外围资金“抄底”来了?南京第二批集中供地折射市场潜变

  9月26日,南京第二批集中供地竞拍结束。减去11幅终止出让的地块,南京此次一共推出42幅地块,总出让面积约156.7万平方米,总起价约485.5亿元,总成交价约507亿。

  9月23日,南京已终止11幅土地出让,所以当天的竞拍结果并不出人意料:25幅地块底价成交,1幅流拍,11幅地块触顶待摇号,5幅地块溢价成交。从已成交的地块来看,国企、央企拿地占比80%,奇瑞汽车与创维电视两家实体企业身影出现在土拍现场,并各有斩获。

  南京第一次集中供地有36幅土地触顶摇号,仅有8幅底价成交。值得一提的是,此次地块出让少了9幅,土地出让金却几乎腰斩,相比第一次收金近993亿,少了近486亿元。南京土地市场热度明显下降。

  拿地房企仍然是那些熟悉的名字:中海、龙湖、保利、金地等。其中,中海接连拿下3幅地块,分别位于仙林湖、方山、江北核心区;葛洲坝拿下2幅地块,分布于幕府创新区、桥林;保利竞得江北核心区;滨江集团再次走出杭州,落子经开区;金地商置、中江国际联合体竞得南部新城地块;龙湖、卓越、中铁建、厦门国贸等均有所斩获。

  11幅触顶摇号地块在9月27日下午进行了集中现场摇号,结果仍然以国企为主,比如华润、江苏亚东建设,华发、中铁置业、首开、江苏水利,龙湖摇中两幅。在民企收缩投资的大背景下,龙湖逆势扩张的动作颇有几分冒险意味,也引发业内高度关注。

  “央企、国企的资金充裕一点,自然会果断拿地。”一名南京本土房企高管对21世纪经济报道表示,市场从6月份进入拐点,这时大多数(民营)房企都处于观望阶段。他对南京此次土拍结果并不感到意外。

  保品质:出让方式刷新

  南京第二次集中供地延迟一个月,是为了调整土拍规则。

  今年8月初,自然资源部会议明确提及,核心城市的土地出让政策将有所调整,包括限定土地溢价的上限为15%,且各地不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价;当地价达到上限后,通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属等。

  此后,大连、天津、杭州等地陆续调低土拍溢价率,南京于8月25日公布的土拍政策调整,同样顺应了调控要求:实行“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式。据相关人士介绍,这是为了提升新建商品房的规划品质,避免开发建设过程中的降标减配。

  此前南京在公布土拍规则的时候,还一同发布了《关于进一步完善住宅用地出让工作的通知》以及《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》。从“全管控、新标准、稳地价、细分类、强监管、控总量、限转让”等七个方面引导开发企业提升住宅品质。前述房企高管表示,近十年的房地产行业,房企侧重于规模而忽略品质,未来只有提供好产品的公司才能继续做下去。

  与此前多个城市第二次土拍规则改变一样,南京土拍溢价率从30%下调至最高15%,部分地块竞买门槛也提高了,实行“一地一策”,从竞买资质、保证金比例等多方面适度提高部分地块的竞买条件。与此同时,根据区域房地产市场的供需状况以及地块规划的品质要求,将“一地一策”分区域、分地块设定竞买企业的房地产开发资质条件。比如,对部分地块可要求竞买保证金比例不低于出让起始价的50%,同时成交价款须在成交后一个月内全部付清;拿地后6个月内商品住宅不得上市;同一竞买人及同一集团成员企业在同一批次出让公告中所报地块的数量,不得超过本次公告地块总量(不含高淳、溧水)的30%;限制拿地房企转让项目等等。

  6月份的市场拐点,加上土拍规则的更改,加重了房企的观望情绪。

  实业“抄底”抑或产业配套

  土地流拍,已成为第二次集中供地的关键词。截至9月26日,已有超过一半城市进行了第二次集中供地。有数据显示,超过118幅土地被终止出让,占这些城市推出地块数量的25%。

  9月26日、27日,是广州第二次集中供地时间,与南京土拍行情不相仲伯,广州第二批集中供地过半地块流拍。这导致最终成交金额仅569亿元。

  值得一提的是,在9月26日、27日,广州第二次集中土地出让中,中海也拿了3幅土地,两天一共在两个城市豪掷179.3亿投资。另外,六合区城投、江宁城建等区属国企也在此次土拍中拿地。然而,央企、国企的“托底”,也拦不住土地市场的冷却。据统计,南京此次土拍平均溢价率6%,摇号地块数量大幅减少,流拍比例上升;央、国企拿了8成的地;实体资金有“抄底”迹象:南京两家实体企业出手拿地:一家是奇瑞汽车,以溢价10.09%竞得新港开发区G79地块;一家是创维电视,底价摘得溧水城区G18地块。

  “说实体资金‘抄底’还为时尚早,应该是产业配套用地。”前述南京本土房企高管指出,首次集中供地的时候,全国热点城市地价尚处上涨阶段,在住宅市场拐点出现之后,土地市场也从分化到急转直下。目前全国各地土拍进入以底价(以及流拍)为主的周期,资金相对充足的实体企业,只要有意愿,是可以拿地的。但他强调,市场拐点出现之后,房企首先加强销售回款力度,保证现金流。发展稳健的房企将不再以追求签约销售额为主,而是看利润和回款率。据其透露,其所在公司在7、8月份的回款率在90%左右,相比上半年是上涨的,但后续回款压力会越来越大。

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