地产股上半年市值蒸发超万亿!万科、碧桂园、恒大都坐不住了,真正的考验还在后头

摘要

今年地产股一直维持着低迷的走势,从1月至今,房地产概念已跌超20%,市值蒸发超万亿元。

  今年地产股一直维持着低迷的走势,从1月至今,房地产概念已跌超20%,市值蒸发超万亿元。 

  虽然七月流火,但对房企来说,却是寒冬萧瑟。

  6月29日,万科召开2017年度股东大会。万科董事会主席郁亮表示,要把“地产”这几个字都拿掉,改作美好生活的服务商。

  无独有偶,碧桂园近日也处在舆论的风口浪尖。虽然“碧桂园三四五线城市‘全覆盖’在内部已明确叫停”被其称为误读,但以高周转著称的碧桂园,却曾在一周之内连发三份内部文件,要求提高三四五线城市项目周转速度,依旧令业内瞠目结舌。

  上述龙头房企或许是今年房地产企业的缩影,房企似乎开始集体焦虑了。Wind数据显示,今年地产股一直维持着低迷的走势,从1月至今,房地产概念已跌超20%,市值蒸发超万亿元。

  万科宣布要“抛弃房地产”?

  6月29日,万科召开股东大会,会上传出一个令人吃惊的消息:万科要“抛弃房地产”!

  万科董事会主席郁亮在会上发表诸多观点,把重要信息划个重点:

  1、十年后,万科还会是地产公司吗?我想不是了,如果还是,那也是惨淡经营了。

  2、我现在在琢磨我们各地的公司把‘地产’这几个字都拿掉,万科的名字取得太好了,没有叫万科地产,而是万科企业。

  3、方向是明确的,路径是不清晰的。我无法回答十年之后物流占多少,商业占多少。但可以清晰的是,万科未来是美好生活的服务商,未来想到万科,想到的是美好生活,不是几栋房子。

  从郁亮的表述来看,万科已开始开始逐步跟“房地产”说“拜拜”了。不仅在战略目标上,已经定位为“美好生活的服务商”,而此前是“城市配套服务商”。

  知名财经评论员刘晓博认为,开发商仅仅依靠“建房子——卖房子”,利润率越来越低,风险越来越大。

  他认为,万科不会真正抛弃房地产,房地产是万科的“流量入口”,万科更希望通过这个入口,打开一个全新的世界,最终实现转型。

  从另一个角度讲,房地产大佬高调或无声的转型,或许又透露出意味深长的信号。

  碧桂园:4月连发三文急提周转速度,杨国强称开盘太慢

  7月4日,有媒体报道称,来自碧桂园内部的知情人士透露,三四五线城市“全覆盖”在内部已经明确叫停,暂不对外宣扬。不过当天碧桂园一位高层回应,“肯定没有叫停,三四五线不仅是碧桂园的战略,也是碧桂园布局的蓝海地带,不可能叫停。”

  无论市场传言真假,股市倒是迅速做出了反应。Wind金融终端港股行情显示,当天,碧桂园股价一度跌近8%,截至收盘该股跌5.78%。而自市场传出棚改传言以来,股价已经重挫18.67%,市值蒸发500亿元。

   

  图片来源:Wind金融终端港股行情

  屋漏偏逢连夜雨。Wind数据显示,内资对碧桂园不断减持,减持股份已经超5000万股,沪深股通持股比例也从1.62%到目前的1.37%。

   

  图片来源:Wind金融终端

  不过业内人士称,虽然碧桂园高层对传闻进行了重新解读,称“三四五线城市‘全覆盖’在内部已经明确叫停传闻为误读,但碧桂园在加速高周转,保证现金流早已不是传闻那么简单了。

  早在今年4月,以高周转著称的碧桂园即在一周之内连发三份内部文件,要求提高三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。

  三份文件分别包括:4月5日签发的《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》和4月11日签发的《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》以及《关于项目报建高周转的通知》。

  碧桂园实际控制人杨国强甚至提出,摘牌到开盘5.2个月,完全无法达到集团高周转的要求。为确保高周转,碧桂园在集团层面设置集团大运营工作组,各中心线条配合做好高周转工作,大运营工作组组长有经济决策权,人事任免权,可先斩后奏。

  一位来自碧桂园区域公司的内部人士表示,现在做项目“一切为了现金流”,如果项目不能做到高周转,不能快速回流现金,则宁可不做。

  地产股上半年蒸发超万亿元

  实际上,上述2家龙头房企可谓是整个房地产企业的缩影。

  近日,地产股连续大幅下跌,尽管7月3日有所回暖,但总体来看走势依然惨淡。Wind数据显示,自6月25日爆出棚改暂停传闻至7月4日一周多时间内,房地产指数已经跌去11.39%。而从今年来看,地产股一直维持着低迷的走势,从1月至今,房地产指数已跌超20%,市值蒸发超万亿元。

   

  图片来源:Wind金融终端

  龙头房企纷纷回购股份

  在公司股价出现较大波动之后,上市公司回购公司股份往往是护盘大招。而在近几个交易日,地产板块出现大跌后,众多大型上市房地产企业也纷纷大手笔回购股票。

  中国恒大在港交所公告称,公司7月3日以2.86亿港元回购1412.9万股股份。回购价格区间在19.32至20.8港元之间。自2009年上市以来,恒大共斥资242亿港元回购股票,累计回购数量约46.6亿股。

  6月27日,碧桂园在港交所回购了800万股,耗资1.02亿港元,回购均价为12.79港元;6月28日,碧桂园回购了1500万股公司股份,耗资1.86亿港元,回购均价约为12.41港元。至此,碧桂园于本年度内累计回购2300万股,占已发行股本的0.106%。

  6月28日,龙湖地产有限公司发布公告称,公司一名主要股东Charm Talent International Limited在6月25日至6月27日期间于公开市场增持510.6万股普通股公司股份,平均价格约为每股股份21.54港元,耗资11亿港元。

  6月28日,中国金茂控股集团有限公司发布公告称,该公司获公司执行董事、管理层增持162万股股份,平均价为每股3.77港元,总金额合计610.74万港元。

  6月28日,中骏置业控股有限公司发布公告称,由本公司执行董事、主席及控股股东黄朝阳全资持有的新升控股有限公司,于6月28日以每股均价3.5865港元,增持100万股每股面值0.10港元的普通股。

  争取现金流背后,房企销售破纪录

  虽然地产股走势较弱,今年上半年房地产行业却交出一份靓丽的成绩单。

  从地产销售额来看,上半年最亮眼的是碧桂园,达到了4136.8亿元,也就是说日赚22.9亿元,碧桂园的大部分项目分布在三四线城市,正好为上半年热销的主要领域。

   

  图片来源:中国基金报

  恒大和万科的销售额不相上下,都是3000亿元出头,分别日赚17亿和16.7亿元。

  第四名和第五名分别为保利地产和融创中国,销售额接近2000亿元,对应日均赚10亿到11亿之间。

  其次是绿地、中海、新城控股、龙湖和华夏幸福,销售额在825亿到1635亿之间。

  另外,据广发证券发展研究中心数据显示,八年时间,房企前15名从10%的行业集中度升到了40%。

  地产股为什么会走弱?

  既然销售状况看来不错,为啥近期地产股却持续走弱?在业内人士看来,近期房地产板块走弱主要有三个原因:棚改收紧、人民币贬值、发改委限制发外债。

  业内人士称,“棚改一刀切”传闻影响,是近期地产股走弱的导火索。虽然国家开发银行对相关言论给予否认,但业内人士认为,棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存,随着房地产去库存阶段结束,货币化安置也应逐步退出。在此背景下,近一年疯狂的三四线城市房地产热潮或将有所降温。

  第二,六月下旬开始,人民币大幅贬值。美元指数走强、中美贸易摩擦相互拉锯等原因使得汇市产生波动,市场上的担忧情绪反映在了人民币的汇率上,人民币甚至创下近一年来的新低。

   

  图片来源:Wind金融终端

  第三,近日,发改委会同财政部联合印发了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。这意味着企业境外融资的路,也难于上青天了。

  综上所述,受到棚改货币化安置下降、汇率大幅下跌、价值境外融资被堵的利空等因素影响,碧桂园、恒大这种重点布局三四线,且依赖境外融资的公司,最近股价大跌也就不难理解了。

  投资者应该注意什么?

  对于房地产企业走向,业内人士大多持谨慎态度,不过无需太过悲观,依旧存在一定的机会。

  银河证券指出,展望未来,房企收入端增速在逐步放缓,随着土地购置价格的上涨,预计行业利润空间中长期或将面临下行压力,未来结算利润率水平也将会触顶回落。另外,房地产企业持续分化,一二线房企销售增速和投资力度均高于三线房企;同时随着行业信贷的不断收紧,行业负债率再度上升,未来规模房企将强者恒强,行业集中度仍将不断提升。

  交通银行夏丹表示,房地产作为去杠杆的重点领域,融资环境十分严峻,各项渠道都在明显收紧,在严监管环境下,大型房企在资源和资金获取上的优势凸显,特别是国资背景的房企。

  中信建投地产首席分析师陈慎表示,就目前而言,地产股的估值已经相对便宜,投资者不需过于悲观,而从未来来看,地产股或许将呈现出分化的状态,大公司不会有太大的问题,而小公司的问题可能会多一些。

  深圳一家私募高管则坦言,目前应该回避地产产业链,虽然看起来估值好像挺便宜,但是未来业绩前景不佳,有可能继续下跌。相反,一些医疗股、消费股、科技股短期估值较高,但未来增长确定,反而值得配置。

  前海开源首席经济学家杨德龙称,地产板块近期受政策影响较大,而未来调控仍将持续,因此地产股走势估计一般。对于地产产业链的一些龙头品种,如果业绩能持续增长,依然存在一定的机会。

  不过也有不一致的意见。业内人士称,经过近日来的持续暴跌,房地产板块的估值偏低。

  美国前4大龙头地产公司2018年市盈率平均为12.1倍,而中国的龙头房企的市盈率已经到了个位数。其中万科A最新PE仅约7.7倍,保利地产、新城控股、招商蛇口最新PE也分别下降至7.3、8.1和9.8倍的较低水平。

  摩根大通房地产分析师李洛衡等人在研报中写道,市场对近期的负面消息“反应过度”,现在是买入中国地产股的“黄金时间”,估计中国房地产投资2018年将增长7.2%。

  Wind综合中新经纬、格隆汇、中国基金报、21世纪经济报道等

  (本文来源微信公众号:wind资讯)

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