险企加速布局养老社区但盈利难 收费高门槛成入住瓶颈

  你的80岁会怎样度过?养老,已经成为当下年轻一代不得不开始思考的问题。

  随着第七次人口普查结果的公布,中国的人口问题,尤其是老龄化和低出生率问题再度受到广泛关注。数据表明,我国人口10年来继续保持低速增长态势。2020年我国育龄妇女总和生育率为1.3%,处于较低生育水平。同时,60岁及以上人口为26402万人,占18.7%,相比2010年上升5.44个百分点,老龄化趋势进一步加大。

  面对老龄化的加速到来,从顶层设计层面,2019年11月22日,国务院发布的《国家积极应对人口老龄化中长期规划》明确提出“健全以居家为基础、社区为依托、机构充分发展、医养有机结合的多层次养老服务体系,多渠道、多领域扩大养老产品和服务供给,提升产品和服务质量。”即“9073”养老体系——老龄人口90%居家养老、7%社区养老、3%机构养老。

  作为机构养老重要组成——保险公司养老社区近年来方兴未艾,蓬勃发展。

  中国保险资产管理业协会党委书记曹德云近日表示,目前有10家保险机构投资了47个养老社区项目,床位数超过8.4万个。同时,保险资金通过直接股权和间接股权投向产业方向为养老及养老产业上下游医疗、健康行业的私募股权投资基金达2340多亿元。

  近年来,以泰康、新华、人保等为代表的大型保险公司,在养老社区投资方面频频发力,“保险+养老”已日益成为人身险公司业务发展的重要方向。

  轻重模式并行

  2007年开始,多家险企陆续通过重资产、轻资产等模式加入养老社区的建设与运营中。

  21世纪经济报道记者获悉,从具体运作模式看,重资产运作主要是险企使用自有资金直接参与到养老地产的建设和运营过程中。比如泰康、国寿、太保、新华等险企采用了重资产模式,这种布局对险企的资金实力、运营能力提出了极高的要求。

  其中,泰康是养老地产布局的先行者,其战略是“医养结合”,重点布局北上广等一线发达地区,运营模式参考美国BKD的持续护理社区模式(CCRC),实现“保险+医养”的生态闭环。截至目前,泰康之家养老社区已布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、西南、华中等区域的22个重点城市,可容纳约5.5万名老人,全国已有7家养老社区投入运营,已有近4500位泰康居民入住社区。

  对比来看,轻资产以及轻重并举的模式也日渐受到险企青睐,这两种模式下,险企较少参与到房地产的开发和建设中,更多提供护理和运营支持。如,中国太平就采用了轻资产和重资产结合的方式,重资产打造了大型CCRC社区“梧桐人家”,目前为全国最大的单体项目;同时甄选市场上已建成运营的、符合标准的优质第三方养老机构合作运营。而在轻资产模式方面,太平以打造旅居社区为主,快速扩大养老社区覆盖面,目前“太平乐享家”旗下已有多个第三方养老社区项目。

  此外,也有部分保险公司采用纯轻资产的模式,轻资产运作负债少,比较适合布局养老社区较晚的保险公司,比如光大永明+光大汇晨养老服务社区,太保+ORPEA模式,合众人寿的合众优年自建社区+合作社区等。

  险企在加大养老社区投入的同时,进一步加大了对养老产业链上下游的投资。近年来,险资在医疗、健康等养老产业链投入重金,主要目的在于打通产业链,进而大幅降低成本、提高效率。

  从运营模式来看,国内险企的养老社区收入来源包括入门费、会员卡、月费和其他服务费用,并通过给予满足条件的保险客户入住养老社区的资格、优先入住的权限和部分折扣优惠的形式,来实现和保险业务的联动。

  但客观来说,由于我国险企养老社区仍处于初期阶段,“只租不售”的监管要求也使险企养老社区的投资回报周期较长,目前大多数养老社区还处于运营亏损阶段。

  商业回报转折点何时到来?

  虽然养老是当之无愧的朝阳行业,但目前对不少从业者来说,“做养老不赚钱”成为不得不面对的现实。

  以泰康为例,根据其2020年度报告,2020年泰康的医疗及养老社区运营收入33.39亿元,同比下降4.16%,而该年医疗及养老运营成本33.97亿元,同比增长5.01%,意味着还未能通过养老社区的运营实现盈利。但值得注意的是,泰康相关业务人士曾透露,目前交纳保费进行排队入住的大概有11万人,按照200万元的保费计算共计2200亿元,可见社区运营与保险产品对接紧密阶段,将会逐步实现较大的收益。

  据天风证券研报分析,养老社区的项目成本由拿地成本、开发成本、后期运营成本构成,在重资产模式发展下,初期拿地和开发成本很高,后期运营成本中,护理人员工资、物业管理费用占主要部分,仅仅依靠社区租金和服务费、一次性押金的投资收入,很难收回期初投资。但长期来看,随着享受第一轮改革开放红利的购买力较高人群逐步进入养老年龄,加上居民支付能力提高,中期可以实现运营层面的盈利。

  天风证券在研报中指出,一个养老社区项目平均100到120亩,从开工到运营,周期一般在760天到770天左右,保险公司通常打造高品质的养老社区,平摊下来每套成本(一室一厅)是80万-100万元左右,根据国际经验,一个养老社区入住率如果能达到65%-70%,就可达到营运盈亏平衡。目前,泰康燕园(2015年开始营业)的独立生活区入住率达到99.7%,申园(2016年开始营业)的入住率超90%,两园均已实现运营盈利。

  此外,保险公司希望可以通过养老社区促进保单销售,保单对应的利差收入非常可观,叠加养老社区的运营盈利,整体可以弥补养老社区的投资支出。且依托保单销售盈利,可以保证对养老社区的高质量投入,项目未来前景可观。

  大家保险养老社区负责人对21世纪经济报道记者指出,养老本质上提供的是一种带有居住属性的复杂服务,从国外养老产业的发展历程,国内近十年保险公司参与养老产业的实践情况,以及相关监管政策的变化过程来看,当前轻重资产模式最大的区别,既不在所提供服务的品质上,也不在财务盈利性上,更不在资产是否可增值的争论上,而是在现金流的可持续性上。国内经营良好的养老机构,其盈利能力并不比国外同业差,也不比国内的保险公司,尤其是财险公司差。

  他指出,真正束缚中国养老行业发展的,不在于盈利性(尤其是轻资产模式,国外养老产业利润率同样不高,但仍属于优质资产,社会资本参与踊跃),而在于社会参与资本投入的充足性和持续投入的容忍度。保险公司参与养老行业,并不能获得特别高的回报率,而是其资金属性与养老行业有更高的匹配度,与保险主业能够形成更好的产业协同。

  他对记者表示,新开业养老社区普遍都需要经历入住率爬坡期,当入住率达到一定比例时,就能够实现盈亏平衡和良性运转,这和其他产业并无不同。真正不同的是,养老社区一旦住满,会处于长期处于满员状态,较少出现入住率大幅起落的情况,盈利性相对稳健。

  某养老社区财务人士对21世纪经济报道记者指出,说养老社区不赚钱是片面的,但投资养老社区绝不是暴利的赚钱,而是符合养老行业普遍规律的收益率和回收期指标。比如参考美国养老项目主流投资商REITs近十年投资养老地产,投资收益率在11%左右,其中运营收益率在6%左右,地产增值收益率5%左右。养老社区的商业回报体现需要一定的期限,可能比其他行业更长一些。

  社区工作人员对保险知之甚少

  保险与养老二者的互相转化,是未来险企入局养老的重要目标。

  但21世纪经济报道记者在调查走访北京多家险企养老社区后发现,目前养老社区在实际运营中,二者的转化并不顺畅,存在一定脱节,主要体现在两个方面:

  一是保险公司与养老社区的工作人员业务信息沟通不畅、存在壁垒,各方员工只致力于自身业务的兜售;二是保险公司在力求减少养老社区空置床位的情况下,销售存在与相关保险产品脱节的情况。

  泰康之家北京燕园是如今入住率最高的养老社区之一。燕园工作人员对21世纪经济报道记者介绍,目前燕园的护理区已住满,活力区入住率在85%左右,入住人数共1700多人,其中500多人为大学教授。但记者走访燕园时发现,社区的工作人员对社区对接的相关保险产品知之甚少,与泰康保险销售的说辞、销售主动性等相差甚远。

  21世纪经济报道记者在走访新华家园北京莲花池尊享公寓时,也遇到了类似情况,公寓工作人员在面对相关保险产品的询问时表示,社区完全实行交费入住,与保险产品无关。

  部分险企养老社区的网页查找困难,无法获取预约方式,保险公司与客户的联系效率较低。

  21世纪经济报道记者在官网预约新华保险的新华家园免费参观后,并没有在网页显示的时间内收到沟通联系电话。在之后拨打社区电话预约时,社区工作人员表示,该社区网页后台无人管理,官网预约参观无效。

  记者在大家保险养老社区的官网进行免费参观预约申请后,网页显示48小时内将会回复,但直到三天后社区的工作人员才联系记者。

  不难发现,这些养老社区虽然已建成,但或多或少暴露出各种运营问题,也是影响其入住率的原因之一。对比社区运营相对成熟的龙头险企中,对客户的联络和维护工作效率相对较高,因此社区有不错的入住率表现。

  未来痛点或在医疗

  针对目前养老社区的发展方向和老年人养老的痛点,多数观点认为,其核心稀缺资源在医疗,而非生活服务。

  一位咨询过多家养老机构的用户对21世纪经济报道记者表示,按照中国现在的养老大环境,一般人很少在生活事务上求助社区,因为缺少动机,失能老人会直接去专门机构,健康老人更倾向于居家养老。不少养老驿站最受欢迎的服务是助餐,因为比餐厅便宜,其他生活类服务参加者寥寥,所以这些养老驿站几乎都是亏损的。

  “这说明对中国人养老来说,生活服务有吸引力的点还是价格。但医疗就不一样了,医疗是真正的痛点和刚需,只有把养老和与医疗护理深度连接起来,才能真正解决人民需求。而目前的社区医疗很难满足老人的需求,三甲医院资源稀缺,养老机构如果有强大的医疗能力,才有了真正稀缺的竞争力。”他补充道。

  但要整合医疗资源,尤其是医院,对保险公司来说整合难度、投入资金都是不小的挑战。布局得较早的泰康,目前在全国布局了五家医学中心,总规划医疗床位5000余张。

  其他布局养老社区的险企也在加码医疗机构,中国人寿此前“入主”香港私人连锁医疗机构康健医疗,还注资了淄博市中心医院。中国平安也通过平安信托投资了北京慈铭健康体检连锁机构,并投资成立广州宜康医疗投资管理有限公司等。新华保险投资成立了新华卓越健康投资管理有限公司。

  最近,平安和泰康对北大方正的争夺,也体现了险企对医疗资源的渴望。一个负债百亿,年亏损10多亿的北大医疗,对于多数收购方而言,可能是个“巨坑”,但对于保险公司而言,用“保险+医院”实现联合健康模式,则是一个机会。

  某险企相关业务人士对21世纪经济报道记者表示,北大方正之后,市场能够整合、收购的医院资源越来越稀缺。纵观整个大型综合性医院的交易,在2020年就已跌至冰点,除了为完成国企医院改制任务而进行的并购案,资本市场上几乎难觅综合性医院并购案例。

  高门槛压低险企养老社区入住率

  一方面是老龄化加速,养老焦虑日益凸显,养老机构如雨后春笋层出不穷;另一方面却是多数养老机构空置率高企,无人买单入驻。症结何在?

  北京大学人口研究所教授乔晓春在2019年发表的论文《养老产业为何兴旺不起来?》中指出,根据对北京市养老机构的普查,只有1.3%的户籍老年人住在养老机构,其中半自理和完全不能自理,或需要别人照护的老年人有2.73万人,而北京市实际需要照护的老人有52.8万人,差距巨大。

  这一差距并非由床位不足导致。据调查,北京近20%的养老机构入住率不到20%,50%的机构入住率不到50%。真正“一床难求”的只有49家养老机构,占全部有效养老机构的10%左右。

  在乔晓春看来,需求和市场的巨大差距,是因为大多数老年人支付不起高昂的机构养老费用。据调查,养老社区每月至少花费3000元,最多要花费1万多元,且61.6%的养老机构会收取押金;而北京市老年人月平均养老金收入为3456元,这个收入水平显然很难支撑入住养老院的费用。

  对险企养老社区来说,这一需求与市场不匹配的状况亦然存在。险企打造的养老社区多定位高端,虽然保障相对全面、环境舒适,但门槛较高。如泰康的养老社区保费门槛在200万元,少量门槛较低的险企如恒大人寿门槛也在50万-100万元。还有更高者,如平安人寿近日发布的高端养老品牌“臻颐年”,及首个高端产品线将落地深圳的高端养老社区“颐年城”,对客户保费或资产管理规模的门槛为1000万元,目标客户直指高净值人群。

  一位险企养老社区相关业务人士表示,险企布局养老社区本身针对的是中高净值客户,就目前而言,对于养老需求的迫切性、大多数普通消费者的消费能力、对机构养老的认可度,都将在短期内限制险企养老社区的入住率。但就这一客群来说,近年我国新财富阶层的快速增加,令险企越来越看好这一布局的未来前景。

  上述人士看来,这并非保险机构养老本身“嫌贫爱富”,而是“9073”我国养老顶层设计下,占比3%机构养老本身就注定不会成为全社会养老的主流,中高净值人群某种程度上与这个设计是吻合的。对于更普遍的居家养老、社区养老,保险机构更多应该发挥的是保障功能,和科技、医疗能力上的赋能,以提供不同视角的解决方案。