一、区域性地产一级开发商

　　铁岭财京投资有限公司于2006年4月12日成立，注册资本人民币4亿元，具体负责铁岭新城22平方公里土地一级开发以及铁岭新城城市基础设施建设、运营的城市运营商。经营范围为对新城区土地的征用、市政基础设施建设、土地开发、房地产开发、工业项目开发的投资。其职能定位为铁岭市新城区城市基础设施建设的投资主体、实施主体和运营主体。

　　财京公司用了6年的时间圆满完成了铁岭新城约18平方公里的土地一级开发业务，并成功开启了新城供水、污水处理、出租车运行、广告传媒等城市运营之路。2012年1月5日，历时三年多的时间，财京公司成功实现借壳上市。2011年12月30日原上市公司四川中汇医药（集团）股份有限公司正式迁址落户到铁岭新城，并更名为铁岭新城投资控股股份有限公司，2012年1月4日，深圳证券交易所发布公告，中汇医药的简称变更为“铁岭新城”。2012年1月5日，新增股份在深圳证券交易所上市。

　　公司的业绩呈现明显的季度特征，这跟房地产行业的周期性特点有关，一季度开工少，结算少，而三四季度公司的收入和利润却有了大幅的增厚。

　　二、辽宁地区城镇化与工业化提升土地价值

　　（一）铁岭地区城镇化率相对全省落后

　　辽宁的城镇化水平在全国是比较高的，城镇化速度相当长时间里在全国城镇化进程中名列前茅。2005年，辽宁城镇化率已达到了58%；2011年底，达到62.1%，高出全国平均水平近12个百分点。按照规划，到2015年底，辽宁全省城镇化水平达到70%左右，城镇人口达到3000万人以上，新增城镇人口400万人以上；省辖市人口规模基本达到100万人以上，县级市人口规模平均达到25万人，县城人口规模平均达到10万人。2011年铁岭市城镇化水平增幅列全省第一位，但城镇化率仍仅为47.66%。“十二五”期间铁岭市要与省保持同步，力争到2015年全市城镇化率达到70%。

　　（二）工业园区陆续建设，工业化进度加快

　　为贯彻中央振兴东北老工业基地，辽宁省加快了工业化步伐。铁岭市位于沈铁工业走廊的核心区，近年来兴建了铁岭市高新技术产业开发区、铁岭县工业园区、银州经济开发区、铁岭经济开发区、辽宁省专用车生产基地、东北国际物流基地、职业教育基地、北方金融后台服务基地等工业园区。

　　铁岭位于辽宁的中心，具有重要的战略位置，相关的工业区建设数量在省内排名靠前，在中央关于振兴东北老工业基地的战略方针的指导下，未来预期会有更多的工业园区建设。

　　得益于城镇化和工业化，沈阳的平均地价呈现明显的上涨，同时各类的用途的土地也价格也有所上涨。

　　三、铁岭新城进入开发末期，项目进入结算高峰期

　　（一）铁岭新城位置优越，交通便利，规划完整

　　铁岭新城，位于铁岭市中心区西南方向，距铁岭老城区8公里，南临沈北新区，距沈阳市区30公里。

　　新城交通便利，京哈电气化铁路、哈大高速公路、G102国道纵贯境内，正在建设中的沈阳-铁岭轻轨和哈大高速铁路穿城而过，驱车至沈阳桃仙机场仅需40分钟，经高速公路2小时抵营口港、3小时达大连港。

　　铁岭新城的定位是建成“依山而建、择水而居、山环水抱、组团错落的适合人居、休闲、度假、观光的“大沈阳后花园中心园”、“国际生态山水景观新城”。

　　新城的规划格局简单归纳为“一心”、“三轴”、“三片”。“一心”指如意湖行政文化中心，环绕如意湖布局行政中心和文化娱乐中心。“三轴”指天水河市级公共设施轴、凡河生态景观轴以及联系铁路门户的赣江路商业轴。“三片”，指在新城用地范围内由凡河、天水河分隔自然形成的三个居住片区及综合配套设施。

　　（二）公司铁岭新城土地开发进入后期，贡献稳定收入

　　过去五年，铁岭新城的土地开发进入了一个结算的高峰期，每年的营业收入在10亿元以上。2013年收入达到17亿元，同比增长21%。

　　铁岭财京的土地一级开发面积约为22平方公里，按照铁岭新城《铁岭市凡河新城区控制性详细规划》分为三个区域进行开发：起步区开发面积约为4.4平方公里，开发期自2006年至2007年底；拓展区开发面积约为11.9平方公里，开发期自2008年至2010年；凡河以南区开发面积约为5.7平方公里，开发期自2013年初至2014年底。目前公司的主要收入是凡河以南的土地一级开发与起步区和拓展区的尾款。

　　2014年，铁岭新城区基本建设项目41项，总占地面积289万平方米，总建筑面积450万平方米，其中新建项目25项，续建项目14项，修复项目1项，改造项目1项。公司的铁岭新城的一级土地开发应该保持一个稳定的销售，很难再有大的增长。

　　四、横向复制开启，签订莲花湖开发协议

　　（一）国家湿地公园提升土地价值

　　铁岭新城投资控股股份有限公司于2014年6月27日召开第八届董事会第十三次会议审议通过了《关于下属子公司签订<铁岭市莲花湖区域土地一级开发项目框架协议>的议案》。

　　为进一步提升铁岭新城区的城市发展，塑造城市品牌，聚集人气，铁岭市人民政府授权铁岭市新城区建设管理委员会与铁岭财京投资有限公司本着集约土地、创建节约型小康社会、生态优先、保护环境的原则，打造具有独特魅力的北方水城，就铁岭市莲花湖区域的土地整理、基础配套设施建设等相关事宜，达成了框架协议。

　　铁岭市新城区建设管理委员会以铁岭市莲花湖区域土地一级开发及环境恢复事项与铁岭财京投资有限公司进行合作，莲花湖区域面积约15平方公里，其中水域及环境恢复面积约10平方公里，土地一级开发面积约5平方公里（以政府规划中的实测面积为准）。

　　铁岭财京投资有限公司负责按时完成相关区域土地整理、基础设施建设、公共设施建设及环境恢复建设，并配合政府相关部门对整理后经营性用地进行宣传、推广。该项目的正式协议需经铁岭市人民政府及相关部门履行相关法律程序后方能协商签订。

　　莲花湖区域土地一级开发整理后，形成的可供经营性用地出让收入扣除整理成本、政策性收费以及其它相关费用后的土地收益，按照审核结果由铁岭市土地储备中心、铁岭市人民政府和乙方三方按照约定分享收益。具体合作事项、合作期限及其他未尽事宜，在正式合作协议中进行约定。

　　莲花湖国家湿地公园总流域面积200平方公里。这是迄今为止中国第六个、中国北方第一个国家湿地公园试点。铁岭市投巨资进行建设，显著改善了莲花湖湿地的生态功能，恢复了湿地的生物多样性，提高了对铁岭社会经济可持续发展能力。这对于土地价值的提升具有重要的意义。

　　（二）横向复制成发展战略

　　根据公司年报描述的战略规划，公司将致力于土地整理、市政基础设施投资、建设及运营。在未来三年内，在辽宁省境内进行横向模式复制，在有条件的情况下，跨区域进行模式复制。

　　五、盈利预测

　　预计公司2014、2015年的EPS为1.58、2.03，对应当前股价PE为8.8X、6.8X。首次给予“增持”评级。