证券时报记者 靳书阳 蒋晔
　　两会之后，以中关村代办股份转让系统为基础的新三板扩容方案，被市场人士称为2011年中国资本市场的“1号工程”。所谓“新三板”，是特指中关村科技园区非上市股份有限公司进入代办股份系统进行转让试点，因为挂牌企业均为高科技企业而不同于原转让系统内的退市企业及原STAQ、NET系统挂牌公司，故被形象地称为“新三板”。据上海张江高新技术产业咨询服务有限公司总经理曹琦向记者介绍，两会之后，新三板在原有中关村科技园区试点的基础上，首批预计将有20家高新技术园区进入扩大试点范围名单。

　　园区地产开发受益将分化

　　新三板的大范围扩容，在市场分析人士看来，高新技术园区将是直接的受益对象。
　　渤海证券研究员陈慧认为，高新技术企业登陆新三板后，企业规模的扩大与园区的扩容将提升园区地产与服务价值，提高地产项目的销售和租赁水平。另外，由于新三板扩容后批量上市的特点，园区内参股高新技术企业的创投类公司，将会获得更多投资收益。不过，陈慧也提出，对于一些单纯进行商品房开发与销售的园区企业来说，新三板的扩容对其实质性影响较小。
　　实际上，对于国内的许多园区类上市公司来说，房地产开发销售已成为绝对主业。以背靠苏州高新区的苏州高新(600736)为例，根据其披露的2010年年报，报告期内实现房地产开发收入45.19亿元，占总收入的比重达到95%以上。根据苏州高新年报中披露的房地产项目列表显示，绝大多数项目为住宅项目，且位于苏州高新区内。公司董秘缪凯在接受记者采访时坦言，华侨城(000069)的“旅游+地产”模式，是公司目前“商旅+地产”扩张模式正在效仿的案例。
　　而在2010年度，继苏州乐园之后，苏州高新在旅游地产方面的投资又有新的进展。2010年12月20日，苏州高新控股股东苏州高新区经济发展集团总公司与徐州市政府举行了徐州彭城欢乐世界项目合作签约仪式。徐州彭城欢乐世界项目规划占地面积1948亩，拟建成集乐园、商贸、生态社区于一体的综合性项目。公司将与控股股东共同开发运营项目，并拟成立全资子公司负责上述项目的前期工作。缪凯谈到，游乐园项目的错位竞争是多层次的，即在门票价格、游乐项目种类以及客户群的区分上都有很多文章可做。一个游乐场在建设前，如果能对其辐射半径和目标人群做出一番规划和设计，一般都能够保持较为理想的经营状态。
　　截至3月24日，以苏州高新8.07元/股的收盘价计算，其市盈率已达22.7倍，远超华侨城15.7倍的市盈率，较2月10日不到5元的股价，已上涨逾60%。苏州高新能被市场高看一眼，是否源于新三板扩容后园区物业的升值预期呢？对此，华泰联合研究员鱼晋华在接受记者采访时表示，虽然目前较难评价具体何种模式的园区运营公司能在新三板扩容热潮中受益，不过根据她在其最新研究报告中提出的观点，如果园区企业在新三板中成功融资，将促使其他企业更倾向于在该园区内注册，园区内工业厂房和办公楼的需求会增加，从而带动公司工业厂房和办公楼价格的提升。苏州高新这种类华侨城运营模式似乎不属此类。
　　而在股权投资领域，据苏州高新2010年年报披露，随着其在福田高新粉末及AB股份的股权相继退出，公司已经基本退出了生产制造业的股权参股投资。目前，公司对外股权投资额总额为4.22亿元，主要为基础设施经营产业及金融业，分别占比45%和29%。在高新技术企业方向的股权投资微乎其微。

　　用心培育 房东做股东

　　对于国内的高新技术园区上市公司来说，对于房地产销售业务的依赖确实是一个普遍的现象。上海张江高新技术产业咨询服务有限公司总经理曹琦表示，任何一个高新技术园区，在发展的初期，承担的都是一个开发商的角色。一方面是“硬环境”的建设，就是将园区的“生地”变为具备通平条件及投资、经营、居住环境的“熟地”，并发展厂房、写字楼、商铺、住宅、酒店等物业；另一方面是“软环境”的构造，即制订政策，提供相关配套服务，引入符合园区产业定位的公司，营造产业氛围和创新环境。
　　而在2006年初，张江集团提出了“一体两翼”的新发展思路，即以房地产业务为主，以服务和高科技投资为辅。曹琦认为这也将是整个园区坚持发展的重要方向。
　　曹琦介绍，单纯地以开发商及房东的身份经营园区，实际上存在一定的发展瓶颈。张江园区25平方公里的核心区域开发已经非常成熟，如果要更多地分享园区土地的附加值，就必须进一步拓展业务范围，从原来只为企业提供房产，到为企业提供多种服务，进一步甚至直接成为企业的股东。目前，在张江集团及上市公司层面，旗下均有创投公司从事这项业务。从投资范围来看，也已从投资园区内企业向园区外企业扩展。
　　同时，在张江园区的高科技企业形成了以信息产业、生物医药、文化创意、新能源四大领域企业为主的特色，这些领域也是园区擅长的投资方向。值得注意的是，部分优质企业虽然不缺资金，但由于园区与其在长期发展合作过程中形成的默契关系，也欢迎园区入股。相比其他PE，园区在与这些公司共同成长的过程中对其长远投资价值更为了解，越熟悉，风险可控性也就越强。
　　公开资料显示，仅仅在2010年下半年，张江高科（600895）在一级市场就取得几项丰硕成果。2010年8月，嘉事堂（002462）登陆中小板，张江高科持有其2514.86万股，以15.72%的占比为其第二股东；9月17日，张江高科参股子公司张江汉世纪创业投资有限公司投资参股的超日太阳（002506）首发申请获得通过，并于2010年11月18日上市；2010年9月24日，由其全资子公司上海浩成创业投资有限公司参股的微创医疗又在香港挂牌上市。
　　国内资本市场的蓬勃发展促使园区对中小企业的服务进一步细化。曹琦向记者介绍，她所在的咨询服务公司，在成立之初，仅仅是从事一些园区规划的业务。自从创业板开市之后，公司的业务范围针对园区内的拟上市公司，涵盖了对从股份改制到最终上市的全程提供咨询等服务。
　　曹琦在接受证券时报记者采访时评价，新三板扩容后，在交易方式、开放程度及参与新三板园区数量上的升级，将在相当程度上提高其在资本市场的影响力及对优质中小企业的吸引力。这一细分市场的壮大，对大量参股优质中小高新技术企业的园区运营商来说，尤为有利。