全景网10月28日讯 亿城股份（000616）是一家由酒店转型的房地产开发企业，前身为大连渤海饭店（集团）股份有限公司，于1993年5月27日正式注册成立，成立时总股本3430万元。1996年10月首次公开发行1250万股A股；同年11月8日在深交所上市，股票简称“大连渤海”，股票代码“000616”。2002年9月，北京乾通投资有限公司（现已更名为乾通科技实业有限公司）成为公司第一大股东。2002-2003年，亿城股份实施了重大资产重组，完成了由以酒店旅游为主向以房地产开发为主的业务转型。2005年，公司中文名称变更为“亿城集团股份有限公司”。2005-2008年，亿城股份四次入选“中国蓝筹地产企业”、连续三年获评博鳌房地产论坛“金砖奖之年度行业贡献奖”。2008年，《中国房地产上市公司测评报告》以综合分值6.17分，列居2008年深沪房地产上市公司抗风险能力十强的第2位。

业务稳健，业绩稳定

相对于多数致力于全国化发展的房地产业内领先企业，作为行业内后来者的亿城股份，更专注于研究重点投资区域的市场特点、客户需求和发展趋势，强调集中优势资源投资于回报率较高的细分市场。

近三年来（2006-2008年），亿城股份房地产业务发展稳定。2007年公司的房地产主营业务取得了较快的发展：新开工面积34.18万平方米，同比增长289.74%；销售面积18.41万平方米，同比增长87.86%。2008年在房地产行业发展趋缓的情况下，亿城股份的房地产主营依然保持相对稳定的态势：新开工面积21.27万平方米，销售面积6.09万平方米。亿城股份2006-2008年净利率分别为1.38亿、2.98亿、2.71亿，复合增长率超过100%。公司的毛利率水平稳步提升，2006-2008年毛利率分别为34.42%、41.10%、42.07%。今年上半年公司继续保持了上升趋势，实现营业收入8.47亿元，比上年同期上升150%；实现营业利润1.66亿元，比上年同期上升68.5%；实现净利润约9264万元，比上年同期上升14.7%，每股收益0.10元。

公司的稳健经营带来了不俗的销售业绩。公司目前在售的主要两个项目分别是北京西山华府和苏州新天地。上半年西山华府实现销售额18.7亿，在北京地区单个楼盘成交金额中位列首位。另一个重点在售项目苏州新天地二期今年3月开盘，开盘三个月销售比例也超过了60%，上半年实现销售款4.4亿。

发展战略清晰

得益于中国经济的持续增长、人口红利效应、城市化率的不断提升和调控下房地产行业的健康发展，房地产行业长期向好趋势明显。

在此行业大背景下，亿城股份将未来产品开发聚焦于“实惠高端”，也就是说，亿城股份的产品类型将主要集中在中高端住宅产品，强调提供高性价比的产品，注重客户的价值敏感点。

在区域聚焦上，亿城股份将主要选择两类城市：第一类是一线城市（北京，上海），它们因人口红利和供需因素而成为最具抵御风险能力，同时也是向上空间最大的区域；第二类是二线城市，目前，亿城股份已进入天津、苏州、大连，它们都是经济有发展前景的沿海城市，也处于城市化的中期，具有相当的市场潜力。在这些目标城市中，亿城股份选择有确定顾客群、性价比合适的区域，而不在于是中心区还是郊区，同时向城市发展方向上靠拢，以获取持续发展，不做不成熟区域发展的牺牲品。

经过多年耕耘，亿城股份已经树立了专业房地产公司的良好品牌形象，一直以来奉行以客户为本，高度重视产品和服务品质，开发的多个项目获得市场好评。同时，稳健经营的经营策略一直是其经营的一大特色和亮点，亿城股份因此具备了较强的风险管控能力和投资能力。

目前，亿城股份开发的主要房地产项目包括西山华府、亿城新天地、软件园项目和青龙湖项目等，其中：

西山华府是“华府”品牌延展项目，位于北京西北五环外，容积率1.52，规划建筑面积约为37.74万平方米，地上可售面积约26万平方米。2009年上半年北京单个楼盘成交金额排行榜第一名。

亿城新天地位于苏州工业园区，规划建筑面积约为34.6万平方米，地上容积率约为2，建筑规划为小户型为主的青年公寓，分三期开发，目前二期在售，三期预计2010年初开工。

软件园项目和青龙湖项目是亿城股份今年新获取的项目。软件园项目位于海淀区北五环外，中关村软件园内，容积率1.97，规划建筑面积82594.8㎡。青龙湖项目位于北京市丰台区王佐镇，容积率1-1.1，规划建筑面积 约37.79万㎡。

债券利率高，公司偿债能力强

本次亿城股份债券发行规模不超过9亿元，存续期限5年，面值100元。公司主体信用等级AA－，债券信用等级AA－。本次亿城股份公司债券利率询价区间为7.5%—8.5%，创出市场今年重启公司债发行以来的利率新高。

本次发行公司债券所募集的资金在扣除发行费用后，不低于30%偿还银行借款，剩余部分用于补充流动资金。票面利率为固定利率，采用单利按年计息，不计复利；不向公司股东配售，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金一起支付。对亿城股份相关财务指标的分析显示，公司财务稳健，具有较强的偿债能力。

从资产负债结构分析，亿城股份的资产质量较高，截至2008年末，发行人总资产510991.16万元,其中流动资产448421.33万元，占资产总额的87.76%。在流动资产中，主要为存货和货币资金，2008年末分别占流动资产的80.34%和14.95%，这符合房地产开发企业拥有较多开发中及规划中产品且拥有较多现金和银行存款的行业性特点。公司的负债以流动负债为主。截至2008年12月31日，流动负债占比为73.40%。从流动负债构成情况看，主要由预收账款、应付账款、一年内到期的非流动负债构成。预收账款并不影响公司的偿债能力，公司房地产开发项目结算后，该部分负债将转化为营业收入。

从偿债能力分析，亿城股份增加负债获得的资金主要用于购置土地、增加在建开发产品的规模，为未来的持续增长奠定了基础。随着现有土地陆续投入开发、在建项目陆续竣工销售，预计未来两三年内，这些项目将为发行人营业收入及现金流的持续稳定增长奠定基础，保证发行人的长远偿债能力。亿城股份2007年公开增发后，资产负债率大幅下降，表明公司的总体偿债能力得到了显著提高。流动负债中的预收账款并不影响公司的偿债能力，而是后期结算收入的储备。剔除预收账款因素，公司2006-2008年的实际资产负债率分别为56.08%、41.14%、35.40%，2009年半年报进一步下降至25.89%。

发行公司债适逢其时

亿城股份本次发行公司债所募集资金将用于调整公司财务结构、偿还银行贷款以及补充公司流动资金，优化公司债务结构，降低公司的财务风险，提高经营的稳定性，从而进一步提高对股东的回报。

有利于优化公司债务结构

以2008年12月31日财务数据为基准，并假设不发生其他重大资产、负债和权益变化的情况下，按募集资金用途使用本次所募资金后，流动负债占负债总额的比例将下降为54.35%，非流动负债占负债总额的比例将上升为45.65%，资产负债率（合并报表口径）由发行前的50.26%上升到57.71%，流动比率上升为2.86，公司的债务结构将得到优化。

从承债主体分布看，公司借款主要集中于下属子公司。截至2008年12月31日母公司的借款仅占借款总额的13.03%，资产负债率为27.71%。本次公司债券承债主体为母公司，募集资金到位后，母公司的债务结构将得到优化。

有利于发行人锁定财务成本

未来市场利率波动仍存在不确定因素，发行固定利率的公司债券，有利于发行人锁定公司的财务成本，避免由于利率波动带来的风险。

为经营扩张奠定基础

亿城股份近几年来总资产规模不断增长，2006-2008年度资产规模分别为37.31亿元、53.49亿元和51.10亿元。预计未来公司的生产和销售规模都将继续保持较快增长速度，流动资金的需要较大。由于房地产行业属于资金密集型行业，金融调控政策的变化增加了房地产公司资金来源的不确定性，提高了房地产公司资金的使用成本，因此要求房地产企业拓展新的融资渠道。本次公司债券的发行将使公司获得长期稳定的经营资金，使亿城股份获得持续稳定的发展。