| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2010年05月10日 02:21 |
作者： |
曹剑飞 |
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农银行业成长股票基金经理 曹剑飞
4月17日国务院出台了新的更严厉地调控房地产市场的通知，随后，北京市、深圳市、青岛市等地方政府陆续出台了落实新规，其中均包含一些非市场化的手段，主要体现在行政性限制购买多套住房和外地人购房方面；中国银行宣布提高存量房贷客户利率。这一切，均凸显出中央本次调控房价的意愿十分强烈，地方政府和相关部门执行也相当坚决。
另一方面，同作为房地产市场主体的开发商，深知地方政府对土地财政的依赖，目前的处境也比2008年要好得多，手中存货较少，现金流充裕。2008年的调控最终让位于保增长，每100平方米建筑面积增加160人就业，也增强了当前开发商观望的信心。在这种背景下，希望房价显着回调，需要等待的时间会比较长。转折性事件或者是土地流拍，政策再次放松，房价再次报复性反弹；或者是国家推出房产保有环节税收，彻底改变房地产行业的运行模式。
抛开复杂的博弈看数据，据报道，2009年房地产相关信贷已占贷款增量和整个贷款余额的20％左右，接近日本泡沫经济破灭前的25％，房地产投资已占固定资产投资总额的20％，2009年商品住宅的销售面积为8.5亿平方米，自1999年以来的累计销售面积是44亿平方米，在如此大的基础上，考虑到25－45岁购房适龄人口已经接近顶峰，我们还能期望房地产行业以多快的速度保持增长呢？增速回落看来是大概率事件。资本市场看的是未来和预期，如果行业增速回落，即使不调控，估值中枢也会下移。
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