“10月25日，爱琴海购物公园周年庆当天的客流量达到11万。”上海红星美凯龙商业管理有限公司（以下简称“红星商业”）总经理李嘉向经济观察报介绍，“月均客流超过100万人次”。
这位在万达实现店总、区域总、总部中心总“三级跳”的职业经理人，同“万达军团”一起，带领北京爱琴海购物公园逆袭。
除李嘉外，红星地产执行总裁张华容、副总裁贾涛、红星商业京津区域总经理孙环宇、北京爱琴海购物公园副总经理杨秀红均出身万达。速度和规模也成因此成为红星商业的关键词。
自去年4月宣告全面进军商业领域以来，红星地产已经在昆明、北京、上海、天津、重庆、福州等25个城市进行了38个综合体项目的开发。“今后，红星地产将加快商业地产投资步伐，将京津冀、长三角、西南、东北作为4大战略区域，在一二线城市布局，力争2020年在全国建成100个爱琴海购物公园。”红星美凯龙创始人、红星地产董事长车建新此前在接受经济观察报采访时称。
商业空间的社交属性
北京爱琴海购物公园，坐落于太阳宫商圈，位于东三环中路与京承高速交叉口，总建筑面积13万平方米，地上6层、地下3层（2层车库）。“地段和交通都不是特别好，又被云南大厦挡住，窝在里面。”一位商业地产业内人士称。
开业之后，爱琴海购物公园也因其地段和交通的不足，经营压力巨大。今年5月，履新红星商业的李嘉，对爱琴海购物公园进行了商户调整和改造升级。“其中40%面积的商铺都进行了重新招商。”李嘉称。
截至9月30日，已经有30多家新入驻商户正式开业，加大了餐饮业态和儿童体验业态。“餐饮体量达到2万平方米，4、5、6层共有60多家餐饮品牌。”孙环宇介绍，“这在北京新型购物中心里居前列，以餐饮带动口碑，继而拉动客流并养成消费习惯。”
这也是爱琴海购物公园引入咖啡厅、甜品店、书店、影城、KTV、高尔夫会所以及众多水吧的原因。
“爱琴海购物公园不像一般的Shopping Mall，叫‘＊＊广场’、‘＊＊城’，我们希望它是一个带有社交属性的商业公共空间，可以承载消费者社交需求和生活休闲需求。”李嘉说。
其中的单向街书店每周都有文化沙龙，pororo儿童乐园又成为整个家庭的娱乐场所，土耳其大巴扎公园吸引了大批喜欢土耳其的旅游者，云尚部落高尔夫会所则成为商务人士休闲交流的聚集地。
“餐饮消费业绩与调整前相比提升40%到50%。”杨秀红介绍，“儿童区域，原来体验式开的比较多，现在增加零售，十一期间，营业额整体上升了50%。”
10月份爱琴海购物公园“小黄人”周年庆典，更是带来了大量人流。
该庆典的策划者是出身知名公关公司蓝色光标、现任红星商业市场部总经理的周宇珩。“商场内的卡通‘小黄人’可以帮你拎包、送你回家，在餐饮、零售结账排队的时候，有小黄人陪着你排队，总比保安让大家排队舒服。”周宇珩介绍。
在“小黄人”传播上，爱琴海购物公园借鉴了“旅游攻略”的经验，制作了“十一北京旅游攻略”，其中一项就是“来爱琴海看小黄人”。
为此，红星商业支付了上百万元版权费，这使得爱琴海免除了其他“山寨小黄人”的商场，屡屡收到“小黄人”版权方律师函的后顾之忧。
“周年庆，有一家商户的营业额提升不是很大，我们根据客流监控系统和数据分析后，利用小黄人的布置点位以及真人小黄人带动动线，主动将客流引导到该店铺，等于人为制造了一个动线，提升了它的经营业绩。”李嘉举例。
“没有痛点的商业空间”
红星商业对商业运营的重视，还体现在其致力于打造“没有痛点的商业空间”。李嘉解释：“所谓的痛点，就是引起顾客不适、不满的细节。”
单调乏味、被人忽略的电梯厅，被装扮成“蝴蝶谷”等多彩场景，通道则被做成了“老公寄存处”。“老公寄存处，配有先进的净化设备，男性顾客可以在里面抽烟休息。”李嘉称，中心区的电视与商场门口的摄像头连接，另一个摄像头在儿童乐园附近，“老婆、孩子出来了，可以第一时间看到。”
爱琴海为顾客免费提供了近1000个地下车位，不过，要在偌大的停车场，及时准确找到自己的车，也是个难题。“很多逛商场的女同胞，会用手机拍照片来记车位在哪儿。”孙环宇笑着说，“在爱琴海，不用这么麻烦，我们做了APP反向寻车系统，系统会记录车和车的位置，我们的停车场都有触摸屏，一输入车牌号后几位数，就能知道车在哪儿。找不到位置，还可以导航帮助你找到。”
目前，爱琴海APP装机量已经达到5万余部，日均使用次数约1万余次。除了解决车库寻车的难题外，还可以解决电影城买票、场内导航和餐厅等位等“痛点”。
“比如餐厅一到中午就会出现排队等位的问题，我们的APP有一个功能就是‘在线等位’，使用者通过手机预定座位，拿好排号后，就可以继续去逛商场，当排号即将叫到的时候，手机客户端就会发出提醒。”李嘉解释。
复制万达模式
除了今年底将开业的昆明和无锡项目外，福州和天津爱琴海项目也将于明年开业。如今，红星商业在全国25个城市已经有38个综合体在开发，计划在2020年建成100个爱琴海购物公园。“我们的速度没有万达那么快，从拿地到开业要24个月。”李嘉介绍。
红星地产总裁谌俊宇曾向媒体介绍，除开拿地的成本，红星商业购物中心建设成本在4000元/平方米左右，按其主打购物中心项目爱琴海15万平方米的平均面积计算，红星商业一家购物中心的建筑成本在6亿-7亿元左右。
巨额资金需求怎么解决？红星地产执行总裁张华容曾表示，红星美凯龙商业地产在资金上“有足够的准备”，而商业地产未来的资金募集方式不排除票据等形式，“公司一半左右的项目是与当地开发商合作，这从一定程度上控制了土地上的成本”。
红星商业也“复制”了万达的“以售养租”模式。谌俊宇称，上述发展计划是逐年推进的，“未来我们的资金主要来源于三个方面：一是城市综合体项目配套的高档住宅、商铺的出售；二是租金的收入；三是建成的自持物业向银行的抵押贷款”。“爱琴海购物中心50%-80%的成本，由地产开发、商铺、公寓、SOHO等出售来获得补贴。”车建新曾向经济观察报透露。
爱琴海购物公园也“复制”了万达广场的自有品牌模式，如红星商业与四川省电影公司联合打造的自有影院品牌红星太平洋影城，以及自主经营的婚庆大世界、儿童体验公园、购物中心顶层高尔夫挥杆练习场等。
与万达不同的是，爱琴海并没有像万达一样创建百货品牌，而是开启了“购物＋家居”双Mall模式，其在建的大部分商业项目都有红星美凯龙家居广场。