房企外部融资环境持续偏紧 绿色债券渐成房企融资新渠道

  6月10日,中指研究院发布的数据显示,5月房地产企业融资总额为1331.42亿元,同比下降15.94%,环比下降20.13%,单月融资规模自3月以来持续下降。行业平均融资利率为5.69%,同比下降0.55%,较上月上升了0.29%。

  对此,中指研究院企业事业部研究副总监刘水表示,融资总额连续下降及平均融资利率上升,表明房企外部融资环境持续偏紧。另一方面,从今年来看,在海外债发行整体低迷的背景下,绿色债券发行逆市上升,其已逐渐成为房企融资的新渠道。“海外绿色债券在融资成本、资金使用、行业发展前景等方面具有优势,因此吸引不少有能力的房企试水。”

  “绿色债券这个领域值得房企探索,尤其是在一些盈利空间小的项目上,房企需要探索新的融资模式,产品方面符合绿色建筑等标准,自然可以获得此类融资,减少资金压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进也对e公司记者如是说。

  房企融资规模持续下降

  具体来看,5月房地产企业融资总额为1331.42亿元,同比下降15.94%,环比下降20.13%,单月融资规模自3月以来持续下降。2021年1-5月,房地产企业共融资8577.48亿元,同比减少10.15%。行业平均融资利率为5.69%,同比下降0.55个百分点,较上月上升了0.29个百分点。

  对此,刘水表示,融资总额连续下降及平均融资利率上升,表明房企外部融资环境持续偏紧。“房企应紧抓上半年融资窗口期,加快拓展融资渠道,积极探索新融资方式,加强融资。另外,要加快促销,提高销售回款率,保障充裕的现金流。”

  从融资结构来看,5月信用债占比25.07%,海外债占比19.30%,信托融资占比41.27%,ABS融资占比14.35%。本月信用债发行大幅下降,不及上月发行量的一半。信托融资额与上月相比差别不大,成为本月融资主力。

  从累计融资额来看,2021年1-5月,信用债融资2712.10亿元,同比下降6.55%;海外债融资1624.54亿元,同比下降17.95%;信托融资2821.35,同比下降18.39%;ABS融资1419.49,同比上升17.56%。传统债券及信托融资受到明显抑制,ABS作为融资新渠道呈上升趋势。

  融资利率方面,5月信用债、信托呈现下降趋势,海外债小幅上升。数据显示,本月发行的信用债平均利率为3.96%,同比下降0.25个百分点,环比下降0.47个百分点;海外债平均利率为6.38%,同比上升2.24个百分点,环比上升0.48个百分点。信托融资平均利率为7.17%,同比下降0.67个百分点,环比小幅下降0.07个百分点。ABS融资平均利率为3.52%,同比下降2.17个百分点,环比下降0.46个百分点。

  值得注意的是,今年以来,融资平均利率呈下降趋势。2021年1-5月累计融资总额的平均利率为5.75%,同比下降0.59个百分点,其中海外债累计发行的平均利率为6.48%,同比下降1.57个百分点,降幅最大。

  “当前境外货币环境较为宽松,以及今年以来融资成本相对偏低的绿债发行占比较高,这是海外债券平均利率下降的背景。此外,华夏爆雷之后,境外资本对房企的筛选也更为严格了,所以能发出海外债的都是相对评级较高的。评级较高的债券,相应的融资成本就偏低。”刘水告诉e公司记者。

  从典型房企债券发行来看,5月华润融资额度最高,为60亿元,融资利率3.5%;佳源国际融资利率最高,融资额8.3亿元,利率为12.5%。

  房企绿色债券发行上升

  值得注意的是,在今年以来房地产行业融资环境持续偏紧的大背景,房企海外债融资同比大幅下降,而绿色债券发行显著提升。

  中指研究院显示,截至2021年5月末,房企海外绿色债券融资总额达278.38亿元,占同期海外债发行总额的17.14%,是2020年全年海外绿债发行总额的1.65倍。仅5月单月,房企便已成功发行海外绿色债券6只,融资约114.61亿元,占当月海外债融资额的44.60%。而2020年全年,海外债中绿色债券融资额仅为168.75亿元,占总规模的1.91%。

  对此,刘水表示,绿色债券发行逆市上升,表明其作为绿色金融中重要的融资途径,已逐渐成为房企融资的新渠道。“对于房地产行业来说,绿色债券则指以绿色建筑为融资标的的债券融资模式,并且需遵守特定绿色金融框架下对融资目的、项目筛选、资金使用及报告做出的规定。“

  那么,为何绿色债券发行占比逐渐升高,吸引不少房企试水?

  “绿色债券的发行成为融资的新渠道,这是值得关注的地方。”严跃进也对e公司记者表示,绿色债券领域值得房企探索,尤其是在一些盈利空间较小的项目上。“房企需要探索新的融资模式,产品方面符合绿色建筑等标准,自然可以获得此类融资,减少资金压力。而从其他产品看,如果在设计方面可以结合国家绿色或环保的政策,那么后续获得资金的支持也会有更多的机会。”

  刘水认为,海外绿色债券在融资成本、资金使用、行业发展前景等方面具有明显优势。

  具体来看,首先,融资成本低。从5月单月来看,绿色债券的平均融资成本为5.55%,其他海外债为7.04%,相差1.49个百分点。“一方面由于国家对绿色项目的大力支持,债券对应的项目整体向好,另一位方面当前投资者对绿色概念比较支持和认同,因此绿色债券整体融资利率偏低。”

  其次,资金使用灵活。“从监管政策来看,绿色债券的资金使用要求也比较宽泛。绿色债券可以有50%的额度用于偿还到期债务和补充运营资金,普通债券为40%。海外绿色债券的募集资金使用要求更为灵活,允许全部用于偿还公司未来到期债务,这从绿色债券的发行公告中也可以得以验证。”刘水称,通过统计,可以看出绿色债券的融资目的多为“现有债务再融资”,也就是借新偿旧,不过对应的基础项目仍为符合绿色框架的项目。

  第三,符合行业发展趋势。“在‘十四五’规划中明确提出了‘碳达峰、碳中和’两个阶段奋斗目标,在全社会节能减排的总目标下,绿色建筑已成为行业的发展趋势。此外,去年七部门联合印发的《绿色建筑创建行动方案》提到,到2022年,城镇新建建筑中绿色建筑面积占比将达到70%,星级绿色建筑持续增加;各地要积极完善绿色金融支持绿色建筑的政策环境,推动绿色金融支持绿色建筑发展。”刘水表示。