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今年以来，经济企稳回升，能带动全产业链的楼市和基建，无疑发挥了“双引擎”的功效。今年1月份—9月份，房地产开发投资和新开工同比分别增长5.8%和6.8%，相比2015年1%和-14%的增速来说明显改善，楼市对经济的支撑作用也明显回升。国家统计局数据显示，三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右，这多半要归功于今年以来商品房销售面积和销售额的高增长。
近期，随着调控新政密集发布，楼市交易和开发的阶段性“顶部”已确立，楼市也将迎来拐点。按照滞后销售6个月—12个月的规律，新开工和开发投资明年也将回落，甚至负增长。
很多研究机构认为，明年房地产开发投资增速放缓时，同样能带动上下游的基建投资将填补楼市留下的空白。数据也表明，基建投资正在全面发力。1月份-9月份，基建投资同比增速达到19.4%。其中，基础设施、水利、公共设施、道路等同比分别增长19.4%、20.5%、23.6%和15%，“两位数”增长态势良好。基建抵消楼市对经济的冲击，在2008年和2014年-2015年最为典型。
但是，基建逆楼市周期而发挥托底功效，很多研究机构并不看好。2013年-2015年，基建投资增速分别达到21.2%、20.3%和17.3%，这是2009年以来基建发力的一个“小高潮”。财政支出是基建“小高潮”的最强动力。2014年-2015年，基建预算内资金支出占财政支出的比例在9%-10%，比2009年还要高出1个百分点。
2014年-2016年，财政支出增速比收入增速平均要高5.75个百分点，2015年以来要高近9个百分点。财政收支持续“剪刀差”，一方面靠的是近年来大规模地方政府债务发行置换和财政赤字。但是，无论是债务发行置换，还是提高财政赤字率，均存在过度积极，甚至透支的情况。比如，今年前8个月，地方政府债发行量高达4.8 万亿元，已超过去年全年3.8 万亿元的发行量。
另外，财政赤字率在2015年就已达到2.7%，2016年的空间很有限。因此，债务和赤字对基建的支撑已触及“天花板”。2011年-2016年（除2012年以外），房地产投资和基建投资增速的变动方向都是一致的，基建投资在一定程度上是顺房地产周期的。这说明，基建资金还有很大一部分来自政府性基金收入，主要是土地出让收入，即基建投资对房地产一定程度的依赖。随着人口红利衰减、楼市有效空间向大城市集中、抑制土地资产泡沫和缩减大城市用地空间，土地出让金也已经见顶。
业内专家认为，考虑到宏观债务风险，财政收入对支出的掣肘已经形成，即便用尽债务和赤字额度，基建投资增速也不会达到过去3年的平均水平（20%），也就无法对冲未来楼市开发投资负增长对于经济的冲击。但是，除了预算内支出、土地出让金外，还有新型融资工具（PPP、专项金融债）可资利用。今年以来，PPP明显发力，有望让基建投资在资金来源上获得源头活水。
财政部PPP中心披露，10月13日第三批516个项目落地，计划投资1.17亿元，比第二批项目增长77%。除了传统的交通和市政依旧占大头外（70%），城镇综合开发、生态建设和环保，三大都市圈的轨道项目、中西部急迫需求的区域基建项目明显增加。这意味着，PPP项目已经将城镇化与公共服务“短板”结合起来，这既有利于稳定投资，更有利于降低“以人为本”的城镇化成本。
民间资本对于PPP项目在市场化、需求稳定、可观现金流上有刚性诉求，这不仅解决了PPP项目的资金来源问题，更提高了基建项目的供应效率。比如，三大都市圈的轨道、一线城市的保障性住房等，无论需求稳定，还是现金流可持续，都非常有保障。这样，即发挥了民间资金对于项目供给效率的贡献，也发挥了公共服务集聚人口的效应，也给未来弱势中的楼市带来积极因素。
由此，PPP大规模落地，不仅从资金来源上稳定基建投资，更提高了基建供给效率，提高公共服务对人口、产业的集聚度，夯实楼市需求基础，反过来进一步支撑基建投资，让楼市和基建在“稳增长”和调结构上的“双引擎”两翼齐飞。当然，PPP落地关键在于机制保障，如政企双方（特别是政府）都要遵从契约精神，让政策风险降到最低；项目成本-收益误判后有补偿机制，如政府提供担保、政策金融介入，其他高收益项目捆绑；财政资金、国开行牵头的“银团贷款”，要发挥种子和杠杆作用。政府和国有资金真金白银的进入，无疑是吸引社会资金、提高项目盈利预期前景的砝码。由此，PPP不仅让楼市和基建在“稳增长”上两翼齐飞，也发挥了调结构的功效。
（作者单位：深圳市房地产研究中心）