| 来源： |
工银瑞信 |
发布时间： |
2009年12月25日 10:51 |
作者： |
杜海涛 |
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08年底以来，为应对金融危机而实行适度宽松的货币政策，在09年实现"保8"任务的同时，也给经济带来一些隐忧，其中，地产泡沫就是目前最受关注的问题之一。根据统计局公布的数据，09年前11个月累计销售均价为4785元/平米，同比增长了22.1%。但是，大城市的涨幅却远远不止这个数。据媒体报道，深圳的房价在09年已经翻了一番，北京、上海的房价涨幅超过50%，房价高于2007年高点的大城市比比皆是，北京二环以内的房价已经高于3万元每平米，四环以内的房价高于2万元每平米。
房价上涨推动居民对于房价继续上涨预期，认为房价不会下跌的人超过半数，新楼盘刚推出当日售磬不在少数，而连夜排队等号购买楼花的人也是常见的。这种情况出现，并不完全是刚需导致，对房价上涨的恐惧心理使得自主需求的释放更快，同时也刺激投资性需求。从理性人的角度来看，这种恐惧心理所推动的需求是非常脆弱的，而高房价对于经济和社会稳定性的负面影响也是非常显然。政府对于当前的房价已经到了其容忍度的边界，从经济工作会议之后的一周内，房地产政策连续出台。
12月9日，国务院常务会议提出，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
12月14日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，要求：按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，"分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%"。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。
近期出台政策主要有3大特点：其一，区分商品房的消费性需求和投资性需求，支持消费型需求，抑制投机性需求；其二，尽管是抑制投资性需求，目前政策也还是比较温和的，政策主要还是从增加供给的方式来抑制地产泡沫，因此对于房地产投资的影响会相对较弱；其三，调控手段配套，涉及土地、金融和税收等。
从政策出台的顺序可以看出政府调控的一些思路：12月9日二手房营业税收优惠取消标志着房地产新一轮调控政策的开始。12月14日，规范房地产政策调控原则和调控手段等出台，为以后的政策调控点明方向。暨14日的方向性政策出台后，17日即出台第一部细则。《进一步加强土地出让收支管理的通知》此政策目的在于加快开发商推盘以回笼资金支付地价，有助于加快商品房的开发，也有助于遏制开发商盲目抬高地价、大量囤地的行为。但是，也可能导致市场对于房价上涨的预期减弱，商品房的成交量可能会受到影响，进而对房地产开发投资有抑制作用。结合目前开发商的库存低以及现金流充足背景，短期内对房地产开发投资的促进作用大于抑制。
政府已经下决心调控地产泡沫，预期未来遏制房地产泡沫的政策还会陆续出台，政策超预期的可能性很大。从调控手段来看，14日国务院常务会议提出综合运用土地、金融、税收等手段，17日土地政策已经出台，接着金融和税收政策还可能会相继出台。
地产政策密集出台，对于地产泡沫有一定抑制作用，但是短期内还不至于扭转房地产市场的趋势，只有当抑制需求的政策重磅出击的时候，才是我们担忧趋势转变的时候，其中重要的观察指标是信贷政策和房贷利率。
股票市场近期正在消化政策利空，地产板块尽管估值不高，但是跌幅较大。由于未来仍然存在政策超预期的可能，因此，很难说清楚何时才是利空出尽的时候。
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