中国证券报记者：如何看待房地产信托提供的较高收益？

　　赵鹰：房地产信托理财目前的较高收益，是相对于投资工商企业、基础建设企业而言。房地产企业的初始负债率甚至可以达到80%，而工商企业通常不高于60%，基础建设企业通常不高于70%。所以，房地产信托理财回报的高收益首先应该是超额负债下的超额收益。

　　另外，行业基本面决定了收益水平。房地产行业的毛利率以及净利润率都显著高于其他行业的企业。以当前10%左右的房地产信托理财回报率，相对于房地产行业自身的回报，是出于一个适当但并非绝对高企的水平。由于房地产行业的投资者可以充分利用资本杠杆，同时我国房地产行业还实行“预售”制度，基本上投机者的回报率要远远高于房地产信托理财的回报率。

　　房地产信托理财的门槛较高。一般房地产信托理财的门槛是100万元，这就意味着进入这个市场的，基本为有一定投资经验，具有较强风险承担能力，特别是具有长线投资眼光的高端投资者。因此，房地产开发商对于资金可以长期使用，而不用担心被短期赎回，这样也可以保证投资收益的稳步提高。

　　白贵华：房地产信托产品的较高预期收益是与地产行业的较高投资利润相对应的，同时，国家的宏观调控政策，压缩银行对房地产行业的资金供给，在银行低成本资金缺失的情况下，在一定程度上促使房地产企业高成本融资，这两个因素是短期信托理财产品投资者年化收益率进入较高区间的直接因素。

　　赵杨：房地产信托优秀的收益能力主要来源于其投资领域——房地产行业的特殊性：一是商业地产项目本身具有高风险高回报属性，而信托公司面对的群体又多属急需资金的中小型开发商，使这一特点更为突出。二是在目前行业持续调控的背景下，开发商经营风险增大，信用保障能力有所下滑，相应地，其融资成本提升，投资者可获取的投资收益随之走高。

　　由以上两点可以发现房地产信托产品的高收益水平来源于其高风险伴随的风险溢价，虽然在各种措施的保障下目前房地产信托产品几乎未出现无法兑付的情况，但这并不代表未来仍能如此。因此，投资者应谨慎对待这类产品。

　　中国证券报记者：在严厉的房地产调控措施下，房地产信托是否存在较高风险？

　　赵鹰：首先从房地产行业的整体发展趋势看，房地产市场短期内受宏观调控影响会有一定波动，但中长期应该看好。同时，由于城市土地的溢价效应，房地产市场价格更多呈现一种比价效应，房地产行业的盈利模式也显著异于其他工商企业。房地产行业保持一种稳定、持续、可观的盈利模式应是经济生活的常态。

　　白贵华：严厉的房地产调控措施并不代表一定会出现房地产信托风险，关键取决于房地产信托产品在设计中对风险的控制程度。一个好的信托产品的风险控制应考虑四个要素：良好的有实力的投资目标公司（即合作伙伴）；充足的担保（抵押、质押、保证等）；完善的产品交易结构；投资目标公司及合作伙伴道德风险可控。如果信托产品能够遵循上述标准，那么政策变化和调控应该不会影响信托产品的风险。

　　赵杨：在房地产调控背景下，房地产信托的整体风险将有所增加，但对此类产品不需要持完全否定态度，那些市场前景较好、风险可控的项目仍然值得投资。