春节假期刚过，单位发的年终奖也终于兑现，房奴们到底是用来到底是投资理财，还是提前还贷？这笔额外的收入着实让不少人有了甜蜜的烦恼!

目前大多数银行房贷客户当初办理贷款时，在合同中都是约定房贷利率一年调整一次的，而且，基本上都是约定从每年的1月1日起调整。因此，在央行去年三次加息后，从今年1月1日起，这些房贷客户的月供将增加，按7.05%执行。

银行年后迎来了“还贷潮”，提前还贷到底有多少的“优惠”，还贷过程中又需要注意些什么呢？在此小编为您做一梳理。[相关文章]

2012年 您的房贷涨多少？

从2012年1月1日起，房贷利息一共上涨了多少呢？央行分别于2011年2月8日、4月5日、7月6日宣布加息，五年期以上贷款的基准利率已经从2011年初的6.40%涨到了7.05%。

以100万元贷款为例，贷款30年，选择等额本息还款

1、贷款时间在2011年2月9日以前：按基准利率打7折优惠执行，现在的利率为4.48%，月供为5054.98元；下个月起利率为4.935%，月供为5328.56元。月供增273.58元。

2、贷款时间在2011年2月9日至4月5日期间：按基准利率执行，现在的利率为6.60%，月供为6386.59元；下个月起利率为7.05%，月供6686.64元。月供增加300.05元。

3、贷款时间在2011年4月6日至7月6日期间：按基准利率上浮10%执行，现在的利率为7.48%，月供为6978.46元；下个月起利率为7.755%，月供为7167.58元。月供增加189.12元。

了解自己是否需要提前还贷？

一、看自己的还款时间长

一般来讲，贷款的利息与本金之间的比例基本是这样的，贷款最长年限是30年，通常分为三段，即10年、20年、30年。无论等额本息还款法还是等额本金还款法，10年的贷款利息，接近本金的1/3左右；20年的贷款利息，接近本金的2／3；30年的贷款利息，本息接近相等。

也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。

但无论是等额还款法（月还款等同）还是递减法（月还本金相同），提前还贷越早越划算，如果一笔贷款已经还了好几年，再提前还贷就相当于把最优质的“低息贷款”还掉了，反而不划算。

二、享受7折优惠利率的贷款人

享受7折与8.5折之间的购房者，由于已经享受优惠，甚至房贷利率与存款利率目前仍存在“倒挂”现象，因此不需要提前还贷。目前5年期存款利率已经达到5.5%，而之前享受7折利率的房贷即使是按照7.05%的标准算利率也仅为4.935%，也就是说5年期存款利率与7折房贷利率形成“倒挂”，利率相差0.565%之多，如果按目前市场上一年的理财产品平均收益6.5%算，差别就更大。“这些贷款人要特别珍惜廉价的贷款。”农行省分行营业部人士强调。

三、看违约金需缴纳多少

违约金要比涨利率多出来的还要贵不宜提前还款。多数的提前还贷都需要缴纳违约金，具体的费用每个银行都有所不同，所以，在做提前还贷前，最好先跟银行进行相关的咨询。

四、短时间内还会需要向银行贷款的市民不宜提前还贷

如果短时间内还会需要向银行贷款的市民不宜提前还贷，如果现在把钱一下子还给银行，之后再申请贷款时，利率可能会上浮得更高。业界人士认为，就今年政府和央行出台的对房地产市场的宏观调控政策来看，新增贷款要想再获得7折利率房贷的机会已经很小，特别是对改善型需求的购房者来说，要想获得利率优惠，在目前这种政策背景下几乎没有可能。

五、关注自己的家庭财务结构

关注的是家庭的财务结构，如家庭的资产负债率是不是处于比较健康的水平之内，其次要关心的是月供支出在家庭现金流中的占比。

这两项指标控制得当后，保证家庭财务健康的前提之下，再来考察提前还贷所产生的机会成本。

“如果在你的资产状况中，无论是负债的比例，还是月供在当月收入中的占比完全在可以控制的范围之内，既然已经锁定了4.158%的低利率，我们建议你不妨暂时搁浅一下提前还贷的念头。”

银行的提前还款方式的选择：

贷款合同一经签订，其中的还款方式是不能改变的。但你提前还款后，可以选择：

A:将所剩贷款一次性还清；

B:部分提前还款，月供不变，缩短还款期限

C:部分提前还款，减少月供，还款期限不变

D:部分提前还款，减少月供，缩短还款期限

E:部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。

无论是本息法、还是本金法，如果提前还款，掌握一个原则：还的越早、越多，总利息越少。

慎选适合自己的提前还贷方式

银行在帮你做一些提前还贷的建议的时候，其实未必适合你，最好还是自己先算一算。最近，网上也有不少网友在讨论提前还贷的事。

网友土豆哥哥在微博说，09年贷款94万房贷，期限25年300个月，7折利率，4.48%的利率，每月定额本息，2011年12月底提前部分还款5万，选择上页提的B方式，部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。

这按计算器计算所得本应该是减少了28个月的月供，但招行却只给减少了7个月。

对此，招行的解释是网友之前已经签过了2012年利率不增加的协议，减少7个月而不是28个月的原因是为了保证2012年的月供跟2011年的是一样的。也就是说，招行帮网友选择了D方式的还款：部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。但到底哪种方式比较划算，可以参考下以下提供的计算过程，您根据自己的具体情况进行判断。

　试算下哪种方式更合算：

1、提前还款5万，直接减少28个月的月供，按2012年的新利率计算，2012年将比2011年多还2945元。按新利率计算，总共将多还65044元。（直接减少还款期限，月供不变）

2、提前还款5万，只减少7个月，按2011年每月还款额5214.16还款，相对28个月来说，少了21个月，21个月的月供是109497.36元。（减少月供，减少还款期限）

长远的利率变动是不清楚的，但专家建议，提前还贷的前提是以尽量大的减少利息和还款期限为好，因此小编觉得如果不是急着在2012年省下2千多元的话，还是选择减少期限28个月比较合适。银行在帮你做一些提前还贷的建议的时候，其实未必适合你，最好还是自己先算一算。

银行的提前还款程序及注意事项：

1：程序：
　　首先向发放贷款的支行领取提前还款申请表格，需携带贷款人身份证原件。在1—2个月后(以各支行的工作情况而定)银行会通知贷款人去贷款支行办理还款手续。
　　2：注意事项：
　　需要在贷款期限满一年后才能提前还款；需在银行约定的时间前去办理；需携带贷款人身份证，贷款合同；需将还款金额提前打入借款时用的借记卡内。
　　3：注销：
　　一次性付清贷款金额后，在2周工作日内，银行会通知贷款人去房地产交易中心办理抵押注销手续。在房地产交易中心2楼即可办理，需带房产证、身份证原件及银行开具的还款证明。　　

提前还贷不要忘了这几件事

　一、要向贷款银行进行咨询。由于各家银行对于提前还贷的规定是不一致的，购房者需要在提前还贷前弄清贷款银行的操作流程，以及是否需要交纳违约金等。

二、提前还贷的购房者一定不要忘记去保险公司办理退保手续。据了解，虽然2006年之后贷款购房已经取消了保险费用，但在2006年之前贷款的购房者是需要交纳保险费用的。以70万元、20年的贷款为例，实际保费为700000×0.5%。×20=7000元；如果其将贷款期限缩短10年，应收的保费为700000元×0.8%。(10年保险期限对应的费率)×10＝5600元，可退保费1400元。此外，各家保险公司的保险费率也是不尽相同的，购房者也需要以实际购房贷款时所采用的保险公司费率为准。

年终奖做其他投资的话

“如果将用于提前还贷的资金投资到其他领域，比如证券市场或者其他实业中，只要收益率超过贷款利率，对个人而言，完全可以获得比提前还贷更高的收益。”有理财师认为，目前国内个人消费贷款中近八成是个人住房贷款，普通购房者能通过银行获得贷款的渠道也主要是按揭贷款，如果在个人、家庭财务允许的情况下，可以适当地利用手中的闲置资金多渠道投资。

保值增值

年终奖由于每个人的数目不同，所以适合投资的产品也会不同。而近期股市连续下跌，且短期内不会有像样的反弹出现，楼市延续国家调控政策，投资需要谨慎操作。

建议对于年终奖的投资，应从目前的市场投资点出发。一是关注实物黄金的投资，目前国际金价已经从1900美元/盎司，调整到1600美元附近，投资者应该在短期历史低位逐步分批买进，对于普通投资者而言，1600美元以下都是较好的投资机会。

由于目前紧缩货币政策的影响，央行贷款基本利率已经达到历史高点，由于债券型基金收益与基本利率成反比的规律，有媒体预计以后一年左右的时间，央行基本利率将成下降趋势，所以投资债券基金，在未来的时间里，将取得超额的收益。按照2008年的经验，当时强债的基金，在半年内即取得了年化10%的收益。因此若未来一年内，国内存贷款利率下调，将给投资者创造了财富增长的机会。

充电休闲

大家平时忙碌、努力地工作，就是为了提高家庭的生活质量，理财的目的也是如此。发了年终奖，进行投资固然重要，拿出其中一部分去消费，提高生活的品质更加重要。可以选择外出旅行。

行万里路，读万卷书，旅行可以放松心情，可以增长见识，通过旅行还可以为下一年的工作积攒动力。此外，还可以学习语言或者新课程。学习是最好的投资，既可提高自己的技能，又能提升个人素质，为日后的发展增加筹码。