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北京瓦窑产业园变身记:400余栋别墅隐匿昌平
来源 中国房地产报 发布时间 2011年10月21日 11:11 作者 徐妍
 

  [提要]在中央再三重申遏制违法用地、土地监管日益严格的今天,借文化创意产业基地和景区配套建设之名、通过“会员加盟获得使用权”形式的“小产权”别墅仍在大肆兜售。

  从北京中关村一路向西北,如果交通不拥堵,四十多分钟就可以到达位于昌平的棋盘山风景区。

  风景秀丽的棋盘山,地处北京西北部山区,距离北京城区60公里、昌平镇中心25公里,现存始建于明代的一寺一观,是北京周边山区不多的容纳佛道两家宗教文化的遗址之一。

  然而,在这样一个已经被认定为国家AAA级的风景区周边,从2008年获批建设北京瓦窑文化创意产业集聚区以来,沿着几条山坳建成了400余栋小产权别墅。

  本报记者调查获悉,这个早在2007年就存在、并在不断建设的别墅群落,最终的总规模将达到六七百栋。

  在中央再三重申遏制违法用地、土地监管日益严格的今天,借文化创意产业基地和景区配套建设之名、通过“会员加盟获得使用权”形式的“小产权”别墅仍在大肆兜售。

  创意园里的别墅群

  作家艺墅在多个房地产网站的公开销售房源信息上显示,其开发者为北京瓦窑文化创意有限公司。在这家公司的网站上,作家艺墅还有另一个极富文化产业色彩的名字:作家村创意园。

  按照网站的描述,作家村创意园为中国瓦窑作家村文化创意产业集聚区配套功能设施及景区配套功能设施,有效解决创意个体或企业、为产业链配套服务的个体或企业以及其他准备从事文化创意的创意群体创作、办公、居住、培训、度假和休闲的需求。

  “200平方米只要180万元,185平方米最低160万元。”10月8日,在记者第一次致电咨询时,项目的前台咨询人员直言不讳地表示:我们这个项目是卖别墅的,和城里的项目不一样,这个项目是按照文化用地走的,会有一个70年的使用权证。第二天一早,又有销售人员主动给记者打来电话,称项目已经卖的差不多了,只剩下20多栋,劝记者“要看就抓紧”。

  10月11日,记者驱车前往棋盘山,销售人员早早地等在昌平区流村环岛,给记者一张车辆出入证并安排专车带路,并在路口等待其他客户。沿流村环岛向西继续行驶四五公里,出现了标有棋盘山地界的牌坊式的大门,看门者检验出入证后,记者继续沿棋盘山角蜿蜒曲行。

  在进入大门前,记者注意到,干涸的河床边有两排正在施工建设的低层建筑,条幅显示,这个名为西峰林湾的项目最低价格达到6580元/平方米。在棋盘山之后,山谷的几个岔路口,还立着山作庭院、俄罗斯风情园两个楼盘的指路广告牌。

  拿着《瓦窑作家村创意园车辆出入证》,记者驶入了这个名为作家艺墅的独栋别墅群落。这个位于北京市昌平区流村镇瓦窑村的别墅项目,与瓦窑村所属的棋盘山旅游景区仅一墙之隔。

  这个北美木屋风格的别墅群落,坐落在棋盘山山脚的一条狭小的山谷里。“作家村001号工作室”即是项目的销售中心,从大门口向山坳内望去,整个山谷两边的几十栋别墅院落鳞次栉比,一些地势较好的山坡上也盖起了半山别墅。

  按照销售人员的介绍,作家艺墅一期总共120栋的别墅中,已经建成和在建的近100栋,二期、三期的规模将与一期相似。目前一期有60栋已经入住,最早入住的一批居民已经居住超过一年。

  从作家艺墅出门左转,沿着小路绕过一个山脚后,眼前豁然开朗。浓密的矮树林里,若隐若显有上百栋木结构别墅,半山处也有一些正在翻修的小楼,几栋木屋别墅还挂着二手房销售的条幅。

  这里就是被称为俄罗斯风情园的项目。一位为记者领路的男子称,它是棋盘山的第一个别墅项目,规模在200多套,早在2007年就开始销售,当时的价格在每平方米三四千元,一套200平方米的别墅总价六七十万元,现在的二手房价格已经翻了一番。另外一侧山谷中的半山上,砖混外立面的别墅群名为山作庭院。

  “俄罗斯风情园都是二手房了,山作庭院和我们一样还在建。”该男子说,山作庭院的总规模也200栋左右,目前已经建成的近100栋,都是两到三层的独栋别墅。

  “70年使用权”转售为租

  虽然地处偏僻,但作家艺墅却水电气俱全,商水商电、市政煤气。房子都是一层砖混、二层木制。由于过于密集,小小的山谷中间只有一条1米多宽的道路,轿车调头都显得局促。

  在这个门牌以“作家村XXX号工作室”编号的别墅群落里,目前在售的部分现房面积在200平方米至300平方米之间,其他面积的户型可以选定地块在半年内建起,销售均价在每平方米8800元左右,只能支付全款,最低折扣在9.5折,期房交房周期保证在一年内,价格可以再商量。除了整体的外观有统一要求外,整栋别墅的内部户型结构都可以由客户自行设计。

  一些离山谷中间道路较远的别墅都是半山挖土平整土地而建,一个院子甚至在后院的山体上开凿了一个空间,盖了水泥外立面的停车库。一位李姓销售人员介绍,这片山区都是火山岩,不会出现地质灾害,不过,她也承认一些房子的地基是由运来的土堆积而成。

  当记者以买房者身份咨询房屋的产权性质时,作家艺墅销售人员李小姐介绍,项目采用会员加盟方式,客户付出的款项相当于加盟费,然后据此获得这些房屋的70年使用权。

  在“作家村001号工作室”的销售中心里,另外几位工作人员给记者再出示了一份带国徽图案封面的褐红色硬皮“使用权证”证书,落款盖章是北京瓦窑文化创意有限公司。在工作人员出示的几个复印件证明材料中,一张盖有昌平区发改委公章的文件显示,瓦窑作家村文化创意产业集聚区于2008年获批。

  与正规的房屋销售的合同不同,作家艺墅的产权交易核心是一份会员加盟协议,封面印着流村镇瓦窑村委会监制。在协议的第一页,列有甲乙丙三方:甲方为瓦窑村委会,乙方、丙方空白。

  按照作家艺墅的说明,整个1400亩的产业园所占土地都是瓦窑村的荒山地,乙方就是北京瓦窑文化创意有限公司,丙方是会员。销售人员再三表示,毕竟有一份村委会参与签署的会员协议,比一般没名没分的农民房要强。

  无独有偶,山作庭院也是以会员加盟的形式签三方合同书,不同的是乙方由北京瓦窑文化创意有限公司换成了北京棋盘山旅游开发有限公司,价格也为8800元/平方米。

  “这些别墅的加盟费由村委会与公司分成,卖出一栋两边按比例分。”上述领路男子介绍。

  而在西峰林湾,工作人员则表示,自己与作家艺墅、山作庭院不同,多层、联排、独栋产品均有,一期已经建了60多套,二期、三期还有一百多套已经确定地块和户型,加盟价格从最低6580元到8900元/平方米不等,作为文化创意产业园和景区的配套设施,购买者可以拿到50年的使用权。

  “我们的最大优势就是不需要乙方,跟我们签就是跟村委会签,开发商就是村委会。”该工作人员说。

  监管空白?

  这个曾被昌平区发改委列进《北京市昌平区“十一五”文化创意产业发展规划》的“瓦窑作家村文化创意产业集聚区”项目,2008年就作为重点项目参加昌平区文化创意产业推介会,2009年,还成为了昌平首批正式挂牌的8个文化创意产业集聚区之一。

  然而,在记者就整个棋盘山风景周边区域的驱车走访过程中,这个获批近四年的“文化创意产业聚集区”却只建成了数个公开销售的别墅群落。

  就在今年5月,昌平区文联、文化创意产业促进中心甚至还在此举办过“文学的坚守与作家村建设”的主题论坛。

  “说白了虽然是小产权,但村里也不会存心骗人。”当记者以买房人的身份去瓦窑村村委会核实时,邢姓副书记直言不讳地表示,棋盘山风景区周边的几家别墅项目,都是由村委会、开发方和买房人三方以加盟形式签订合同,到了购买这一步村委会给盖财务章给收据,给买房人一个交代。

  面对瓦窑村下辖棋盘山风景区周边大规模存在的小产权别墅群落,北京市昌平区流村镇政府办公室蔡姓负责人表示,在2010年瓦窑作家村一期俄罗斯风情园别墅区就已经受到北京市国土资源局昌平分局查处和处罚,目前是否已经做出整改或者是否仍有销售则不清楚。

  而据他了解目前除已经受过查处的俄罗斯风情园外,以“瓦窑作家村文化创意产业集聚区”为名的其他几个别墅群落,应该是针对作家、画家等文化创意类的个人企业以租赁的形式承租创作工作室,是否存在公开销售应该由国土系统监管。

  对此情况,北京市国土资源局昌平分局以不符合程序为由拒绝接受采访,截至本报发稿时,国土局方面尚未作出回应。

 
 
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