| 来源： |
投资有道 |
发布时间： |
2009年05月07日 13:44 |
作者： |
高振 |
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你的理财热情复苏了吗？
文／高振
不管是经济数据或是经济学家的口风，都随着天气悄然转暖，即使不谙理财也不妨碍投资人亲身感受得到，于是会有是要先还房贷还是先投资的疑问。渣打银行(中国)个人银行部首席投资总监梁大伟就建议，一些高收入、现金流充裕的群体可以考虑先投资，因为投资回报率将高于节省的利息；绿地集团资产运营部的李伟博士也建议，此时投资一些有升值潜力的商铺也是不错的选择。
当然投资不能昏了头脑，过去的教训历历在目。普益财富研究员曾理告诉投资人，即使家庭人口个个有社保，也依然需要购买相应的人寿险、重大疾病险等。华商基金市场部总经理刘德雷则认为，理财要分清长、中、短期目标，才能找到最适合自己的方式。
先还房贷还是先投资？
章先生今年33岁，是跨国公司的中层管理人员，有房有车，年收入50万左右。也正预备在下半年结婚。现在的房贷还剩200多万没有还清，因为之前帮人做了几个项目，加上积蓄，现在手边也有100来万的现金。除去基本的开销以及留下婚礼费用外，他觉得还掉部分房贷也没问题。可是，现在的股市看起来已经复苏，身边不少人也在蠢蠢欲动，投资A股，甚至海外的股市。自己是否也应该先把钱拿出来去投资一把？但其实自己对股市并没有太多经验，如果碰上前两年的市况，怎么办？到底是先还房贷还是先投资？
渣打银行(中国)个人银行部首席投资总监梁大伟:先投资，后还贷章先生是一个跨国公司的中层管理人员，目前单身，考虑到维持其一定的生活品质，我们认为每月生活支出占月收入的20%是比较适宜的。另外我们假设章先生已购房五年，贷款全为商业贷款，还款方式为等额本息还款，贷款余额为人民币200万，剩余贷款年数15年。贷款利率为基准利率的七折（5.94%×0.7=4.158%）。汽车无贷款，全额付清。现持有人民币100万，无其他投资和保障。假设房产现值300万，汽车现值15万。则其家庭财务状况如下表所示：
由上表可以分析，章先生的年收入属高收入水平群体。扣除各种生活费用，每月尚有节余且金额不少，每年可累计达22万左右。但上表中流动性比率高达43，远远超过平均标准，反映资金投资不足，造成资金效率利用率较低，投资收益的不足。而且我们也注意到，章先生目前的财务自由度为0，也是由于没有投资性投入的结果。
建议在保证6个月支出流动性的同时，扩大投资比例进一步优化投资资产结构。建议可以在我行作相关的适应性测试，以了解自身的投资目标和风险承受能力，以优化投资组合。务求平衡风险的同时达到理想收益。
另外，章先生在保障方面比较缺乏，建议章先生考虑为本人配置定期寿险、重大疾病险、意外伤害(身故/残疾)险、意外住院险等保险组合，选择合适的保额，充分涵盖因人身意外而造成的各种损失。
box:资料来源：本刊资料室14953833323286房贷基本生活开销合计月支出41666—
41666本人收入—
合计月收入单位：元每月收支状况每月节余 18380200 —
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200房屋贷款—
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负债总计负债10030015415215现金和存款房产汽车资产总计家庭资产净值资产单位：万元家庭资产负债情况
指标数值参考经验数值计算过程家庭财务诊断结果(2009年)负债/资产×100%流动性资产/每月支出流动性资产/净资产×100%每月债务偿还总额/每月扣税后的收入总额×100%投资性收入/日常消费支出×100%小于50%3~815%小于35%148.19%4346.51%35.89%0资产负债率流动性比率净资产流动比率债务偿还比率财务自由度
理财目标分析及风险属性界定1、章先生下半年准备结婚，需准备一笔资金以作婚礼和婚后蜜月使用，预算为人民币15万。
2、准备6个月备用金，约人民币5万。
3、剩余资金（约人民币80万）理财选择及其相互比较见下表：
通过我行的风险适应性测试，综合考虑章先生的年龄、收入、投资经验等因素，章先生属于稳健型投资人，可接受的最大损失为年度投资本金亏损在8%以内，投资预期收益率可达7%。高于持平水平下的应有投资收益率6.13%。因此我们建议章先生应选择先投资。
根据长期章先生家庭现有资产、每月收支状况、工作状况、风险承受偏好，建议章先生采取稳健的资产配置。比较合理的长期持有的稳健型核心资产配置比例为：40%股票类资产投资；35%债券类资产投资；15%现金类资产投资及10%另类资产投资。
box:较高低将承受今后利率上升及市场波动的风险收益不确定，受投资组合、市场等因素影响可以规避一定程度的利率上升风险节省利息约人民币481090元风险性流动性收益性（假设提前还款后，每月还款金额不变）先投资先还款根据计算所得，如果投资组合的年回报率达到6.13%，则投资组合的收益情况与选择先还款节省的利息大致持平。
忙于工作，该怎样投资理财顾先生今年39岁，和太太都是律师，收入稳定，没有负债，但没有太多时间打理资产。每月几万的结余都直接去做了基金定投，余下的就扔在银行。前两年股市上涨，顾先生夫妇的金融资产总额最高时达到过近600万，但也没有赎回。倒是在年初，顾先生也受周围悲观氛围影响，赎出了100万的基金。现在大约还有180万的股票基金资产，加上赎回的基金，银行存款大约有150万。
顾先生自己也觉得把这么多现金放在银行有点可惜，也赚不到钱。可又不知道该投资什么。虽然两夫妻收入都很高，合起来一年有100多万，但都追求生活质量，家庭月开销也很高，要五六万元。加上一个5岁的孩子，很快也要面临读书教育等问题，两人也想送孩子出国接受教育，因此要为孩子留出一些预算。这漫漫的投资长路，该怎么走？
华商基金市场部总经理刘德雷：
理财目标3段走顾先生的理财目标可分为三个阶段:近期目标、中期目标和长期目标。
近期目标：现有资产的保值增值；中期目标：为孩子准备教育及出国留学费用。
长期目标：为顾先生夫妻二人准备退休养老费用。
另外，为应付意外、突发事件及重大疾病的发生，应准备部分资产用于应急备用金及意外保险。
近期目标的实现：现金资产留出部分作应急备用金，一般以半年左右的消费额为宜。由于股市风险较大，顾先生持有的股票资产较多，建议可择机部分转化为股债平衡型基金，以分散风险，追求资产的稳健增值。
中期目标的实现：为了确保在孩子15岁的时候有足够的留学费用，建议顾先生对部分现有资产进行稳健投资，例如可购买债券型基金或货币型基金。
长期目标的实现：顾先生现年39岁。在未来20年内，预计顾先生收入稳定，平均每月有2万元左右的结余，因此可建议顾先生做20年期指数型基金定投，每月2万元。基金定投贵在坚持，尤其在股市低迷的时候，由于相同金额可申购到的基金份额更多，是拉低长期投资成本的好时机。
意外、突发状况的应对：由于顾先生的孩子较小，建议顾先生夫妻二人为自己购买高额意外伤害保险，以加强家庭财务保障能力，尤其是给对方及孩子一份更安心的财产保障。
各方面社保齐全，如何规划商业保险？
李先生今年30岁，从事销售管理工作，年收入55万元，社保完善含医疗补充保险，妻子是临床医师，年收入12万元，享有公费医疗。双方父母均已退休，都有社保医疗，退休金也足够应付日常开支。
二人住房贷款还贷期限还有10年，大约每年要还11万。平常的开销加起来大约每月2万元左右。另外还有其他一些资产。（具体见表格）
虽然全家都有社保，妻子也是医生，但二人还是考虑为自己做一些健康、养老方面的保险。特别是二人希望在近期要孩子，也会加重家庭开支。
但保险的门类实在太多，而且妻子本身也是医生，在医疗方面享有很多便利，那么医疗保险是否还需要购买？其他险种又该如何规划？是否可以考虑投联险？
普益财富保险研究员曾理：
购买150万定期寿险从李先生家庭保障状况分析，他、他妻子和他父母都有社保保障，其父母的日常生活能够自己承担，其妻子享受公费医疗的服务，整个家庭的基本保障比较充分。
李先生家庭应该说是比较富裕的，现金流也比较充裕，但其资产配置结构有一定不合理之处，在综合保障上力度不够，缺乏与其家庭收入相适应的保障。
现在市场上有相当多的保险产品在提供风险保障的同时，还具备一定的理财功能。对于综合保障不足的李先生的家庭来说，可选择一定的保险产品来丰富自己家庭资产组合。建议李先生购买金额为150万的定期寿险、20万的重大疾病保险，以及20万的商业养老保险，为其妻子购买20万商业养老保险。
box:0 0 110—
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110信用卡贷款余额消费贷款余额房屋贷款—
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负债总计负债200102015020220现金及活期存款预付保险费用定期存款基金、其股票房地产汽车资产总计资产单位：万元家庭资产负债情况
资料来源：本刊资料室5104公用费用衣食费用交通费支出402010固定工资奖金其他补贴收入收入单位：万元年收支状况
房产投资，选住宅还是商铺？
罗阿姨已临近退休，子女均已独立，自己退休后每月会有3000多元的退休金，生活没问题。目前自己有一套靠近新客站的两居室和先生自住。自己手边还有100多万的存款，想做些投资，让退休生活更舒适。自己观念也比较传统，喜欢"硬"资产，因此考虑买套房子收租。有人建议她去投资一套商铺，要比住宅回报率来得高。罗阿姨想知道，投资商铺和住宅哪个收益率更好？如果投资商铺的话，是买社区商铺、地铁商铺还是其他？现阶段有什么地段可以推荐？
上海绿地集团资本运营部李伟博士：
关注新开通地铁沿街商铺个人投资房产类型取决于个人风险偏好。通常讲，高风险高收益，反过来也可以说，"高收益意味着高风险"。就罗阿姨的情况来看，如果投资房产，当前需要考虑二个关键问题：首先，哪种房产投资收益率高？第二，哪种房产抗风险能力强？因为投资房产总要有一个退出计划。
就上海房产投资情况看，一般来说，商铺的投资收益率要高于住宅（考虑到罗阿姨经济情况和目前市场状况，不建议参与办公房产的投资）。商铺投资收益率高，出租周期一般较长，租金较为稳定，不必天天跟租客谈判，这是投资商铺的优势；但同时，也要面临出租率和升值问题。
投资商铺要首先选择受经济波动影响较少的经济型商铺。个人投资实力有限，如罗阿姨现有100多万元存款，通过银行按揭可以放大投资规模到200～280万元左右（考虑到罗阿姨实际情况，不建议再增加贷款和投资的规模）。
轨道交通新开通或将开通的站点周围沿街商铺是投资首选。成熟社区商铺和地铁商铺价格均非常高，因而对应的投资收益率较低，而且对于罗阿姨这样的个人投资者来说，投资规模和风险有些偏大。因此，投资规模适宜的有发展潜力的经济型商铺是罗阿姨合适的投资方向。
建议罗阿姨在中环线附近新开通或将要开通的地铁口附近的沿街商铺进行投资。一方面价格适中，多在3～5万元/平方米价位内；另一方面，发展潜力大，轨道交通站点一旦开通，人流、物流日渐充沛，商业环境逐渐成熟，租金必将大幅上升，资产价值也随之升高。近期，建议关注7号线、9号线，10号线、11号线中环内或重点站点周边的沿街商铺，无论新房还是二手房。
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