“这几天看新闻，全国好多地方的都有降温的趋势，今年房价会怎么走?现在还能不能买房啊?”1月28日，一位广州的网友在当地论坛发帖称，新年之后，媒体纷纷报道国内一线城市楼市降温，如北京楼市前3周期房签约量和签约面积都只有上月同期的1/4，上海楼市成交量也持续下滑，一手房市场供应也比较低迷。这位网友称：“想买房，但看到这样的形势，真不知道现在还是不是买房的最好机会。”

　　对于一月份期房成交量的低迷，银河证券房地产行业分析师丁文以为表示：“主要是因为一线城市存在大量投机性购房，元旦前后的一系列房地产调控政策发生了作用，挤压出部分炒房行为。但是这些政策对自住市场影响不大，尤其是二三线城市，自住需求已然红火。”

　　广州的市场表现似乎验证了以上分析，上周，广州的商品房成交面积为18.35万平方米，较前一周上升近20%。其中广州市区的天河区和白云区表现较差，跌至100套以下水平，反倒是位于近郊的增城、从化等区域贡献突出，尤其是针对自住需求的别墅项目表现较好。其中以“别墅带装修71万元起!”为噱头的碧桂园假日半岛平价别墅，从1月16日开盘，仅两日就售出了260套，成交额高达3亿元。

　　丁文指出，去年中央积极工作会议到1月中旬，中央陆续出台国四条、营业税“2改5”、国十一条以及上调存款准备金率0.5个百分点等多项措施，直接将调控利剑指向高房价，试图打击市场中的投机购房行为，使得今年的房价走势受到高度关注。丁文认为：“国务院以非常明确的态度支持自住购房需求，作为普通购房者，不必在意这些措施，现在仍是购房最佳时期。”

　　楼市再闻调控风声

　　政策“组合拳”剑指高房价

　　从2006年开始，为了防止宏观经济通胀，国家频繁使用加息和提高准备金率两种方式调控经济，而在2009年刺激经济的任务之下，国家并未动用信贷杠杆。今年伊始，国家再度通过提高存款准备金率0.5%来直接干预货币流通量，发出了调控讯号。

　　就地产业而言，有业内人士表示，央行此次政策调整，将使部分开发商的融资难度进一步加大，他们有可能希望尽快卖掉房子后回笼资金，这样就不利于抬高价格。而在“国十一条”发布之时，就有专家指出：中央政策目的就在于平抑房价，两个政策的目的异曲同工。

　　“国十一条发布后，二套房贷政策的明确引起了过多的关注，事实上，这次新政的出台，意义绝不止于此。” 1月12日，北京大学房地产研究所所长陈国强称，调整产品结构、增加市场有效供给，将对今年的房价起到平抑作用。

　　2009年楼市火爆异常，房价攀升，新房空置率、二手房交易量一直居高不下，说明投资行为大量存在，“2改5”便是要挤出一部分投机房源。而国十一条中“增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率”就是为满足市场供应。

　　实际上，市场供应不足也与开发商采用“少量加推”的方法不无关系。这原本是开发商常用的销控手段，却因此成为屡次加价的平台，2009年中，只有如碧桂园等少量开发商坚持开盘即售。此次国务院明文指出：已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。这一措施，将在今年释放出一定房源，到今年年中以及下半年，楼市将会面临一个转折点。中国指数研究院副院长陈晟认为：“这抓住了增加供给的市场根本点。”

　　中原地产深港研究中心总监张伟称，“国十一条的规定、存款准备金率的上调，都将在今年对平抑房价起到一定的积极作用。”

　　二套房贷明确收紧

　　投机购房时机一去不返?

　　不管是“2转5”还是国四条、国十一条还是存款准备金率上调，政府传递的信号非常明确，即遏制房价的过快上涨。深圳大学国际金融研究所所长国世平认为，“新政对真正的改善型买家影响倒不是很大，但对投资客打击肯定最大，现在投机购房并不明智。”

　　从国十一条可以看出，中央将加大差别化信贷政策执行力度，在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理。同时，继续实施差别化的住房税收政策，严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策，对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。

　　其实，从去年年底以来，二套(含)以上房贷已经明显趋紧了。1月12日，21世纪不动产等房产中介机构表示，年底时，部分银行甚至终止了二套房贷，新年以来虽然银行纷纷恢复了二套(含)以上房贷规模，但是审批要求仍然非常严格。中介机构认为，银行二套房贷政策会降低投资客的买入热情。

　　而越来越多的专家认为，2009年房价上涨过快，后期主要为投资客支撑，如今二套房贷政策严格执行，加上受存款准备金率调整的影响，二套房购房者的贷款难度将加大，将会迫使投资客退场。

　　央行宣布存款准备金率上调的当天，有媒体报道，北京、上海、深圳等五大城市二手房住宅市场成交量正在全线溃退，深圳下跌幅度最大，达到21.55%，北京次之，为21.38%。惠誉国际评级董事胡伟恩认为，中央“遏制炒房”的政策在一线城市开始显现，对于那种炒一把和冲动性的购房行为，最好不要轻举妄动。

　　楼价走势趋稳

　　自住需求迎来入市时机

　　有金融专家表示，存款准备金率上调后，个人房贷也将受到波及，首先的反应就是银行审核贷款更严格、贷款成数要降低，市民贷款难度的增大，将会在客观上抑制商品房的销售量，从而抑制房价的上涨。但是对于全款购房以及手续齐备、信用记录良好的购房者，并不会受到金融调控政策的冲击。

　　另外，从国四条、国十一条等新政来看，国家支持自住购房的态度明确，13日，零距离营销副总杨臻称，“国十一条明确提出要扩大5类房的供地比例，改善产品结构，并且提出时间表。不难看出，国家新政细化，表明了对自住购房的支持态度，家庭自住购房并不会受到新政影响，现在依然是自住购房的最好时机。”

　　“经过调控的2010年的房价走势，可以用四个字高度概括，即稳健、常规” 国世平说。新政出台后，对于城市中心区内具备“可炒性”楼盘的影响较大，像北京、上海等地进入1月份楼市降温就说明这一点，而郊区楼盘“可炒性”相对差些，很多人是购买来自住的，所以受影响也较小。

　　像碧桂园在广州的假日半岛，主要就是针对自住需求，碧桂园也较少收到调控政策影响，主要是由于该企业一直在一线城市周边或二三线城市深耕，其在国内多个地区推出的普通商品房、洋房、玲珑美墅等产品均面向普通购房者销售。十几年来，碧桂园的20多万业主，基本都是为满足自住而购房。

　　其实从实质来看，自住是长期持有住房，购房者并不用太刻意看待房价的高位、低位。应该更多从自己的需求以及承担能力出发，去买适合自己的房子。