| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2010年03月24日 02:13 |
作者： |
李坤 |
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证券时报 记者 李坤
面对北京、上海等一线城市地王频出的现状，众多中小型房地产企业感到压力重重。一向强势的华远地产总裁任志强也颇感无奈地承认，中小型房企未来可能只能到二三线城市买地开发了。对房地产开发商来说进军二三线城市是一种无可奈何选择还是趋势使然？
国信证券资深地产分析师方焱向记者表示：“如果机会合适，资金实力雄厚的房地产公司肯定会选择到一线城市拿地。二三线城市肯定是次要选择。”
方焱认为，目前普通投资者存在一种错觉，以为二三线城市的土地便宜，房地产销售毛利率高于一线城市，二三线城市的盈利就好于一线城市。其实不然，真正赚钱的市场仍在一线城市。原因是一线城市房价高，虽然毛利水平可能会因地价高而有所下降，但是一线城市与二三线城市相比，建安成本都相差不大，因此一线城市每平方米房子销售后得到的净利润绝对额仍旧要高于二三线城市。更为重要的是，相比于二三线城市，一线城市楼盘项目的体量规模更大、市场消化能力更强。同样投资规模的项目，一线城市获得的利润更加丰厚，项目运作的周期更短。
深圳资深地产评论人士青忠贵持同样的看法。他认为，虽然最近一段时间一线城市土地价格上涨很快积累了一些风险，但是房地产公司从获得土地到建成房子有一定的建设周期。现在出售的房子都是几年前获得的土地。从近年房价涨幅来看，一线城市也大大超过二三线城市。另外，在一线城市开发楼盘也有助于树立房地产公司的品牌知名度。因此只要实力允许，房地产公司肯定会首选在一线城市进行土地开发。
对于目前众多房地产公司纷纷转战二三线城市的现象，方焱认为这是市场竞争的结果，主要与一线城市土地供应有限有关。青忠贵也认为，从香港的经验来看，随着房地产市场竞争加剧，未来一线城市房地产市场肯定将主要以实力雄厚的大型房地产公司为主，中小型地产公司则到二三线城市发展。
长城证券分析师黄清林认为，随着一线城市土地资源的稀缺加剧，必然会导致房地产公司向二三线城市转移，大型房企出于平衡需要也会向二三线城市挺进。
近期接连披露的年报数据也表明，二三线城市已经成为部分房地产公司盈利的主要来源。一直在二三线城市发展的荣盛发展2009年年报显示，2009年该公司实现营业收入32.89亿元，同比增长62.12%；实现净利润6.09亿元，同比增长64.42%；销售净利润率达到18.53%。
更为引人瞩目的是，地产龙头万科、保利地产、金地集团等大型公司2009年在二三线城市的投入比重也明显加大。长江证券的一份报告显示，万科2009年年内新获取项目44个，其中二三线城市占比超过了90%。二三线城市成为万科发展的新的主要方向。金地集团、保利地产等一线地产公司在二三线城市买地的热情也不减。有研究数据显示，二三线城市已经成为万科、保利地产等大型公司的重要利润来源。
不过，向二三线城市扩张也并非那么简单。方焱认为，房地产市场具有很强的区域性，一般而言地方政府更倾向于本地开发商，优质地块、税费优惠等措施也多会向本地企业倾斜。因此对于寻求到二三线城市异地扩张的中小型房地产公司来说，如何获得当地政府和当地开发商的支持显得很关键，否则如果拿地成本过高、土地区域位置不佳都会影响到开发项目的盈利前景。记者也注意到，即使是万科、中海地产、招商地产等全国知名的大型房企在向二三线城市扩张的过程中也普遍采取与当地开发商合作的形式。
黄清林则认为：“无论在哪里发展，综合竞争实力永远是最关键的因素。”
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