推进二三产业混合用地 深圳“土地大礼包”逐一落地

  证券时报记者 吴家明

  对于地少人多的深圳,土地功能调整、存量用地盘活都有着重大意义。

  去年,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》。用足用好综合改革试点关键一招,努力走出一条符合超大型城市特点和规律的治理新路子,作为空间治理主责部门,深圳市规划和自然资源局被赋予了16项综合改革试点任务。记者获悉,首批7个事项已全部取得重大突破。

  深圳市规划和自然资源局党组书记、局长王幼鹏表示,2021年底前,将确保全面完成首批7个综合改革事项,谋划推出第二批重大改革项目清单,为深圳高质量可持续发展提供坚实国土空间支撑。

  值得一提的是,深圳市规划和自然资源局精准识别出一批含金量高、引领性强、具有梁柱作用的改革事项,以点带面推动改革整体成势,特别是在全国率先推进二三产业混合用地改革,精准对接新业态、新需求,打破单一宗地单一功能、单独出让的局限,实施更加精准灵活的空间利用,打造产城融合新标杆。

  二三产业混合用地

  促土地用途最大化

  与前海湾相比,位于深圳宝安区的大铲湾,此前名气似乎稍逊一筹。不过,如今大铲湾整个港区已经迈上城市化建设的道路。“互联网+”未来科技城的光环将围绕大铲湾。

  腾讯在深圳已经拥有多栋总部大楼,但位于大铲湾的“互联网+”未来科技城尤其引人注目。早在2016年,深圳市政协六届十七次主席会议上就透露消息,深圳将在大铲湾划给腾讯一座“科技岛”,打造一个互联网+产业科技园。当时,根据大铲湾的用地面积和就业、居住人口规划来看,业内人士分析,这可能会是一个类似苹果、谷歌的低密度总部基地。记者梳理发现,2019年11月,深圳土地房产交易中心公布的信息显示,腾讯以85.2亿元挂牌价成功竞得大铲湾A002-0076宗地。“互联网+”未来科技城项目用地面积80.9万平方米,开发规模200万平方米。

  腾讯在一定程度上代表着科技行业的创新,虽然“互联网+”未来科技城刚刚开始动工,也已经带来不少“创新”。与南山科技园等其他产业园区有所不同,在单宗地混合利用方面,深圳创新设立了创新型产业用地(M0),融合研发、创意、设计等多种创新型产业功能,适应“2.5产业”(介于第二和第三产业之间的中间产业)的用地需求。腾讯“互联网+”未来科技城项目则是深圳在实现单一宗地混合利用的基础上,探索片区尺度下二三产业的综合开发和混合利用的创新案例。

  项目有关负责人称,片区内均衡配置了产业、商业、宿舍、酒店、会议中心以及相关配套服务设施,将研发生产功能与城市生活服务功能协同发展,提升了片区土地利用综合效益,构建了配置更精准、调节更灵活的空间资源配置机制,更好满足了产城融合发展需求,有力支撑了实体经济发展。

  提到二三产业混合用地,就不得不提起产城融合。记者发现,各企业在推动城市更新的过程中,也非常注重“产城融合”,越来越多的产城融合项目在深圳落成。

  “以前,这里下班之后就仿佛变成了空城,想找个吃饭的地方都要走很远。”曾在宝安区一处工业园区上班的小陈,觉得过去单一的工业园区难以满足员工的配套需求。现在,她到了位于坂田的天安云谷上班,“周边的配套方便多了,感觉就像一座城,生活工作都能满足。”在一座城里工作和生活,这似乎成为未来产城融合发展的方向。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,土地功能的调整、存量用地的盘活等,这对于深圳有着重大意义。深圳的很多工业企业转型升级之后,事实上生产空间在变小,而配套的研发、办公用房,以及上下游的生产型服务业需要大量的用房,“二三产业混合用地”的探索,将使得土地用途得到最大化的利用。

  目前,自然资源部已审查同意深圳关于《推进二三产业混合用地改革实施方案》。深圳市规划和自然资源局正在全市范围内选取其他合适地块,作为新的试点案例深入推进。预计2021年10月底,龙岗宝龙科技城一宗11公顷的二三产业混合用地项目,将完成规划调整和土地供应,成为综合配置产业、商业、宿舍、酒店及相关公共服务设施的产城融合新范例。

  多项措施在全国

  具有示范引领作用

  如今,城市更新已经挑起深圳楼市供应和增加居住用地的大梁,但各方利益的博弈,也让深圳的一些城市更新项目走走停停。在罗湖区木头龙城市更新项目的现场,记者看到现场机器轰鸣,项目正在全力加速推进。木头龙城市更新项目能够顺利推进,也离不开深圳在城市更新立法上的创新。

  说起钉子户和拉锯战,就不得不提到罗湖区的木头龙城市更新项目,这一项目早在2010年就被列入深圳城市更新单元第一批计划项目。直到去年3月,深圳市罗湖区2020年一季度12个重大项目集中开工,其中就包括了木头龙小区城市更新单元项目。最新通过的《深圳经济特区城市更新条例》提出,建立“个别征收+行政诉讼”制度:旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%,且经区人民政府调解未能达成一致的,为了维护和增进社会公共利益,推进城市规划的实施,区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。被征收人对征收决定或补偿决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

  “我搬家都快10年了,之前到处租房子,拆迁听起来很让人羡慕,但其中的痛苦只有经历过的人才知道。”陈城(化名)原来就住在木头龙,原本以为四五年就可以回迁新房的他,就是因为一些钉子户而导致拆迁受阻,至今未入住新房。如今的他已经从刚毕业的年轻小伙变成一名“奶爸”,“还好,住上新房的愿望即将达成。”

  除了城市更新,深圳也在增加土地供应特别是居住用地供应上连续发力。近日,深圳发布了2021年第二批次住宅用地集中出让公告。这次公开挂牌22宗居住用地,规模之大引起市场高度关注。

  2021年7月,结合深圳综合改革试点首批清单中关于“率先探索存量建设用地开发建设的市场化机制”的任务,根据《深圳市国土空间总体规划(2020-2035年)》(草案)提出的“增总量、优布局、调结构、提品质”住房发展策略,建立居住用地供应的长效机制,保障房地产市场长期平稳健康发展,深圳市规划和自然资源局起草了《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》(征求意见稿),从强化规划引导、完善供应体系、加强组织保障等多方面综合施策,进一步增加居住用地供给力度。新政中,“产城融合”“商改住”“已批未建用地提高开发强度”等诸多内容,作为先行示范区综合改革试点中城市空间治理的要点,属于首次推出,在全国具有示范引领作用。

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