楼市纾困那些“神操作”

  当务之急是一揽子政策密集布下,先把大家的预期稳住,这不是楼市一个行业的事情。

  李宇嘉

  合理需求是个筐,啥都可以往里装。前两天,媒体在热炒南京取消二手住房限购“一日游”的操作。笔者看了一下该政策原文,是这样说的:“自2022年5月20日起,南京本市户籍和非本市户籍居民购买二手住房时,无需提供购房证明,满足新市民等刚需群体合理购房需求。”简单来讲,南京退出二手住房限购,目的是满足新市民等刚需群体合理的购房需求。

  无须提供购房证明、不限区域、不限套数,这能与合理需求挂上钩吗?或许有人认为是,但我不认为。随即,该政策被叫停了,官方的解释是,“因政策关注度太高”,显然这个“神操作”触碰到底线了。“4·29”的重要会议,确实提出支持合理需求,但有一个掷地有声的前缀“房住不炒”。主政者心里知道,但能做到是个艺术活儿。显然,杭州和长沙要聪明一点。

  南京的楼市问题,杭州、长沙是一样一样的(其他二线城市也都是一样的)。2016年以来,新房市场高举高打,楼市在历史最高位上徘徊了6年。站在当下时点,但凡有点儿成就的,谁没个2套房?让这部分房子循环起来,新市民能上车、有房的人能改善,新房市场才有购买力。但这个美好的愿景难如愿,这不是持币观望的问题,而是预期悲观、信心不足的问题。

  长沙的做法是,多套房的人,把其中一套转做保租房,就可释放出一套购房资格;杭州的做法是,新房和二手房“区别限购”,降低二手房限购门槛,未落户购买二手房的社保年限从4年降至1年,落户可以直接购二手房(原来规定,落户未满5年需缴纳2年社保)。显然,长沙的做法站位很高,发展和改革相得益彰;杭州的做法坚持底线思维,“有为有不为”。

  很多人问我,长沙新政能释放多少需求?我想了一下,觉得应该很少。但这不是最重要的,重要的是,地方要把这个政策告诉市场,而且还有其他政策,叠加起来,就会有人信了,市场就起来了。再比如,无锡市滨湖区针对在校大学生发房票。有人问,这些学生没有收入和流水,银行怎么审批呢?显然也多虑了。暂不谈大学生,即便是刚参加工作的人,买房也靠父母。

  笔者所在的广州,是华南高校密集地,经常听说粤东西北的那些老板们,为在广州高校在读的子女们买房。以前,家长们都为子女没有购房资格而不得不想怎么变通,现在不用担心了,这类人群成了鼓励的对象了。这还不是新奇的,就连出生的娃,也成了鼓励购房的对象。近期,杭州、南京、苏州、东莞、无锡、扬州等城市,提出给二胎、三胎家庭多一张房票。

  无锡还是全国首个由卫健委提出要给二胎家庭多一张“房票”的城市。去年7月国家发布的优化生育的文件,其实是回应“生不起”的呼声,全方位降低生育成本的政策。相应地,住房方面应该是降低居住成本,比如北京、深圳等地提出,保障房优先给多胎家庭配置,加大住房补贴等等。不是说高房价是避孕药吗?近期各地的政策,不知是为鼓励生育,还是卖房子。

  当然,由卫健委提出这个政策,有点怪异,但能理解。据说上海3月底至4月底,一个月核酸检测就花了55亿。无锡全市2634个核酸检测,一天就得花多少钱?不会少。时下财政紧张,祭出这样的政策,作为一个理性人,我能接受(尽管情感上接受不了)。进一步,也就不难理解,更早前郑州出台的“19条”新政,提出“老年人来郑投亲,允许其投靠家庭新购一套房”。

  近一段时间,我一直在理性与情感之间挣扎。作为情感人,我在批评很多地方纾困楼市的新政,觉得他们为短期绩效,政策选择失去了理性。但就像有地方主政者告诉我,“站着说话不腰疼,你来当几天市长试一试”。作为理性人,我又很理解很多地方的难处。政策调整有多大效果,暂且不说,当务之急是一揽子政策密集布下,先把大家的预期稳住,这不是楼市一个行业的事情。

  (作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

  在本专栏版发表的言论,仅代表作者本人观点,不代表证券时报立场。

附件: