中国房地产上市公司战略比较::全景网络

在香港和A股上市房企表现出的财务特征的不同，是企业战略差异所致。在港上市房企更加追求土地储备的数量和业务的多元化，而A股上市的几家规模居前的公司却不约而同地选择了开发速度制胜的战略

通过对在A股及香港上市的内地房地产企业的战略比较，我们发现，受香港投资者的偏好影响，在港上市房企更加追求土地储备的数量和业务的多元化，而A股上市的几家规模居前的公司却不约而同地选择了开发速度制胜的战略。我们认为，就房地产市场而言，中国大陆更象美国而非香港，于是，万科等房企的快速开发战略更符合国情，从而也更利于公司发展、更受各界欢迎并更有可能为投资者带来高收益。

香港上市内地房企土地储备更多

不过，我们认为，这种指责对一些中国上市房企并不成立，比如万科（000002）。同其开发能力相比，万科现有土地储备并不多。即使是绝对数量，万科的土地储备也逊于一些在香港上市的内地房企。

证券代码	证券简称	土地储备		增长	2007年计划开工面积	可供开发年限
证券代码	证券简称	2007-6-30	2006-12-31	增长	2007年计划开工面积	可供开发年限
A股上市公司：
000002	万科A	2,157	1,851	16.53%	700	3.08
600048	保利地产	842	823	2.31%	360	2.34
600383	金地集团	932	723	-	209	4.58
在港上市公司：
0688	中国海外	1,766	1,500	17.73%	-	4-5
2777	富力地产	3,113	2,451	27.01%	-	4-5
2007	碧桂园	2,990	1,253	138.63%	-	-
0813	世贸房地产	2,063	2,016	2.33%	-	5-6
3383	雅居乐	2,455	1,616	51.92%	-	6-8

注：A股公司的可供开发年限是以2007年6月30日土地储备除以2007年计划开工面积求得，其中金地集团2007年6月30日的土地储备于半年报中未披露，我们以上年末的储备数加上上半年拿地数量作为估计值，实际值应更低。

上市公司对土地和开发的态度从其年报披露的内容中就可以显露出来。

表1中，我们选取了在内地和香港上市的规模居前的地产公司进行比较（不包括园区开发企业）。这些公司中，在香港上市的公司全部披露了土地储备数及可供开发年限，却没有一家披露2007年的开工计划；在A股上市的房地产企业中，万科和保利披露了土地储备数，没有披露可供开发年限，需要我们去估计，而金地集团在半年报中甚至没有披露土地储备数，但这三家公司全部披露了2007年的开发计划。

考查表1可以发现，整体而言，在香港上市的房地产公司重土地储备轻开发，而A股公司正好相反，尽管双方的主要业务都在内地。

在这些公司中，无论是资产还是收入规模，万科都一枝独秀。但是，就平均值而言，在香港上市的三家最大的房企规模要大于在A股上市的三家最大的房企。此外，在港上市房企还表现出非地产开发业务收入比例高、负债率低和现金占资产比例高等特点，而A股公司在资产周转速度上略胜一筹（表2）。

表2 在香港上市和A股上市的房地产开发企业2007年上半年经营数据比较

项目	中国海外	富力地产	碧桂园	平均值	万科	保利地产	金地集团	平均值
收入（营业额）	475966	319719	603380	466355	1109652	209883	186331	501955
其中：房地产开发业务收入	420388	314961	544769	426706	1093950	196944	173106	488000
房地产开发收入占总收入比例	88.32%	98.51%	90.29%	91.50%	98.58%	93.84%	92.90%	95.11%
资产	4496529	3743027	3420012	3886523	6367034	2113948	1438740	3306574
现金	449448	368030	1611152	809543	1208594	172787	109904	497095
负债	2750679	2913799	1756657	2473712	4543295	1683875	1069052	2432074
其中：有息负债	724198	1376079	460640	853639	2078746	599989	518544	1065760
股东权益	1745850	829228	1663355	1412811	1823739	430073	369687	874500
资产负债率	61.17%	77.85%	51.36%	63.65%	71.36%	79.66%	74.30%	75.11%
有息负债/（有息负债+股东权益）	29.32%	62.40%	21.69%	37.66%	53.27%	58.25%	58.38%	56.63%
收入/资产	10.59%	8.54%	17.64%	12.00%	17.43%	9.93%	12.95%	13.44%
现金/资产	10.00%	9.83%	47.11%	20.83%	18.98%	8.17%	7.64%	11.60%
归属于母公司股东的净利润	136542	66797	142105	115148	166800	27783	20561	71715
上年同期净利润	85,238	25,899	53,767	54,968	127,058	22,304	13,395	54,252
净利润同比增长	60.19%	157.91%	164.30%	109.48%	31.28%	24.57%	53.50%	36.45%

财务特征不同源自战略差异

我们认为，在香港和A股上市房企表现出的财务特征不同，是企业战略差异所致。

2003年上海复地（2337.HK）第一次赴港上市失败的原因便是土地储备不够；而碧桂园在筹备上市的2005年下半年至上市前的一年多时间里增加了998