在商业地产类信托受到重重监管的情况下，近期许多资金开始进入保障房市场，使该类产品的发行明显升温，且预期收益率节节提升。数据显示，目前与保障房、棚户区改造项目相关的产品收益率普遍在8%—9%以上，引来投资者的广泛关注。

　　产品名称：湖南信托“湘潭河西滨江棚户区改造—七彩湘江片区项目集合资金信托计划”

　　信托期限：3年（湖南信托有权在信托期限满12个月后提前结束本计划）

　　信托规模：6000万元资金门槛：50万元预期年收益率：购买金额300万元以下为8.25%，300万元（含）以上为9%

　　资金投向：湖南信托将多个由投资者指定用途的信托资金集合管理运用，向湘潭城市棚户区改造有限公司提供贷款，用于七彩湘江片区项目的棚改建设，以获得稳定的贷款利息收益。

　　点评：据不完全统计，今年以来，挂钩保障房建设和棚户区改造项目的信托产品发行规模总计约79亿元。这些产品大都在名称中标明“棚户区改造”“经济适用住房”“廉租房”等字眼。4月以来，这些保障房类信托项目收益呈现集体上扬态势。其中，传统的高收益品种棚户区改造项目的平均收益水平已能维持在9%以上，接近普通房地产信托产品9.6%的平均收益。

　　此外，与一般的地产信托相比，保障房类信托具有投资门槛低的特点。如上述产品的投资门槛仅需50万元，而目前一路提升的地产信托门槛有的已达150万元-200万元，较具吸引力。

　　产品名称：中融信托“瑞信棚户区改造项目股权投资集合资金信托计划”

　　信托规模：总规模20845万元，其中优先级13330万元，次级资金7515万元。

　　信托期限：1年预期年化收益率：8%-9%资金门槛：100万元资金投向：中融信托将所募资金用于对四川中西置业有限公司进行股权投资，资金专门用于该公司开发经营的成都大邑县晋原镇桃园新城西区棚户区改造项目。

　　点评：虽然投资保障房信托是近期市场的热点，但这并不意味着保障房信托就没有风险。

　　首先，很多保障房项目本身并不适合信托投资，因此，投资者要了解产品设置如何确保收益水平。如公租房项目往往需要三、四十年才能靠租金收回投资成本，而信托项目的期限最多三、五年，一般都是一到三年。其次，对于棚户区改造项目，要警惕信托公司将商品房开发项目和土地储备项目“乔装打扮”的可能性，一些信托公司利用保障房之名，为地方政府提供土地储备融资。这种做法的风险主要来自于地方政府融资平台的债务风险，因为很多地方政府早已债台高筑。

　　另外，有些保障房信托项目只是打着保障房的旗号，但资金不仅参与保障房，也参与商品房，且后者资金占比更大，这些问题都要加以警惕。