至一期开盘576套房，很快销售大半。开盘价格在6100元/平方米左右。
参考项目的建安成本，再加上土地成本、财务成本、各种税费以及管理费用，6100元/平方米绝对不是一个高价。项目管理层亦认可这个结论，表示当初定价的策略是“低开高走”。
不知出于什么原因，开发商“低开”之后，并没有“高走”，甚至去年一年都没有销售，项目总住宅套数为2346套，至今只销售了572套。而这572套盈利甚少。
尽管项目只销售了1/4套数的住宅，尽管最终形成了延期14个月交房的结果，但整个项目的建设在一段时间内是持续的，目前也已经封顶。这就意味着开发商已经付出了高昂的建筑成本。
管理层亦认可了记者的判断，就该住宅楼而言，目前资金缺口很大。据了解，今年该开发商已经开始重新销售。当然，经过交易量几近腰斩的2008年，整个北京房地产市场在2009年开局并不理想。
然而，故事在这里并不告一段落。尽管这边厢项目已经停工，但管理层介绍，仅一条马路之隔，开发商还有1000亩土地一级开发工作在做，目前已经完成了15万平方米的农民安置房。而在异地，开发商还有两个尚未销售的房地产项目在建。
换句话说，该开发商在过去一年没有销售收入的同时，仍在对房地产市场进行大量的投入。尤其针对一级开发项目，因没有抵押物很难获得银行贷款，需要企业使用自有资金或者通过其他方式融资。当然，管理层介绍企业有自己的融资渠道，但待记者追问，却又语焉不详。
实际上，类似于上述开发商的操作思路十分普遍，绝大多数开发商都希望将盘子做大，这种欲望在2006~2007年地产高峰期时更加膨胀，跑马圈地往往不惜代价。随着盘子的不断扩大，所需要的投入也很大，这就需要企业家高超的“腾挪之术”。但是这个技法成功的基础是，企业无论是以销售还是融资，能够保证充足的现金流来运转。
有两种情况可能造成企业的现金流不畅，第一是企业发展过快，销售或融资资金难以满足新增投资的需求，这就是为什么昔日“百亿军团”之一的顺驰会一朝资金链崩断，今日中新地产的现金流亦受到质疑；另一种则是企业的销售、融资不畅，很难维持企业的发展需要。
尽管上述开发商并没有认可企业资金缺口巨大的观点，但也承认此时已是企业最艰难的时刻，而这种艰难或者能够为项目的延期支付提供另外一个版本的理由。
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
