11月3日，华夏华润置地封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称“华夏华润商业REIT”）获得中国证监会准予注册的批复，未来将在深交所上市。这是华润置地继保障性租赁住房REITs、消费基础设施REITs、商业Pre-REITs及机构间REITs之后，在购物中心REITs赛道的最新实践，标志着其多层次REITs体系再迈出关键一步。
华润置地为本项目原始权益人及运营管理机构，华夏基金担任基金管理人，中信证券担任计划管理人及财务顾问。行业领先的原始权益人、专业的资本市场机构与头部基金管理人强强联合，为基金的规范运作与底层资产的长期稳健运营构筑了坚实底座。
首发资产：一城一汇，护城河深厚的城市标杆购物中心
本次项目首发资产为南通万象城、临沂万象汇，是华润置地旗下运营成熟、业绩领跑的优质项目。
其中，南通万象城位于南通市北大街商圈，为轨道交通2号线北大街站上盖物业，交通便利，商业建筑面积约13万平方米，近三年平均出租率约99.9%，收入复合增长率约14.5%，超百家区域首店落位，品牌组合持续焕新，会员数量突破百万，N次方公园、YUMMY集市等特色空间构建城市时尚潮流地标。
临沂万象汇位于临沂市人民广场商圈，商业建筑面积约11万平方米，近三年平均出租率约98%，客流复合增长率约15.4%，以空中花园与户外广场的独特空间、品牌层级与体验创新的稀缺优势，打造一站式全家庭消费中心。
两个资产坐拥城市核心区位，以持续创新的产品力，引领城市消费潮流，向外辐射苏中北、鲁南区域。两座项目零售额体量及增速均领先同城主要竞品，引入超百家品牌首店，是所在城市业绩领先的标杆购物中心。一城一汇，一南一北，首发资产以差异化的城市布局与产品互补，经营确定性与现金流韧性充足，为投资者构建穿越周期的优质资产组合。
原始权益人：购物中心综合实力行业领先
首发资产的优异表现，根植于原始权益人深厚的商业底盘。作为国内商业地产开发运营的领军企业，华润置地购物中心综合实力长期位居行业前列，重点城市持续深耕，已在27个城市实现2个及以上购物中心布局。
2026年上半年，华润置地在营购物中心达98座，年零售额约1,282亿元，同比增长16.4%，其中87个项目零售额排名当地市场前三。展望未来，将持续聚焦一二线及省会等核心城市，落实“一城多汇”及“多城多汇” 的布局策略，推动市场地位及业绩贡献稳步提升，预计2030年末在营购物中心提升至127座。
全价值链运营能力，为经营回报持续赋能
经过二十余年发展，华润置地已形成覆盖购物中心全业务链条、全生命周期的开发运营管理能力，具备行业领先的差异化“α”能力。从前期产品定位、空间营造，到品牌招商、会员运营与资产焕新，这套更为全面、完善的商业管理能力贯穿始终，有效赋能项目长期优异的业绩表现和经营回报。
本项目运营管理实施机构华润万象生活（01209.HK）是中国领先的物业管理及商业运营服务商，截至2026年6月末，在管购物中心增至138座，其中62座零售额稳居当地市场首位，116座位列当地市场前三，大会员总量9,330万人，已合作品牌数量超过19,200家，庞大的品牌矩阵与高粘性的会员体系，沉淀出对消费趋势的敏锐洞察和对优质品牌的强号召力，构成底层资产持续引流、稳定经营的深厚护城河。
这种贯穿资产全周期的专业运营能力，正是商业不动产穿越周期、持续增值的关键所在——它既是首发资产过去稳健表现的成因，也是华润置地商业REIT平台未来持续创造价值的底气。
战略牵引：“募投产建管退”资本闭环成型
面向“十五五”，华润置地将战略定位升级为“创建世界一流的城市投资开发运营商”，战略性规划了“三条增长曲线”的业务模式，打造行业领先商业REIT平台成为重要战略支撑，“十五五”末目标保持商业公募REIT市值行业领先。
目前，华润置地已成功搭建涵盖华润万象生活一个轻资产管理平台，以及华润有巢REIT、华润消费REIT、商业地产Pre-REITs及机构间REIT的多层次REITs体系，逐步完善“募投产建管退”资本闭环。
通过本次发行，华润置地将进一步构建多层次REITs体系，依托资本市场工具有效盘活成熟资产、充分释放资产价值，回收财务资源、扩大新增投资，实现资产与资本的高效循环，持续做大资产管理规模，稳步向“创建世界一流的城市投资开发运营商”目标迈进。
扩募储备充足，长期成长空间明确
目前华润置地持有在营购物中心已达百座，正式迈入「百Mall时代」，购物中心资产管理规模突破3,500亿元。依托庞大的优质商业项目储备、百座项目实践沉淀的全价值链产品与运营能力，华润置地已储备多座优质可扩募资产，未来可持续推进公募REITs平台常态化扩募。
随着常态化扩募及专业化运营的持续推进，华夏华润商业REIT有望借助充裕的资产储备打开长期成长空间，与投资者共享商业不动产的长期成长红利，助力REITs市场的高质量发展。
风险提示：1.公募REITs与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中高风险品种，具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。2.公募REITs为不动产基金，大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3.公募REITs在不动产之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4.公募REITs采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。5.本基金存在其他与公募基金相关的风险和与不动产项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。6.基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。7.投资者在投资基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。8.中国证监会对本基金的注册，并不表明其对本基金的投资价值、市场前景和收益作出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。