| 来源： |
理财周报 |
发布时间： |
2009年03月23日 09:41 |
作者： |
代星 |
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"这并不代表我们有多看好房地产，虽然强调价值投资，但是有好的趋势投资机会时当然也要把握。"
尽管对于房地产市场的看法并不一致，但是在最近几个交易日，基金大都不约而同的选择了加仓。
"昨天，我管理的这只基金挣了10个亿，在所有基金的净值增长中排到前几位，而且我的仓位还不到80%，当然房地产股起到不小作用。"3月18日，北京一基金经理对理财周报记者表示。
但他同时强调："这并不代表我们有多么看好房地产市场，虽然强调价值投资，但是有好的趋势投资机会时当然也要把握。"
10余只地产股涨停
3月16日，上证综指上涨1.15%，地产板块更是全天表现优异。
世荣兆业、外高桥强势涨停，中山公用、广宇发展涨幅超过9%逼近涨停，珠江实业涨幅超过7%，陆家嘴涨幅超过5%，招商地产、浦东金桥、保利地产、中粮地产、万科A等权重股也位居涨幅前列。
3月17日，地产板块成为当日最"红火"的板块，继续扛起"领涨大旗"。
收盘时，逾10只个股涨停，包括运盛实业、深振业A、沙河股份、绵世股份、世茂股份、泛海建设、金地集团、荣盛发展、中天诚投、珠江实业、中江地产。万科A涨幅近6%，保利地产涨幅超过8%，外高桥涨幅近7%。
基金对房地产分歧较大，
为避免踏空一致加仓
"房地产近期我比较看好。"华商基金投资管理部副总经理梁永强在接受理财周报记者采访时道。
梁永强分析了两点理由："一方面，从市场来看，近期公布的成交量数据表明，目前房地产已经有转暖的迹象；另外从政策方面来看，新组建的住房和城乡建设部，将会配合国务院负责立法的部门进行更大范围的调研，如果房地产市场情况出现进一步恶化，政府很可能会推出新的刺激政策。"
去年下半年以来，房地产交易先是大幅度缩量，价格在高位横盘，接下来是部分开发商降价促销，交易量依旧萎缩，再接着是开发商普遍降价，交易量开始回暖。
中国指数研究院3月5日公布，国内30个大城市2月份住房成交量较1月份大幅回升，主要受二线城市需求增加提振。数据显示，国内30个大城市2月份住房成交量较1月份增长50%，至1330万平方米。
该研究院称，国内住房成交量自去年11月以来一直稳步上升，2月份的成交量则创下政府在去年10月份推出一系列房地产市场刺激措施以来的最大升幅。
而且，最近，在2008年高举"降价大旗"的万科，反而在最近开始对公司旗下有些项目进行涨价。而且，万科的涨价直接带动了竞争对手的价格上涨。
虽然以上多种迹象都指向一点--房地产行业开始回暖。但是，同样是基金行业人士，大家对房地产行业的看法并不一致。
"虽然，1、2月份的有关数据表明房地产行业有所回暖，我们并不觉得房地产市场的冬天已经过去，这很可能只是一个反弹，而不是反转。"这位北京基金经理对理财周报记者表示。
该基金经理认为："近两个月成交量的上升，很大程度上是前段时间被压抑的需求的一个释放。"他的理由是，一方面，房地产的两大成本土地成本和各类税费并没有下降，地产商很难把房价降下来；另一方面，消费者的收入也没有明显的提高，难以支付高额的房价。这就导致房地产成交量持续上升回暖的难度很大。如果二季报出来，房地产上市公司的相关数据很难看，则会引发房价更大幅度的下挫，到时候，房地产行业会比现在艰难。
不过尽管对房地产行业的基本面没有特别看好，该基金经理仍然十分积极的参与了最近地产股的热炒之中。毕竟，谁都不想踏空。
4家地产公司利润增超100％
经过2008年的调整，上市公司房企的业绩出现大幅下滑。截至3月12日，根据天相行业分类，沪深两市已有33家房地产上市公司公布2008年年报。
据天相分析系统统计，报告期内，33家公司共实现营业收入合计1055.52亿元，同比增长20.71%；实现营业利润合计198.94亿元，同比增长12.19%；实现归属母公司股东的净利润合计131.10亿元，同比增长12.85%，这与2007年近七成的利润增速相比，已经大幅下滑。
33家公司中，有13家公司净利润同比下降，其中2家亏损。而净利润增长超过100%的地产公司有4家，分别是新湖中宝、万通地产、天房发展和ST高新。业绩负增长的有8家，分别是广宇发展、泛海建设、银基发展等。净利润增长幅度最大的为万通地产，增幅为219.78%。而在这33家公司中，广宇发展业绩最为悲观,净利亏损3906.14万元，同比下降178.55%。
天相投顾行业分析师表示，上市房企利润增速下滑的原因有两个方面：一是2008年房地产行业低迷，而公司2007年的土地成本较高，导致利润率下降；二是受市场影响，存货和土地都存在减值的可能,多家公司提取资产减值准备，削弱了利润。
接受记者采访的基金公司人士表示，房地产作为国民经济的先导性行业，其走势依然离不开宏观经济基本面。近期公布的前两月宏观经济数据喜忧参半，而且居民收入预期的下降已经在进一步制约消费扩张，意味着未来消费的启动仍很艰辛。这将给开发商去库存化带来不小的压力。因此房地产市场巨大的库存量依然是悬在各地产商头上的一把利剑。一旦成交量停止回升，开发商消化存量房所需时间将持续更长，从而回款压力更加严峻，也将导致毛利率进一步降低。
中原地产投资顾问部总监高飞表示，尽管2月份全国楼市火爆，但绝大部分城市只是1月份成交量下降的报复性反弹。刚性需求得以释放后，成交量必将会出现回落，因为当前外部的经济环境并没有得到根本改善。目前房价调整属于开发商的试探性行为，如果房价坚挺，交易量火爆的局面就不会延续下去。反观之，消费者的购买力就成为楼市回暖的一个决定性因素。
另外，瑞银近期发布的报告显示，根据2009年1月各城市的待售面积和成交套数的数据测算，宁波、东莞、成都等城市消化完现有库存需要2~3年的时间，北京、南京、青岛、深圳等地消化完现有库存需要1~2年的时间。
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