昨日海博股份复牌即跌停
“上海著名出租车公司将‘变身’开发商。”有投资者如是形容海博股份（600708.SH）的重组方案。然而，这样的身份转化并没有得到市场的热捧。前日公布重组方案的海博股份，昨日复盘惨遭投资者“用脚投票”，一字跌停。
公告显示，原本主营出租车业、物流业及不锈钢器皿制造业的海博股份，将把物流业务之外的业务置出上市公司，同时注入农工商房地产（集团）股份有限公司（下称“农房集团”）100%股权和农房置业25%股权。
一位地产行业分析师对《第一财经日报》记者表示，“现在整个A股的估值很低，地产行业的估值更低。由于主业出现变更，加上目前楼市低迷，变身开发商的海博股份显然难以受到投资者的热捧。”
业内人士认为，农房集团并不出色的盈利状况或成为重组后上市公司的“硬伤”——农房集团2011~2013年的营业收入分别为44.64亿元、62.4亿元、100.59亿元，归属于母公司所有者的净利润分别为5.02亿元、4.8亿元和3.39亿元。
农房集团80亿整体注入
重组预案显示，海博股份将以其除物流业务相关资产外的其他资产（出租车及器皿制造业）及负债与光明食品持有的农房集团72.55%股权中的等值部分进行置换。同时，光明食品、大都市资产、农工商绿化及四名自然人将持有的房地产开发业务资产注入上市公司。
本次交易拟置出资产的预估值为26.8亿元，拟注入农房集团100%股权的预估值为79.5亿元，拟注入农房置业25%股权的预估值为0.79亿元。同时，此次重大资产重组将向不超过10名特定投资者非公开发行不超过3.28亿股，以募集不超过26.76亿元的配套资金。
值得一提的是，拟注入农房集团100%股权的预估值为79.5亿元，较农房集团合并报表归属于母公司所有者权益的账面价值43.25亿元增值36.25亿元，增值率为83.82%。有业内人士认为，这样的增值率已超出市场预期，这或是海博股份复牌跌停的原因之一。
有股民在网络上抱怨称：“公司把经营不错的出租车业务置出，却装进市场现在很不看好的地产业务。万科的估值才多少？海博股份的股价已经没有一点想象空间。”
海博股份2013年年报披露，该公司的主业由运输业、商业、工业、旅游饮食服务业构成，其中，运输业和商业的收入比例最高，占比分别达到40.36%和38.66%。截至去年底，在上海出租汽车经营市场中，海博股份占15%市场份额，名列第三。
对此，海博股份在公告中称，出租车业务的盈利能力对政策依赖较大，并且市场已趋于成熟，发展难度较大。本次置出出租车业务及其他非核心业务，有利于海博股份轻装上阵、集中精力发展原有已形成优势的物流业务。
申银万国最新发布的研报认为，现代物流业是未来重点发展的行业，保留光明集团核心主业之一的物流业务也坚定了集团对海博物流的重视。考虑到房地产目前的不确定性，公司估计短期或有压力，但我们仍看好中长期物流业务的发展。
无论是否被市场看好，一直渴望对接资本市场的农房集团已经看到了很大的希望。
有接近农房集团的人士告诉《第一财经日报》记者，由于海博股份和农房集团的大股东都是光明食品集团，所以本次资产重组不涉及借壳的概念，在审批方面没有IPO、借壳上市那么严格，这对公司的估值也会有差异。
房地产业压低估值？
复牌首日即遭投资者“用脚投票”的海博股份或将迎来一张并不太好看的资产负债表。
事实上，农房集团近年来一直处于增收不增利的窘境。重组预案透露，农房集团增收不增利的主要原因在于2012年、2013年农房集团业务收入结构中，动迁安置房收入占比较高，相较于普通商品房，动迁安置房毛利率较低。
不过，上述地产分析师认为，这样的解释有些牵强。“仅以动迁安置房毛利率低来解释利润下滑，说服力显然不够。农房集团早年的土地储备，拿地价格都比较低，照理说应该有不错的毛利率。当然，动迁安置房确实会拉低公司的综合毛利率，但公告中的这部分解释显然不够充分，有‘捣糨糊’之嫌。”
此外，由于主业发生变化，重组之后的海博股份的资产负债率、利润率、现金流等核心财务指标都将发生巨大的变化。
截至2013年年底，农房集团的资产负债率已经达到了83.45%。2013年，农房集团获得了100.59亿元的营业收入，但归属于母公司所有者的净利润仅3.39亿元。同样是在2013年，营业收入为25.3亿元的海博股份，取得的母公司所有者的净利润也有1.61亿元。
值得一提的是，截至重组预案签署日，拟置出资产和拟注入资产的审计、评估和盈利预测审核工作尚未完成。也就是说，此次重组仍存在资产估值风险。更让部分投资者担心的是，目前地产行业正处于风口浪尖，该笔交易还存在政策、市场、经营以及股票波动的风险。
不过，本次重组尚需多项条件满足后方可实施。
深陷降价重灾区
据本报不完全统计，去年6月以来，农房集团至少斥资100亿元在全国范围内激进购地，而根据农房集团主动披露的信息，公司整个2013年的合约销售额约为110亿元。去年开始，农房集团明显加快了全国化的布局，目前，公司足迹遍布上海、江苏、浙江、安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北等八省一市。
另据记者梳理，农房集团去年新进入或加码投资的城市，如杭州、绍兴、宁波、湖州、金华、舟山、宜兴、扬州等，均位于大长三角地区，而这些区域正是今年全国降价潮的重灾区。
“一般在上市之前，开发商都会选择激进拿地，这对提高估值具有重要作用。然而，目前楼市遇冷，去年买这么多地，现在很有可能成为烫手山芋。”一位业内人士对《第一财经日报》记者分析称，“农工商去年买的地很大部分位于浙江，目前这是国内降价最为严重的区域。”
例如，去年9月3日，农工商房产击退多家品牌房企，斥资约15亿元拿下杭州萧山的两幅热门宅地，平均楼板价超过9000元/平方米。如今，杭州萧山的楼市已经陷入极度低迷之中。
对于激进买地的质疑，农房集团官方对《第一财经日报》回应称：“公司的萧山项目还处于前期阶段，现在来讨论推盘及定价策略都言之尚早。我们认为杭州楼市的中长期需求依旧旺盛，市场持续大幅走低的概率不高，我们还是看好杭州的中长期市场。”
农房集团还表示：“战略布局更多地体现为企业在一段时间内的核心选择，所以不能只拿某一年的情况说事，可能要过几年，再反过来综合看，可能看得更清楚。”
“上海著名出租车公司将‘变身’开发商。”有投资者如是形容海博股份（600708.SH）的重组方案。然而，这样的身份转化并没有得到市场的热捧。前日公布重组方案的海博股份，昨日复盘惨遭投资者“用脚投票”，一字跌停。
公告显示，原本主营出租车业、物流业及不锈钢器皿制造业的海博股份，将把物流业务之外的业务置出上市公司，同时注入农工商房地产（集团）股份有限公司（下称“农房集团”）100%股权和农房置业25%股权。
一位地产行业分析师对《第一财经日报》记者表示，“现在整个A股的估值很低，地产行业的估值更低。由于主业出现变更，加上目前楼市低迷，变身开发商的海博股份显然难以受到投资者的热捧。”
业内人士认为，农房集团并不出色的盈利状况或成为重组后上市公司的“硬伤”——农房集团2011~2013年的营业收入分别为44.64亿元、62.4亿元、100.59亿元，归属于母公司所有者的净利润分别为5.02亿元、4.8亿元和3.39亿元。
农房集团80亿整体注入
重组预案显示，海博股份将以其除物流业务相关资产外的其他资产（出租车及器皿制造业）及负债与光明食品持有的农房集团72.55%股权中的等值部分进行置换。同时，光明食品、大都市资产、农工商绿化及四名自然人将持有的房地产开发业务资产注入上市公司。
本次交易拟置出资产的预估值为26.8亿元，拟注入农房集团100%股权的预估值为79.5亿元，拟注入农房置业25%股权的预估值为0.79亿元。同时，此次重大资产重组将向不超过10名特定投资者非公开发行不超过3.28亿股，以募集不超过26.76亿元的配套资金。
值得一提的是，拟注入农房集团100%股权的预估值为79.5亿元，较农房集团合并报表归属于母公司所有者权益的账面价值43.25亿元增值36.25亿元，增值率为83.82%。有业内人士认为，这样的增值率已超出市场预期，这或是海博股份复牌跌停的原因之一。
有股民在网络上抱怨称：“公司把经营不错的出租车业务置出，却装进市场现在很不看好的地产业务。万科的估值才多少？海博股份的股价已经没有一点想象空间。”
海博股份2013年年报披露，该公司的主业由运输业、商业、工业、旅游饮食服务业构成，其中，运输业和商业的收入比例最高，占比分别达到40.36%和38.66%。截至去年底，在上海出租汽车经营市场中，海博股份占15%市场份额，名列第三。
对此，海博股份在公告中称，出租车业务的盈利能力对政策依赖较大，并且市场已趋于成熟，发展难度较大。本次置出出租车业务及其他非核心业务，有利于海博股份轻装上阵、集中精力发展原有已形成优势的物流业务。
申银万国最新发布的研报认为，现代物流业是未来重点发展的行业，保留光明集团核心主业之一的物流业务也坚定了集团对海博物流的重视。考虑到房地产目前的不确定性，公司估计短期或有压力，但我们仍看好中长期物流业务的发展。
无论是否被市场看好，一直渴望对接资本市场的农房集团已经看到了很大的希望。
有接近农房集团的人士告诉《第一财经日报》记者，由于海博股份和农房集团的大股东都是光明食品集团，所以本次资产重组不涉及借壳的概念，在审批方面没有IPO、借壳上市那么严格，这对公司的估值也会有差异。
房地产业压低估值？
复牌首日即遭投资者“用脚投票”的海博股份或将迎来一张并不太好看的资产负债表。
事实上，农房集团近年来一直处于增收不增利的窘境。重组预案透露，农房集团增收不增利的主要原因在于2012年、2013年农房集团业务收入结构中，动迁安置房收入占比较高，相较于普通商品房，动迁安置房毛利率较低。
不过，上述地产分析师认为，这样的解释有些牵强。“仅以动迁安置房毛利率低来解释利润下滑，说服力显然不够。农房集团早年的土地储备，拿地价格都比较低，照理说应该有不错的毛利率。当然，动迁安置房确实会拉低公司的综合毛利率，但公告中的这部分解释显然不够充分，有‘捣糨糊’之嫌。”
此外，由于主业发生变化，重组之后的海博股份的资产负债率、利润率、现金流等核心财务指标都将发生巨大的变化。
截至2013年年底，农房集团的资产负债率已经达到了83.45%。2013年，农房集团获得了100.59亿元的营业收入，但归属于母公司所有者的净利润仅3.39亿元。同样是在2013年，营业收入为25.3亿元的海博股份，取得的母公司所有者的净利润也有1.61亿元。
值得一提的是，截至重组预案签署日，拟置出资产和拟注入资产的审计、评估和盈利预测审核工作尚未完成。也就是说，此次重组仍存在资产估值风险。更让部分投资者担心的是，目前地产行业正处于风口浪尖，该笔交易还存在政策、市场、经营以及股票波动的风险。
不过，本次重组尚需多项条件满足后方可实施。
深陷降价重灾区
据本报不完全统计，去年6月以来，农房集团至少斥资100亿元在全国范围内激进购地，而根据农房集团主动披露的信息，公司整个2013年的合约销售额约为110亿元。去年开始，农房集团明显加快了全国化的布局，目前，公司足迹遍布上海、江苏、浙江、安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北等八省一市。
另据记者梳理，农房集团去年新进入或加码投资的城市，如杭州、绍兴、宁波、湖州、金华、舟山、宜兴、扬州等，均位于大长三角地区，而这些区域正是今年全国降价潮的重灾区。
“一般在上市之前，开发商都会选择激进拿地，这对提高估值具有重要作用。然而，目前楼市遇冷，去年买这么多地，现在很有可能成为烫手山芋。”一位业内人士对《第一财经日报》记者分析称，“农工商去年买的地很大部分位于浙江，目前这是国内降价最为严重的区域。”
例如，去年9月3日，农工商房产击退多家品牌房企，斥资约15亿元拿下杭州萧山的两幅热门宅地，平均楼板价超过9000元/平方米。如今，杭州萧山的楼市已经陷入极度低迷之中。
对于激进买地的质疑，农房集团官方对《第一财经日报》回应称：“公司的萧山项目还处于前期阶段，现在来讨论推盘及定价策略都言之尚早。我们认为杭州楼市的中长期需求依旧旺盛，市场持续大幅走低的概率不高，我们还是看好杭州的中长期市场。”
农房集团还表示：“战略布局更多地体现为企业在一段时间内的核心选择，所以不能只拿某一年的情况说事，可能要过几年，再反过来综合看，可能看得更清楚。”