| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2010年08月28日 08:32 |
作者： |
孙建平 |
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“前海效应”拉动深圳本地股8月飘香
A股上市公司在前海区域拥有代表性房地产开发项目情况统计
编者按：继综合配套改革试验区、特区扩容获批之后，近日《深圳市城市总体规划(2010－2020年)》（以下简称《总体规划》）获得国务院批复。批复中，国务院确定深圳为我国的经济特区、全国性经济中心城市和国际化城市。《总体规划》里明确肯定了深圳“三轴两带多中心”的轴带组团结构，也明确了罗湖、福田中心和前海中心地位。
本周四，是深圳经济特区建立30周年的日子。国务院批复同意《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》，明确把前海建设成为粤港现代服务业创新合作示范区，为深圳送上生日“大礼包”。
从总体规划与前海发展规划带给相关上市公司的发展机遇看，深圳本地股无疑将受益。具体而言，哪些上市公司将能收获礼包呢？
>>>前海战役
参与开发分享区域红利
进一步担当试验田和窗口
8月26日，是深圳特区成立30周年的日子。根据决策杂志专题文章，深圳对前海区域的高度关注始于2001-2005年的《深圳2030城市发展策略》。在该规划中前海地区被定位为深圳最具战略意义的空间资源。我们广泛收集和阅读了最近2-3年来深圳、广东和全国媒体对深圳、前海的报导和分析，发现政府对前海区域的定位和目标简述如下：深圳第二个中心区（2007年《2008-2020年规划》，福田、前海双中心）、深港现代服务业合作（2007年5月《深圳西部滨海地区综合开发策略研究》、2009年6月《推进前海现代服务业合作》、2009年10月《深圳市第一批扩大内需项目》）、泛珠三角现代服务业中心（2008底《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》）、大珠三角的“曼哈顿”、高端产业聚集区、国际资本进入中国的桥头堡、金融改革创新综合试验区（2009年《深圳市综合配套改革总体方案》）、进一步改革开放的试验田、进一步改革的窗口、特区中的特区。
定位四大区与六大产业
根据今年来媒体对深圳前海规划的报道，我们总结规划内容如下，前海地区包括裕安路、新湖路、湖滨西路、宝安大道、月亮湾大道、妈湾大道及建设中海堤岸线所围合的地区，总面积18.04平方公里。
根据深圳政府部门的相关规划草案，深圳前海将定位为四个区，如深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚区、结构调整引领区；将重点发展六大产业，即总部经济、创新金融、现代物流、科技及专业服务业、通信及媒体以及高端服务业。
同时，前海深港合作区有望成为港深两地融合及体制创新的先行先试基地。未来将辐射珠三角5000万人口的市场，乃至拓展到超过4亿人口的泛珠三角地区。深圳市政府计划3年内将在前海深港现代服务业合作区投入400亿元，到2020年GDP产值达到1500亿元。
切合实际 成效可期
我们对前海区域规划的观点如下：首先，意义重大。前海现代服务业合作开发区之于进一步改革开放试验田的目标，不亚于当年成立深圳特区对于中国的意义；之于深圳综合配套改革和产业结构调整的目标，不亚于当年三来一补对于深圳特区的意义。
其次，切合实际。一是切合深圳继续作为改革开放桥头堡、试验田的客观需要。关内、关外合并后深圳1953平方公里（关内396平方公里）后，深圳特区很难承担试验田作用。二是切合香港北上发展、输出经济管理等优势和深圳综合配套改革结合、广东和全国经济调结构的潮流。三是符合珠三角一体化趋势，是深圳继续作为中心的固有体现。
第三，成效可期。一是在地理位置、交通条件、历史经验、环境配套、市场机制等诸多方面的优异基础和条件，这是其他区域无法比拟的。二是区域范围较小，容易产生政策、资金、制度的正面集聚效应。三是制度和体制深化改革对生产力的突破力和推动力。四是来自中央的定位和支持。五是深圳和广东具有雄厚的财政实力和资源禀赋。
第四，前海区域发展将是一个持续的中长期发展趋势。虽然土地面积较小，但单位面积投入强度和产值估计将创下全国样板。预计将不断会有一定试探性、试验性的改革开放措施会产生（如离岸金融、税收改革等），将会不断地把香港、香港经济管理体制纳入到该区域的发展中来。另从基础设施开发和土地一级开发的业务机会角度看，预计深天健可能参与前海区域开发。综合比较，前海区域发展受益龙头是招商地产、深天健和华联控股。
>>>城市更新
晒家底 政策红利增厚公司业绩
政策突破 务实可行
2009年8月，广东省政府出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，要求切实推进旧城镇、旧厂房、旧村庄（简称“三旧”）改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设。文件提到要因地制宜，采用多种方式推进“三旧”改造类处置；完善“三旧”改造涉及的各类历史用地手续；加大财政支持力度，拓宽“三旧”改造筹资渠道等措施。
先行试点的政策突破，首先体现在11月12日公开披露的《深圳市城市更新办法》，当年12月1日正式实施。根据媒体报道，深圳市国土等部门已经制定10年城市更新年度计划，并对往年改造计划进行清理。目前，全市项目实施计划共包含93个项目，改造用地总规模4.25平方公里；城市更新单元规划制定计划共包含174个城市更新单元，拟拆除重建用地面积15.3平方公里。全市6个重点研究片区，研究范围33.6平方公里。
纳入2009年首批城市更新计划、今年即将动工的20个城市更新项目包括下梅林村改造项目、赛格日立工业区升级改造项目、石厦村改造项目、长城国际物流中心项目、上合旧村改造项目、龙岗新老西改造项目、坂田第一工业区、星河雅宝高科总部园等。该批项目涉及总用地面积143万平方米，建设用地面积107万平方米，规划批准建筑面积440万平方米。其中，商品住宅建筑面积210万平方米，保障性住房7.8万平方米，预计固定资产投资额220亿元。
正如深圳市规划国土委员会所说，《城市更新》在政策上有如下三大突破，这种突破让“三旧”改造、城市更新更为务实可行。首先，明确了原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由开发商实施，同时政府鼓励权利人自行改造；其次，突破更新改造土地必须“招拍挂”出让的政策限制，规定权利人自行改造的项目，可在补交地价后协议出让土地；第三，明确规定了更新改造的地价收取标准，明确规定了很多有利于加快推进、以往流行于形式的具体措施。例如，对于拆除重建类项目，同一宗地内建筑物由业主区分所有。经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。
调整产业结构一举多得
对于城市更新计划，我们的评价是必然之举，务实进取。深圳土地资源日益稀缺，向存量要增量土地是必然选择。以往“三旧”改造中的做法过于突出政府的职能和土地收益，忽视权利人的作用和收益，阻碍了城市更新的步伐。同时，一些旧工业区、旧住宅区等土地期限临近到期，也要解决土地使用权期限问题。根据深圳1982年颁布的《深圳经济特区土地管理暂行规定》，工业用地最长年限为30年，商业用地20年，商品住宅用地50年，教育、科技、医疗卫生用地50年。
其次，将增加房地产土地供应量，减轻政策调控压力。虽然改造“三旧”能释放庞大的存量土地，因整体上深圳土地紧张，可建设增量土地越来越少。加上城市更新将是一个长期过程，所以不会形成土地供应压力过大的情况，总体上还将是供不应求。深圳1953平方公里，其中可建设用地839平方公里，其中城市更新占地面积约为240平方公里。其中，城中村100平方公里，旧工业区126平方公里，旧工商住混合区6平方公里，旧住宅区8平方公里。
第三，通过城市更新改造，有望增加商品房需求。这里既有刚性需求，也有改善性需求，甚至可能还有填补价值洼地的部分投资需求；第四，在向存量要土地增量的过程中，实现商品房与保障房搭配、居住与市政设施搭配；第五，有利于增加投资，保证经济增长，同时实现产业结构调整。
因为鼓励“三旧”权利人自行改造，且补交地价获得提高容积率等更新改造，所以对于拥有旧工业区、旧住宅区等土地的上市公司，将是以低成本获得土地资源的良机，充分享受到政策红利。考虑项目规模、项目对公司储备增厚效应、地理位置、项目更新价值空间等因素，华联控股、深天健、深长城、招商地产、华侨城A是城市更新办法的受益龙头公司。其中，前三者直接受益。 （国泰君安 孙建平）
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