东五环公寓单价不到2万元 30年以租代售无房本

　　谈房价色变已经成为时下一线城市的一个普遍现象，好点地段的房子动辄一开口就是10万元/平方米起，让许多人望房兴叹，不过北京商报记者却发现，在高价房横行的北京楼市中却有一些特殊的项目，占据黄金位置却卖着白菜的价格，让许多人趋之若鹜，但是在低价外衣的里面，这些项目却有着一些不为人知的故事。近期北京商报将推出“非正常房价项目调查”，去揭秘这些特殊项目。

　　在商住公寓成交一路上涨的情况下，一些因土地性质不能进行售卖的公寓，出现“以租代售”的现象。日前，市民张先生提供了一条新闻线索，“东五环平房桥附近有一个精装公寓项目在‘出售’，单价不到2万元，投资回报率超过300%”。在东五环商住项目售价已超过4万元/平方米的情况下，该项目售价为何如此之低，北京商报记者带着疑问走访后发现，该项目案名为北京电影学院文创园，所占用土地为租赁所得，与客户签署的是30年租赁协议，并非是购房合同。业内人士认为，这类项目以租赁房屋的方式短期内筹集资金，低价的背后存在一定风险，购买者无法获得房本，投资者需谨慎。

　　高回报的诱惑

　　张先生在东五环定福庄某小区居住，一直租房的他渴望尽快在北京置业，但不断攀升的房价成为张先生购房路上最大的心结。当听到离自己居住地并不算远的平房桥附近有低价精装公寓在出售时，他觉得是一个不错的选择，但在看过项目后产生了疑问。为了了解实际情况，北京商报记者对这个名为北京电影学院文创园的项目进行了实地考察。

　　上周末，北京商报记者来到位于东五环平房桥东南的北京电影学院文创园，项目在平房路东侧、京城梨园北侧，临近平房路一侧有施工围挡，不时有载有砖石的车辆出入，项目招商中心即所谓的售楼处设立在东侧已建成的一期办公楼的一层公共区域。

　　“仅1.5万-1.8万元/平方米的价格，还不到临近区域新房价格的一半。”北京电影学院文创园销售人员向北京商报记者介绍，该项目是由北京电影学院与北京海湾绿洲国际经济信息咨询有限公司合作开发，目前在售户型面积15-30平方米不等，单套最低总价20万元起，合同年限为30年。

　　为了强调价格的优越性，销售人员进一步介绍称，目前该区域二手房价格已将近4万元/平方米，临近的新房项目价格均在5万元/平方米以上。此外，该项目自去年下半年至今共推出近900套房源，目前仅剩余100余套，因性价比较高而获得热销。

　　值得注意的是，销售人员声称购买该项目十年稳定回本，投资回报率超过300%。销售人员以一套15平方米的房源举例，减去3万抵5万元的电商优惠后，总房款约26万元，以一期房屋租赁价格作为参考，房屋出租价格约为2000元/月，30年租金共计72万元，此外，因每个房屋均有独立门牌号可用于注册办公，若将注册办公名额用于出租，每年可获得7000元，30年共计21万元。投资26万元的房屋，30年后收入可达93万元，投资回报率达357%。

　　只签署租赁合同

　　地理位置优越、精装修、不需资质的房屋为何售价如此之低？面对这样的质疑，销售人员直言称，因项目所占用土地是从朝阳区平房乡政府租赁所得，期限为40年，客户签署的也只是租房合同，期限为30年。实际上，客户支付的总房款为30年的房屋租金，而所得房屋也只是30年的租赁使用权。

　　为此，销售人员出示了客户应签署的租房合同。北京商报记者从合同内容得知，甲方为北京海湾绿洲国际经济信息咨询有限公司，记者从北京市企业信用信息网查询得知，该企业法定代表人为万子千，营业期限自2007年11月21日至2027年11月20日，经营范围为投资管理；投资咨询；房地产信息咨询（不含中介服务）；从事房地产经纪业务；经济贸易咨询；企业管理咨询；财务咨询；教育咨询等。

　　值得注意的是，客户租赁日期从房屋交付日2016年11月30日起到2036年11月30日，租20年送10年，实际租赁期限为30年。而根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”“租赁期届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”

　　一位不愿具名的业内人士表示，为规避租赁期限不得超过20年的法律政策，开发商多会采取的方法是签署两份合同，每份20年，或者租20年送20年。北京电影学院文创园的租房合同采取的就是后者，租20年送10年。

　　存在风险

　　30年租赁使用权的房屋，尽管价格较低、投资回报率较高，但购房者选择此类房屋仍然存在一定的风险。

　　从土地性质来看，按照项目销售人员的介绍，该用地是从朝阳区平房乡政府租赁所得，土地所有权仍归平房乡政府，而客户所签署租房合同的甲方是北京海湾绿洲国际经济信息咨询有限公司，若此房屋在租赁年限期间出现问题，由谁来负责解决、购房者权益如何得到保护，这些都是摆在购房者面前的问题。

　　从购房合同看，如果租赁合同存续期间，发生拆迁以及甲方擅自更改房屋建筑的情况下，甲方给予乙方一定的补偿。但合同中并未说明，若在合同存续期间，在一定情况下，甲方主观地不再将房屋出租给乙方的情况下如何赔偿乙方的问题。当北京商报记者就此提出疑问时，销售人员只是称，这个问题合同中没有约定，但这种情况不会出现。张先生认为，这种说法显然没有说服力。

　　从产权性质来看，购房者实际上只拥有30年的租赁使用权，没有房屋所有权证书，这意味着客户所购买的房屋不能进行抵押和再出售，只能自用、出租或者转让。如果该项目商业运作不成功，那购房者的房屋就会成为烫手山芋，租不出去，更不用说转让了。同样，与开发商签的只是房屋租赁使用权，如果40年内开发商出现问题，那么购房者所签署的合同就变成了一纸空文。