从2012年起，宜信已经在P2P的基础上增加了大量的第三方财富管理业务。但相比其他第三方，宜信自己作为基金管理公司发行了很多地产有限合伙项目，这部分盘子的规模已经接近300亿元。昨日，一名与宜信有过合作的基金管理公司对《第一财经日报》记者称。

　　不过，由于地产项目风格较为激进，上述300亿地产项目正在多处爆发逾期或坏账风险。

　　继媒体爆出宜信在东北地区有8亿坏账之后，《第一财经日报》记者近日独家获悉，宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司（下称“宜信卓越财富”）发行的即将于下月到期的杭州某商业地产项目，也存在潜在的逾期或坏账风险。

　　杭州3亿商业地产项目风险潜在    《第一财经日报》记者跟踪的上述商业物业，来自上海一家专业开发保障性住房的小型房地产开发公司，定位于高端写字楼项目。项目从2011年11月开始正式施工，计划于2013年10月达到可预售状态，于2014年4月前后竣工，2014年7月正式交付业主。

　　该商业地产项目的还款来源为办公楼的预售回款，以及该开发商在上海某处的动迁安置房项目回款作为还款来源。

　　但有接近该开发商的消息人士对《第一财经日报》记者透露，目前该办公楼还没建成，办公楼也并没有预售出去。不仅如此，该开发商在上海的动迁安置房项目也面临着到期不能及时回款、资金兑付一再延期的情况。

　　不过，该项目介绍书显示，宜信有6亿土地和在建工程及项目公司51%的股权作为抵押。

　　上述与宜信有合作的基金管理公司人士称，宜信这两年在地产项目上的风格激进，涉足很多三四线城市的地产项目。宜信在辽宁的阜新、抚顺发行了四五个地产项目，给到开发商的总体资金成本在30%左右。

　　4月9日，有媒体报道称，宜信被曝出有8亿元贷款已经坏账，贷款主体已遭到多起诉讼，宜信即使申请资产保全，也很难追回全部欠款。经过一天的内部调查，宜信公司在当日下午回复称，公司在东北地区开展的多个地产项目，总规模远未达到8亿元。宜信与各项目合作方定期进行项目调查和跟进，目前各项目均正常运作，并未发现某些网络媒体所讲的造假和跑路情况。

　　有限合伙层层“嵌套”    与一般的第三方理财公司代销地产信托、地产有限合伙相比，宜信介入了利润空间更为丰厚的地产有限合伙基金的发行上。由于宜信是P2P起家，客户积累也主要是那些可投金额在10万元至30万元的群体，而有限合伙企业的总人数又不能超过50人。因此针对那些动辄上亿的房地产项目，宜信需要用多个有限合伙企业来一层层地“嵌套”，从而达到化整为零的目的。

　　以上述杭州商业地产项目为例，宜信会在其投资者层面就成立多个有限合伙企业，然后这些有限合伙企业作为LP与该房地产开发商控制的一家投资管理公司又组成10个子基金。之后，这10个子基金又作为LP，与宜信卓越财富投资管理有限公司（GP）组成宜信财富-XX地产基金（有限合伙）。后者再通过一家银行向该房地产开发商做委托贷款。

　　在该基金中，宜信给的投资额度为30万~50万元，投资金额预期年化收益率为8%，50万~100万元的为8.5%，100万元以上的为9%，基金成立半年后可以赎回。

　　尽管收益率并不吸引人，但业内人士透露，宜信的地产有限合伙基金依然销售非常火爆。“都是宜信自己在卖，他们积累了一定品牌，客户基数又多，因此销售能力非常强大，很快就能卖完。”

　　一位业内人士向《第一财经日报》记者介绍，宜信地产项目的结构与歌斐资产地产基金的结构模式相同，在这样的有限合伙企业中，基金的管理人为宜信，一旦项目最后出现问题，宜信需要去处置开发商抵押的资产。但一个风险在于，由于在建工程不能向非金融机构抵押，因此多是将资产抵押到委贷银行名下，而一旦出现问题，通过银行去处置抵押资产手续极其繁杂。

　　附：相关新闻报道：

　　据香港万得通讯社9日报道，宜信有8亿贷款已经坏账，文章称宜信此次似乎落入精心设计的坏账“陷阱”。针对媒体报道，宜信对中国经济网记者表示，“在东北地区开展的多个地产项目，总规模远未达到8亿。并未发现某些网络媒体所讲的‘造假和跑路情况’，各项目均正常顺利运作，到期项目均正常兑付，风险可控，不排除是竞争对手故意攻击宜信。”但回复却并未平息媒体的质疑。

　　随着银行不良贷款率攀升，2013年出现严重问题的P2P公司多达75家。而身为P2P老大的宜信陷入8亿贷款坏账风波，引发行业对宜信及其P2P业务的强烈关注。据新财富舆情中心监测，截至10日下午13：00，涉及宜信坏账的相关报道共计37篇，累计转载量已超过500次，最高新闻热度为70度。多家媒体发表多篇评论揣测宜信P2P债权划分及风险问题。有业内人士接受南都记者表示，“P2P平台有超过20%的利差空间，在扣除5-6%的运营成本，以及覆盖宜信号称的2%的坏账率之后，P2P平台仍有足够的盈利空间。”

　　事件中，更需关心的是这8亿“可能坏账”的构成。新财富舆情中心观察发现，评论最热的宜信的P2P模式的小额贷款本身与万得报道的8亿地产项目类坏账其实并无直接关联。假设坏账出自P2P业务，那么按照宜信模式，将会由N多笔(N很可能大于1万)小额贷款构成，这么多笔小贷资金为何会集体与某皮包公司扯上关系？不少P2P业内人士也均指出了与P2P业务无关这一点。深圳一家P2P平台创始人在接受南都记者采访时表示，“宜信在近两年的发展中有大规模铺开有限合伙人制的一些产品，此类产品类似信托，规模较大，主要涉及房地产。“如果真的出现8亿元的坏账，那么可能是这类产品出事。”而现在焦点都汇集在具体是哪个项目？项目何时到期？宜信是否如期兑付？媒体尚未披露，宜信也称正在自查。

　　“宜信8亿坏账”也引发网友热议，网友@野生理财师厚普表示“这明显是有限合伙产品，不是p2p”。微博网友“ZRT-三W点儿”认为“即使是真的，那人家坏账率也不到2%呢”微博网友“@张泰明-MAX”也对宜信表示支持，称我是宜信客户，最近他们产品线是有调整。不过这么大公司，有8亿外债也合理吧。坏帐应该是指超过91天未按时还款的。从微博评论中，虽未发现有投资者损失或者伸冤的声音。但也有网友提醒认为“风险不容忽视，一定要把风险管控放在第一位”。

　　宜信作为全球最大的P2P平台，背负着数十万个投资者的期望，宜信虽对坏账予以否认，但外界仍对“8亿坏账能否追回”频发质疑。众多舆论势必会抹杀投资者信心，对宜信各方面业务造成不利影响。如何让产品更加透明化，如何把关风控，还是投资者最关心的问题。截至目前，传闻还有待进一步考证，市场及投资者对进一步披露或相关核查结果表示期待。（新财富舆情中心 颜馨）