申银万国证券研究报告内容摘要

　　行业周数据回顾:本周一手房销售环比下降3.6%,成交环比略微下降,同比增长11.3%,今年2 月以来同比增幅创新高;二手房环比上升3.0%,环比保持平稳,累计同比降幅持续收窄;绝对库存环比略有上升,去化周期下降至51.4 周;土地市场溢价率保持稳定,全国300 城土地出让金2.29万亿,同比下降26%;全国土地溢价率13.30%,住宅用地溢价率18.65%。

　　截止12 月4 日,本月一手房累计成交34904 套,同比增长12.48%,环比增长22.53%。

　　申万跟踪48 大城市一手房成交套数合计环比下降3.6%,同比上升11.3%,累计同比下降10.2%。本周申万跟踪48 大城市一手房合计成交64103 套,环比下降3.6%,同比增长11.3%。年初至今累计同比下降10.2%。一线、二线、三线城市分合计成交10610 套、35934 套、17559 套,环比分别下降8.0%、下降3.6%、下降0.6%,成交环比略微下降,同比明显增长,累计降幅继续收窄。

　　申万跟踪19 大城市二手房成交套数合计环比上升3.0%,同比上升9.5%,累计同比下降32.1%。本周申万跟踪18 大城市二手房合计成交14433 套,环比上升3.0%,同比上升9.5%,年初至今累计同比下降32.1%。一线、二线、三线城市分别合计成交5040 套、7308 套、2085 套,环比分别下降2.2%、上升5.9%、上升6.9%。二手房成交量环比保持平稳,累计同比降幅持续收窄。

　　申万跟踪19 大城市住宅可售套数合计环比增长0.9%,去化周期51.4周。本周申万跟踪19 大城市住宅可售套数合计102.81 万套,环比上升0.9%,去化周期51.4 周,较上周下降0.6 周。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为32.61 万套、44.01 万套、26.19 万套,去化周期分别为43.8 周、53.4 周、60.8 周,较上周分别下降0.4周、下降1.0 周、下降0.02 周。

　　全国土地溢价率为13.30%,住宅溢价率18.65%,环比保持稳定。2014年年初至今全国土地累计成交22903 亿元,同比下降26%,溢价率13.30%,环比上周无变化;其中住宅市场为15519 亿元,同比下降25%,溢价率18.72%,环比上周下降0.07 个百分点。2014 年至今全国土地累计成交面积同比下降29%,其中住宅市场同比降34%。2014年至今申万跟踪45 大城市住宅土地累计成交面积33410 万平方米,成交金额9927 亿元,同比分别下降31%、下降19%,溢价率12.53%,环比上周下降0.13 个百分点,楼面地价达到2971 元/平米,同比上升17%。

　　投资建议:地产销售缓慢恢复,投资者应放下对长期前景的担忧,目前地产行业处于降息周期、销售恢复期和政策边界突破期的三期叠加阶段,地产蓝筹配置优势凸显,建议关注地产蓝筹、园区转型和区域升级带来的投资机会。地产销售持续恢复,本轮降息周期开发商加速去化而非盲目投资的良性阶段到来,为后续供需面改善提供空间,且政策上限购限贷放开、普通住宅标准放松、营业税契税减免等政策边界都有希望进一步突破,投资者应放下对长期前景的担忧,建议优配地产蓝筹,重点关注园区转型、珠海及京津冀区域升级等投资机会,重点推荐:1)地产蓝筹:招商、保利、万科A、金丰投资(绿地);2)园区转型:高新发展、南京高科、张江高科;3)区域升级:华夏幸福、格力地产。