2022年12月70城房价指数出炉:下降城市个数增加,楼市未现明显翘尾现象,稳房价还需继续发力

  今天上午,国家统计局发布2022年12月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示,12月份,70个大中城市中,新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个,比上月增加4个;二手住宅销售价格环比下降城市有63个,比上月增加1个。

  

  

  国家统计局城市司首席统计师绳国庆表示,2022年12月份,70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数有所增加,各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降,一线城市同比上涨、二三线城市同比下降。

  一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比一平一降

  12月份,70个大中城市中,新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个,比上月增加4个;二手住宅销售价格环比下降城市有63个,比上月增加1个。

  12月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平;二手住宅销售价格环比下降0.5%,降幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,降幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比下降0.4%,降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,降幅与上月相同;二手住宅销售价格环比下降0.4%,降幅比上月收窄0.1个百分点。

  一线城市商品住宅销售价格同比上涨

  12月份,70个大中城市中,新建商品住宅销售价格同比下降城市有53个,比上月增加2个;二手住宅销售价格同比下降城市有64个,个数与上月相同。

  12月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.5%,涨幅与上月相同;二手住宅销售价格同比上涨0.6%,涨幅比上月回落0.6个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%,降幅比上月收窄0.1个百分点;二手住宅销售价格同比下降3.2%,降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.9%和4.8%,降幅均与上月相同。

  楼市交易未显明显翘尾现象

  上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为,随着疫情压力最大期的过去,一线城市的楼市继续被看好,一线城市楼市止跌有助于修复市场预期。

  严跃进分析,12月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.2%,同比涨幅为-2.3%。当前房价指数跌幅总体上没有扩大,说明四季度持续性的三支箭政策,减少了房企恐慌性降价的心理。但需要看到,此类跌幅也没有明显收窄,尤其是12月份各地楼市交易没有非常强的翘尾现象,这也要求我们不能盲目乐观,在稳房价方面需要继续发力。

  从12月份一二三线城市的新建商品住宅价格指数环比涨幅数据看,分别为0.0%、-0.3%和-0.3%。同比涨幅则为2.5%、-1.1%和-3.9%。最明显的变化是,一线城市连跌3个月后,当前已经有止跌现象。这也说明,随着疫情压力最大期的过去,一线城市的楼市继续被看好。此类城市止跌,也有助于修复市场预期。

  基于央行房贷利率自由下调的规则,上海易居房地产研究院梳理了最新一期可下调的城市名单。根据10-12月份全国70城房价指数数据,该研究院认为,70城中有35个城市符合下调的标准,根据下调的迫切程度由大到小进行排序。其中一二线城市有14个,包括长春、沈阳、太原、大连、哈尔滨、郑州、天津、石家庄、福州、南宁、贵阳、厦门、武汉、兰州;三线城市有21个,包括牡丹江、湛江、洛阳、岳阳、北海、秦皇岛、吉林、徐州、金华、济宁、常德、韶关、桂林、唐山、锦州、温州、宜昌、惠州、丹东、蚌埠、襄阳。此类城市在春节后需要迫切关注楼市疲软现象,充分运用好房贷利率自由下调的权限。

  严跃进认为,当前房价指数说明房价有趋稳的基础,但这个基础还是不牢固。目前稳房价的思路已经清晰,即两条线。从供给端的角度看,预计近期会发布资产负债表优化的21条方案,资金到位,房企在定价上就会趋稳。而从需求端看,新一轮购房需求刺激政策在路上,需求端活跃,房价无序下跌也会停止。总体上,2023年稳房价依然是重要工作,其成为稳预期、促进楼市稳健发展的重要条件。

  二手房下跌态势略有遏制

  12月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.4%,同比涨幅为-3.8%。目前房价指数环比跌幅态势已经有所遏制,但同比跌幅依然有惯性特点,即依然有所扩大。严跃进认为,一手房价格指数已经有一些微妙的积极的变化,其后续也会逐渐传导到二手房市场中。

  从12月份房价指数环比和同比涨幅数据看,二手房还在涨价的城市数量非常少。以同比涨幅为例,只有包括成都、北京、上海、昆明、南充和无锡在上涨。总体上,一些人口规模有优势的城市,二手房市场相对健康。但很显然,此类城市数量确实还是偏少的。

  从12月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看,分别为-0.5%、-0.4%和-0.4%。同比涨幅则为0.6%、-3.2%和-4.4%。总体上看,三类城市二手房市场都是略疲软的。这也要求各地继续对二手房落实宽松的政策,最直接的一种做法建议,即有限购的城市中,二手房应该不纳入此类范围,这样有助于促进二手房的流通。

  整体来说,二手房市场的走势和一手房类似,在努力回到稳定的状态,但相关压力的消除还需要点时间。2023年是房价指数努力筑底、企稳、回暖的重要阶段。各地要积极落实好购房政策,让购房者对二手房市场有信心,同时积极减少二手房的交易成本。尤其是各地落实了带押过户等政策,此类政策有助于降低二手房交易成本,有助于促进二手房市场的稳定。

  稳房价仍是关键点

  对于后市,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,由于楼市和经济基本面较弱,不太可能出现大幅度的反弹,特别是房价的反弹,再后面的市场走势,既需要看政策力度,特别是一线城市政策的力度。

  不管是新房还是二手房,绝大部分城市的房价在下跌,且跌幅收窄的趋势不明显,特别是二手房同比跌幅还在扩大,显示供需两端都较为弱势,也显示房价长达16个月环比下跌、同比跌幅也接近一年,导致市场预期发生了改变,即预期价格可能会继续下跌,由此恶化了买房需求,导致市场疲软。因此,稳房价是稳预期、稳需求、纾困供给端(保交楼、三支箭资金投放、收并购)的关键。房价不稳,问题很难解决,因此,近期央行对房价连续下跌城市祭出了利率不设下限的政策,目的也是为了稳房价,为稳楼市交易、开发创造条件。

  近期,政策开始全面发力,既有供给端的纾困,也有需求端的激励。特别是需求端激励开始成为政策重点,管理部门不断释放保护刚需改善,降低首付比例、利率,降低购房门槛等,其目的在于积极的政策刺激下,需求端能稳定下来,这样房价才能稳定,供给端的问题才能解决。

  由此,李宇嘉预计,如果疫情感染高峰能在一季度褪去,积极的纾困或许在二季度产生效应,即热点城市交易量开始企稳并慢慢回升,并在下半年带动都市圈周围城市好转。不过,由于楼市和经济基本面较弱,不太可能出现大幅度的反弹,特别是房价的反弹,再后面的市场走势,既需要看政策力度,特别是一线城市政策的力度,当然也更需要看居民就业、收入、预期的修复态势。

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