| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2010年05月25日 04:02 |
作者： |
方焱;区瑞明 |
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国信证券研究所方焱区瑞明
近日，重庆、广州为响应中央房地产新国十条而制定的地方细则相继出台，此前浙江、深圳也均出台了相应细则。地方近期调控严厉程度低于预期。
地方调控貌似放缓
2009年底中央明确提出“坚决遏制房价过快上涨”，但今年“两会”后部分城市房价变本加厉飙升，热点城市更甚，房价问题上升至政治高度，中央祭出了新国十条并首提地方问责。随后出台的京十二条空前严厉，甚至推出了限购条款，颇有山雨欲来风满楼之势。市场预计调控将如一场声势浩大的运动展开，其他热点城市将会陆续仿效北京。
但从北京之后出台的各地细则看，相对新国十条没有加码，比北京要宽松很多，没有限购条款。特别是重庆、广州居然没有对第三套房限贷。重庆反而明确提出要鼓励普通商品住房消费，普通商品住房(含二手住房)交易手续费减半收取，对在主城区首次置业的纳税人实行财政补助，并执行购房入户和公积金贷款优惠政策。另外包括北京在内的各地细则均未包括房产税扩大至住宅征收的条款。之前媒体炒得沸沸扬扬的重庆将对豪宅征收“暴利税”或“特别消费税”的措施也落空。
调控陷入两难
新国十条效果初显及近期经济形势演化是地方细则严厉程度低于预期的原因。新国十条颁布后，从近1个月来楼市情况看，调控效果已初步显现：一手房市场从4月第三周开始销量骤降。在二手房市场上，4月第3周，6个重点城市销量平均减幅达到9.5%；其中杭州减幅最大，环比减幅达到55%。4月最后一周大连、杭州等地继续出现环比40%以上的减幅。深圳、广州、重庆三地负责发布新政的官员均表示中央“新国十条”出台后，在当地产生的效果明显，是地方政策不加码的主要原因。
4月中旬更严厉的房地产调控政策出台后，国际形势出现了一些变化。欧洲主权债务危机升级，国际大宗商品价格大幅下跌；国内：去年超宽松政策对经济刺激的边际效应正在弱化，严厉调控房地产对经济增长和财政收入带来负面影响的担忧在加剧。
形势演化正使调控陷入两难：不下狠手调控，土地财政及商品房投资品属性过强，长期来看对经济发展不利；重拳调控，势必导致房地产规模收窄，影响经济增长和财政收入。但鉴于形势变化和调控效果已初显，为稳定经济、让市场保持一定活跃度，短期调控节奏将放缓，下一阶段政策将以整合、优化已出台政策为主。
地产股迎来反弹
由于地产股前期暴跌已部分反映悲观预期，目前估值已和2008年熊市底部相当，并且支撑行业长期向好的因素依然坚实，地产股进一步的跌幅有限，已进入震荡筑底阶段。短期内由于调控节奏的放缓将使板块在震荡筑底过程中迎来反弹。上周五，特别是本周一强势上涨。但我们预计反弹高度有限，可按低配上限参与、波段操作。
关注品种：
一、前期跌幅大、估值低廉的小盘地产股：阳光城、中南建设。
二、受益于大消费增长的物业出租股：小商品城、海宁皮城、轻纺城，或受调控影响较小的商业地产股：世茂股份。
三、城投概念兼保障性住房受益股：中天城投、西藏城投。
四、受益城市价值提升的个股：招商地产（蛇口再造和前海概念）。
五、 资产注入、整体上市概念：广宇发展、沙河股份、中航地产。
是反弹非反转
为什么地产股迎来的是反弹而不是反转？我们有三个观点：
一、政策阴霾犹存：“4.15”后出台的一系列政策暂时仍不会放松，毕竟才实施不到两个月，效果仍需要时间检验，目前房价比提出遏制过快上涨前还高，并且北京等地为了营造调控效果、舒缓舆论压力，数据可能失真，短期内若放松刚出台的政策，房价涨速将有报复性飙升的可能，另外才执行一个月就放松也会削弱政府的公信力。对于市场关心的房产税扩大至住宅开征的问题，我们认为虽然短期内执行的可能性在减小，但中期是否执行仍难以预料，长期来看征税是趋势。地方对进一步出台更严厉的调控细则仍留有活口：首先上海的靴子还没落地，其次重庆、广州、深圳的官员均表示若房价继续飙升，还将会出台更严厉的政策。
二、行业本身有休整需要，“4.15”后的调控将使调整幅度加深：2009年楼市的疯狂本身就透支了未来的部分需求，房价的飙涨也削弱了一部分购买力，即使不调控，行业本身也有休整的需要，今年的严厉政策将使行业调整幅度加深。我们预计若目前政策执行一年，2010年全国新建商品房销售面积将同比下降17%左右，销售价格将回落至2009年3季度的水平。
三、地产股一季度销售面积下滑、现金流出加快，未来业绩面临下调风险。自2009年12月政策拐点出现以来，地产龙头的销售业绩表现不佳，万科、中海1-4月销售面积分别同比下滑11.5%、 12%；地产板块2009年末每股现金流为0.89元，今年1季度末已由正转负；板块一年内到期的非流动负债与短期借款之和占货币资金的比重在一季度末略有上升，短期偿债能力略有下降。如果政策面恶化导致楼市量价齐跌，再加上投资者预期悲观将使多数地产股直接融资难以顺利实施，地产股缺乏释放业绩动力，因此未来业绩将面临向下重估。
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