从2001年到2007年，住房抵押贷款业务曾是全世界零售银行业务增长的推动力，有些市场甚至超越了合理限度，在抵押债务与一国生产总值的比例上表现得尤为明显见下图。不过，仔细分析后发现，从2003至2007年间，单位获利能力其实在不断下降，这主要是由于零售银行之间激烈的竞争导致净利息收入减少造成的各大市场下降了约50个基本点。2008年，由于次贷危机爆发而引发的经济总体放缓、资产危机影响资金成本以及风险成本增加等三方面因素，导致了零售银行被迫减少按揭贷款业务。

　　日前，凯捷、联合信贷银行和欧洲金融管理和市场营销协会Efma联合发布的《2009世界零售银行报告》指出：为了确保应对未来的挑战，零售银行将需实施重大转变，并制定更有效的按揭贷款业务盈利模式。本期报告的结果是依据欧洲8国、美国和日本实施的大型市场调查，与17个国家54家大型零售银行的高级管理人员面谈和深入分析后得出。

　　进行完整的按揭贷款利润分析超过80%的被访银行反映，他们的盈利分析集中研究净息差利润，有些银行也关注其他收入，如服务费、保险利润等。但只有少数银行制定了一套现今成功运营所必需的、完整的按揭贷款利润分析，即包括收入、风险成本、运营成本分销、贷款发放、服务和信息技术和资本成本，并且使用关键盈利指标，如税后净经营利润、经济增加值和风险调整资本的风险调整回报。这才是一套全面的利润分析方式。

　　凯捷集团全球金融服务总裁BertrandLavayssiere表示，“很多银行在贷款操作过程中，没有将软性成本以及流程的有效性考虑在内，如贷款是不是遇到拖延、放贷流程中效率的高低等等。因为低效率和长时间的操作会带来更多的人工成本。此外，就是风险因素，也是一个重要的考量标准。所以说，整个定价需要一个模型来分析，该模型将全面地考虑各种因素，并形成一系列相对应的指数，然后根据对不同客户进行细分，来选择某种指数进行最后定价，这才是一个全面的风险定价。只有考虑到风险回报以及所有经济因素的影响，才能把目前80%的银行采用的传统定价模式升级到全面的定价模式，并进行准确的盈利分析。”

　　重新考虑采用混合策略《2009年世界零售银行报告》同时列举了不同国家不同的按揭贷款用途。例如，在瑞士和德国，按揭贷款更多的情况下是一个独立的产品即贷款产品自身就可以盈利，而不是一个挂钩产品即主要以低利润销售并且主要是为了获取客户或者一个混合产品即目的是为了获取客户，同时也谋求获利回报。与此相反，在法国、瑞典和克罗地亚，按揭贷款更多地被作为一种挂钩或混合产品。

　　“曾经依赖于挂钩或独立战略的业绩表现优秀的零售银行，将不得不重新考虑采用混合策略。”凯捷集团金融服务亚太区领导人兼副总裁ColinFlynn在接受采访时表示，“因为交叉销售的重要性日益提高，银行将因此放弃独立策略；销售额的大量缩减，将迫使银行通过交叉销售卖出更多产品；而针对特定捆绑销售产品组合如按揭贷款加上信用卡服务的监管限制提高，将威胁那些完全依赖挂钩战略的银行。”

　　“在中国，对于国有四大行来说，有很大的客户群。但是对于银行来说，客户量大并不是最重要的，最重要的是损溢表，也就是说一个‘借记’，一个‘贷记’，一进一出从而实现经济价值。因为我们不单要吸引客户，还要把客户引进来、留住，并成为更好的客户，这是一个良性循环。在这一过程中，不光光是为了销售一个产品，而是要扩大到更多产品线，并进行交叉销售，让客户告诉客户，这是一家好的银行，这才是最重要的。中国四大银行即使有那么多客户群，也要继续努力，使客户群成为真正使银行获利的客户。”

　　回归以储蓄为基础的做法2009年零售银行在十字路口徘徊，因此必须做出重大变革，以确保未来5年保持成功。该报告研究后发现，零售银行需要重新思考自己的商业模式，并回归到以前那种以储蓄为基础的做法，放弃过去几年里以信用为基础的模式。事实上，在这场危机的背景下，信贷专家单单依靠自己能力求生存是令人怀疑的。

　　BertrandLavayssiere表示，“为了降低银行的风险，我们鼓励银行吸取更多的存款作为基

　　础。因为从更稳健的方面来看，银行应该依靠传统业务来发展。当然，这并不是彻底否定资产管理与运作，而是对于全球经营模式来说，应该注意到资本市场过于活跃，资本市场的流动变得那样容易，其实也预示着风险将成倍放大。因此，银行要有大量存款作为基础是非常必要的，这将影响他们的生存战略。如果没有存款，他们很难发展其他的业务类型。对于国外的银行来说，现在最大问题是，以风险系数不对称的回报系数将钱贷出去，使得整个银行资金库变得枯竭，所以，国际银行面临的重大问题对于中国银行来说，也需引以为戒。中国的银行更应该牢牢抓住他们的客户群。即使中国的银行到国外谋求发展，大量的客户群也是中国的银行最核心的竞争力。”