| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年04月08日 08:15 |
作者： |
王蔚祺 |
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2008年中国房地产业经历了资金寒冬，房地产投资信托基金（REITs）的开闸成为该行业最热切盼望的事情之一。德勤昨天表示，中国REIT市场的建设在税务、实践和经营等方面存在诸多需要解决的问题，其在对房地产行业发展的促进作用难以取得立竿见影的效果。
REITs可以为房地产开发商提供一个新的融资渠道，但是主要面向收入流稳定、风险低的优质资产；并且扩宽了私人投资者的投资渠道。近期有消息指出多个政府部门已经会同央行拟定REIT试点总体框架，另有一些城市，包括上海、深圳和天津等也正在研究REIT试点产品。
但是德勤在昨天发布的《德勤中国房地产投资手册》（2009版）中指出，影响REIT在中国发展的问题并非仅靠政府立法就可全部解决。根据过往经验，政府不可能一次解决影响REIT的所有关键问题，因此即使颁布了REIT立法，中国的REIT市场也需要一段时间才能够成熟起来。
REITs最初可能只向中国国内投资者开放，但是随着市场发展，外国投资者肯定希望参与REITs的投资。届时还会产生进一步的税务问题，例如按照中国与相关国家或地区之间的税收协定，如何对待REIT的利益分配。
一些实践和经营因素，也将影响到REITs在中国的发展，其中包括估值问题――由于市场缺乏透明度，对房地产进行估值仍然比较困难，因此为REIT确定适当的估值原则将成为一项挑战。
另外其管理结构，即由内部管理团队还是由外部经理人管理也值得商榷，而且管理者需要兼具专业的资产管理和房地产管理知识。
适合投资的房地产供应情况也将制约REIT市场的发展，由于REITs通常以优质的、提供稳定收入的成熟房地产作为投资目标，德勤认为，虽然近年来中国房地产市场开发了大量项目，但是符合上述要求的高品质建筑物仍较为有限。因此，REITs的投资能力可能被削弱。
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