【广发证券研究报告内容摘要】

　　事件描述:央行降息,回顾历史研究降息对地产行业及板块的影响.

　　2014 年11 月21 日,央行宣布降息,一年期贷款基准利率下调40 个bp,一年期存款基准利率下调25 个bp。

　　本篇报告通过回顾历史,深度研究了降息对地产行业及板块的影响。1998 年住房商品化之后共有两轮较长的降息周期,分别是2008 年和2012 年。我们提出并回答三个问题:1、降息后地产行业基本面如何变化? 2、降息后地产板块收益率如何?背后的逻辑是什么? 3、降息后哪些地产企业的股价弹性最大?l 利率下降对地产行业基本面的影响:成交量提振立竿见影.

　　两轮降息周期的经验都显示,降息对于住房成交面积的提振作用立竿见影、效果显著:08 年周期中,样本城市日均成交由08 年9 月的30 万平持续升至09 年12 月的85 万平;12 年周期中,日均成交由11 年12 月的40 万平持续升至12 年12 月的80 万平。同时,两轮周期的经验也都表明,降息对于房价的影响有滞后、但是影响持续时间较长,通常在降息3~6 个月后,房价同比增速由负转正,并且同比正增长的持续时间均超过了12 个月。

　　利率下降对地产板块收益率的影响:超额收益显著,绝对收益可观.

　　在前两轮降息周期中,地产板块超额收益(相对沪深300)都十分显著,绝对收益在2008 年降息周期中超过+200%,在2012 年降息周期中超过+40%(考察时间段:2008 年9 月1 日-2009 年7 月31 日、2011 年12 月1 日-2012年7 月31 日)。逻辑上看,我们认为,降息从三个方面提升了地产企业的RNAV 估值:一是成交提振带动周转速度加快,二是房价上升提高利润水平,三是贴现率WACC 下降。

　　投资逻辑与标的选择:销售弹性大(直接受益)+有息负债率高(锦上添花).

　　通过比较历史涨幅,我们看到在降息的环境中,股价弹性最大的地产公司有两个特征:一是销售弹性最大,这是最直接的逻辑,二是有息负债压力边际改善最大。这两条逻辑在两轮周期中均得到个股验证,如08 年周期中的阳光城(涨幅+327%)等,以及12 年周期中的阳光城(+45%)、荣盛发展(+52%)、招商地产(+44%)等。

　　根据前述逻辑,我们首先要关注的是潜在销售弹性大的地产股,同时兼顾有息负债率是否处于高位(降息的边际改善影响)。我们考虑存货规模超过250 亿元的主流地产公司,重点推荐四季度销售弹性较大的招商地产、保利地产、中南建设、阳光城、泰禾集团、首开股份。再结合珠海板块主题的机会,建议关注华发股份。

　　风险提示.

　　成交修复改善不及预期。