| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2011年01月08日 07:52 |
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编者按：2010年走了，这一年对于房地产市场注定是个不平凡的一年。回头看楼市这一年的风云变幻——调控是基调，上扬是主旋律，成交量的起伏就是那一个个错落的音符，和声部自然是普通民众对楼市深切关注，至于高潮部分无疑就是房价上涨的一路高歌。
2011年来了，总结过往，展望新年，人们总希望从延续的趋势中看到新的希望……一叶知秋，以深圳为例，让我们看看过去的一年里，调控中楼市的跌宕起伏。
证券时报记者 毛毛雨
据深圳房地产信息网最新数据统计：2010年全年，深圳新房成交面积共约320.97万平米，成交单位共计36729套，成交均价20205元/平米。以上三项数据与2009年全年水平相比，成交面积及成交量均跌破一半，成交均价则大幅上涨近5000元。
这是个非常有意思的数据，2010年深圳楼市调控政策频出，在打压投资需求的同时更是抑制了刚性需求。调控有效果吗？回顾近十年来的全年销售面积这一数据可以看出，2010年深圳新房销售量创十年最低已是不争的事实。显然，调控是有成效的。
那么人们最关心的房价呢？12月的数据还没有统计出炉，但据深圳市房地产研究中心发布的《2010年1-11月份深圳市房地产市场运行情况分析报告》中显示，成交价格为每平方米20452元，同比上涨41.8%，全年房价未因调控下跌。这样看，调控政策似乎又让人失望了。
2010年，是让人们纠结的一年。
纠结的买房人
尽管过去的2010年被喻为史上最严厉的地产政策调控年，但各区的房价，在年头到年尾的停停涨涨中不经意间又上窜了一头。房价上涨，使得持币观望的人慌了神，连原本不打算买房的人都被迫加入“房奴”大军，买和不买都纠结起来。
2011年的第一天，小亮发狠似的买了一套两居室，首付5成，月供30年。尽管买了房，小亮心里还是不舒服：“这钱，要是去年买，都可以买套三居室。那么狠的调控政策一个接一个，以为房价会下跌，纠结了一年，浪费了一年。”一年里，小亮提着钱袋子周而复始的看房、观望，始终犹豫不决。去年初，调控预期浓厚，小亮指望政策打压房价，暂停了看房的脚步，可是等来的却是楼市三月的小阳春。小亮有点着急，重新看房，看中了一套。这时候，“限贷令”出台，楼市降温，半个月后，小亮看中的那套房子也降了10万元。小亮有点心动，和家人商量，家人建议再观望一段时间，政策刚出来，效果还不明显。犹豫观望中，小亮看中的房子被别人买走。接下来的三四个月，楼市的成交量回落到冰点，小亮倒也不后悔错过那套三居室，捏着存折继续看房，他心里很乐观：“如今是买方市场，房价一定会回落的，只要我手里有钱，还怕挑不到房子？”9月，楼市突然回暖，还没搞明白是怎么回事，9月底政府又出台“限购令”，调控政策一个比一个严厉，楼市迅速进入寒冬期，市场大多认为房价会下跌20%到30%。尽管这次房价依旧坚挺，但小亮觉得希望来了，限购了，有钱买不了房子了，开发商们、炒房人能坚持多久？持币观望，结果再次让人失望，楼市在僵持了两三个月后，12月，各区楼盘成交量回升，价格回升。小亮觉得被调控忽悠了。
和小亮不同的是，老张有很多房，可他在元旦三天假里还是在销售人员的推荐下购入了一套小户型。他说：“这几年房价无论怎么调还是上涨的。如今，物价飞涨，通货膨胀预期那么强，买房成为了不少人资产保值的手段，眼看着周边的人乐此不疲地买房，自己也有点忍不住。尽管调控政策让我意识到买房的风险，我也纠结楼市会不会随时大跌，但现实例子摆在那里啊，买房的都赚了，没房的都焦虑，不如把积蓄拿出来付个首付买套小户型，投资也好，出租也好，总比放在银行里贬值强。”
中介也纠结
纠结的不是只有买房人，如今的中介也纠结。2010年，因调控，正红火的楼市如同遭遇寒冬，其间市场交易冷清，很多中介公司入不敷出，为了增加营收，中介公司无所不用其极，马路揽客、不停骚扰潜在客户，更有甚者，为了抢业务，同行之间上演“全武行”。不少公司选择关门，不少业务员因为长期没有收入，只能另谋出路，或者一边兼职一边等待机会。
王经理就一直在纠结。王经理是一家中原地产分行的销售经理，由堂哥2009年带入行，刚熟悉业务，楼市就进入观望期，成交量暴跌，分行的生意也清淡。“我每天都在马路上去揽客，到网上找房源。有了业绩才有收入，生活才能维持下去。”“为什么不换个工作呢？”记者问。王经理回答：“你知道嘛？我堂哥是2007年到中原地产的，他当时只是在关外的一个分行做销售，家里一穷二白的。才两年功夫啊，他给老家农村寄钱盖房子，自己也买了车买了房，虽然房子不大，可你知道深圳的房价，有多少人工作两年就能买房买车的？我就是冲着他的变化来深圳干房产中介的。今年的市场，忙的时候忙得要死，闲得时候闲得要死。3月、4月、9月的时候，分行30个人天天在外面带人看房子，7月、8月，店里连个人影都没有，有的同事打起了游戏。清淡的时候，我也犹豫过，要不要找其他工作。记得8月，我一单都没做成，拿着不到一千的工资，我都想回老家了，但我终究还是说服了自己，也许只要坚持下去，市场终会再火起来的。房价高低我不管，只要有成交量，我们就有业绩。希望今年调控政策不要那么多，市场能够平稳就行。”王经理告诉记者，工作以外，他和女朋友在网上开了个小店，希望通过其他收入帮助他渡过这段艰难期。
相信随着各项调控政策的出台和落实，2011年深圳房地产市场将日趋理性。
2010年重大调控手段成效
1月10日：国十一条
内容：严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外热钱冲击中国市场。
效果：进入2010年3月，一度观望的楼市重新发烧，4月上半月更是愈演愈烈。这直接导致了今年第一轮楼市调控政策的出台。
4月19日：限贷令
内容：国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
效果：接下来的5、6、7、8月共4个月，深圳新房成交面积一直在13万平方米至18万平方米之间徘徊，成为全年成交最为冷清的月份。与4月的35.71万平方米相比，最大跌幅为64%。同期，新房价格也回落到相对低位。6、7、8月这3个月度的成交均价都在18000元／平方米以下，比2月年内高点24166元／平方米下跌了两成六。
然而，深圳楼市突然回暖，9月份新房成交量达到42.5万平方米，一举超越第一轮调控前的水平。当月成交均价20593元／平方米，环比上涨一成多，与调控前基本持平。
9月29日：限购令
内容：在深圳，户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在深圳市拥有2套以上(含2套)住房的深圳市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非深圳市户籍居民家庭、无法提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民在深圳市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。
效果：2010年的“秋交会”交易清淡，11月，深圳新房成交量比9月减少了10万平方米，减幅两成以上；均价在10月份也有过环比5%的下跌，但11月又回升到略超9月的水平。目前，12月份的数据还没有出来，从市场表现看，第二轮调控的效果面临挑战。不仅新房价回到了4月调控前的高位，而且成交量也在继续回升中。（陈英 整理）
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