随着房地产市场调控政策不断收紧，资金或将从开发环节向持有环节转移。
“9·30楼市新政后，我们判断一些资金可能从楼市的增量部分转向存量部分。”嘉丰达资产管理有限公司合伙人李宏告诉中国经济时报记者，新政对资金分流的影响将逐渐显现，从开发环节流向能获得稳健收益的存量商业地产项目。
房地产开发属于资本密集型行业，在监管不严时，一些资金在开发商拿地时就介入，通过高杠杆操作，帮助其绕过土地出让金首付款需达50％的规定，以较少的资金撬动庞大的土地款。而后，随着房地产调控政策的不断收缩，开发商获取资金的便捷程度降低，难度和竞争程度也越来越大，之前高杠杆的操作方式增加开发商资金链断裂的风险。
但想方设法获得资金依然是开发商的现实选择，不少大型开发商纷纷加大转型做资产管理的力度，成立基金或者基金公司。
李宏告诉记者，开发商要想生存和发展必须向资产管理方向转型，与一些金融机构竞争。而从目前的迹象看，开发商的转型，在操作、运营和管理上都比金融机构好，但在思维模式上处于劣势，比如习惯于将好的项目用自有资金做，将骨头留给资本方。
受到宏观调控政策收紧影响，一些第三方理财机构发起的房地产基金逐渐转变投资方向，从早期的参与房地产项目开发投资获得较高开发收益，转向持有经营成熟办公楼等商业地产项目获取稳健的租金回报。
中国经济时报记者获悉，目前国内七成房地产基金的退出业绩高于15％，其中退出收益在15％－20％的基金占比最高，达到四成，而收益在50％以上的也达到了近一成，这一收益水平已经要高于公开发行的房地产信托产品，也远高于全球同时期房地产基金退出的平均水平。
李宏建议，开发商转型要摆脱原来的思维模式，变成和基金公司一样的思维模式，转变成资产投资管理人角色，公平对待所有的项目。“投资人希望做长期合作，好的资本方是管理资本，为投资人去找更好的项目，资产管理方赚取管理费用。但由于很多大型房地产开发商还是将资产管理作为企业融资的方式，因此巨型公司转型相对比较困难。”
尽管如此，住宅类的房地产基金依然是我国房地产基金中的主力。数据显示，超过四成的资金投向住宅，超过三成的资金投向综合体，其他的投向商业物业、一级开发基金和房地产母基金。业内人士称，最近几年，以综合体开发为主要导向的房地产基金明显增长，另外还有少部分市场机构关注于诸如工业地产、旅游地产、养老地产等专业的地产投资主题。
李宏认为，一线城市的商业地产项目的吸引力要优于二三线城市的商业地产项目，而一线城市中北京、上海和深圳的商业地产项目要优于广州。“如果对比广州和北京的写字楼物业的租金，同样售价的写字楼，北京的租金要比广州高出许多。”
由于外资进入中国房地产市场客观存在一些门槛，多数外资采取与国内资金合作的方式进入。李宏透露，境外资本募集资金不困难，但找项目困难，目前国际上的不少外资都与公司有合作，比如普洛斯，以及一直在沟通中的铁狮门、凯雷、基汇资本等。
过去几年里，国内房地产基金从2010年的100亿元规模快速升至4000亿元以上，基金已逐渐成长为市场中不能忽略的重要力量。之前有机构称，当前涉足商业地产收购－持有－经营的房地产基金资金规模已超过千亿元大关。
嘉丰达目前管理的基金总额约为40亿元，中国经济时报记者获悉，公司最近还有两只大型的房地产基金即将对外发布。