| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2010年01月22日 04:34 |
作者： |
黄清林 |
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长城证券研究所黄清林
投资要点
● 一级开发土地即将出让。如果公司在一季度成功出让1500亩土地，加上房地产开发业务，一季度业绩很可能大增，这将是股价回归价值的直接刺激因素。
● 预计公司2009-2011年每股收益分别为0.38元、2.59元、3.21元，综合房地产开发业务和土地一级开发业务，公司每股重估净资产为29.24元，安全边际较高，给予“强烈推荐”评级。
● 随着土地出让落空以及行业调控政策的打压，公司股价出现了30%的调整幅度，这带来了良好的介入机会。
土地一级业务启动在即
2008年5月，云南城投(600239)取得了昆明环湖东路沿线4.18万亩的土地一级开发，委托期限为2008-2013年，公司将取得土地出让收益的50%。4.18万亩土地中，扣除道路、公建设施，按75%的比例预计，可出让面积约3.14万亩。2009年底，公司已经整理好的土地面积为3060亩，预计将在2010年全部出让。另外，预计2010年完成整理的土地面积将超过4000亩，我们预计有1000亩能够在年内成功出让。需要指出的是，虽然政府委托公司整理土地的时间是2008-2013年，但并不意味着在这个时间内将土地全部出让，我们认为该区域内每年出让的面积在4000-6000亩是市场可以承受的规模。
各年土地出让收入及利润预计如下，假设土地出让价格年均增长10%，土地整理成本年均增长5%。根据协议，公司分得土地出让收益的50%，并将就分得的收益部分缴纳营业税和所得税，税后利润的计算公式：土地出让规模×（土地出让价格-土地开发成本）×50%×(1-5.5%)×(1-25%)。预计公司在2010-2012年土地出让的收益分别为14.18亿元、17.78亿元、22.05亿元，每股收益为2.24元、2.81元、3.48元。
房地产业务盈利上升
公司房地产业务目前拥有土地储备约250万平米，其中权益面积137万平米，平均土地成本约450元/平米。根据各项目进度，预计公司2009-2011年房地产结算收入分别为17.67亿元、16.68亿元、15.05亿元。公司目前正积极加大房地产土地储备，如与万科成立合资公司（公司占49%）、与中海成立合资公司（公司占35%）、与招商地产合作（公司占40%），此外，还参与天堂岛、湖滨生态城的前期运作。值得注意的是，昆明市已大规模启动旧城改造，公司控股股东参与旧城改造的力度也很大，拟投入200亿元参与官渡区19个城中村的改造，而后续的房地产开发业务很可能由公司来进行。因此，2011年结算的收入很可能会超出目前预计。预计公司2009-2011年房地产开发业务的利润为2.40亿元、2.23亿元、2.56亿元，每股收益分别为0.38元、0.35元、0.40元。
股价调整带来机会
近期随着土地出让落空，以及行业调控政策的打压，公司股价出现了明显调整，这给投资者带来了良好的介入机会。从刺激因素来看，一级开发的土地即将出让，让资本市场苦苦等了一年多的事情即将水落石出。公司与万科、中海、招商等地产公司的合资公司均已经成立，潜在客户已经落实；而从政府内部流程来看，原来阻碍土地出让进程的一些问题已经逐步解决；从投资回收来看，公司土地一级开发已经投入30多亿元，急需回笼资金以投入新一轮土地整理，不卖地政府将无钱支付。 我们预计首批出让土地约1500亩，占2009年已经整理好的土地面积50%左右，时间在一季度。如果公司在一季度成功出让，每股收益约0.83元，加上房地产开发业务，一季度的业绩很可能增至1.00元的水平，这将是一个股价回归价值的直接刺激因素。
盈利预测与评级
预计公司2009-2011年每股收益分别为0.38元、2.59元、3.21元，即使按目前市场悲观预期下的估值来衡量，保守给予2010年15倍市盈率，公司合理股价也应在40元左右。同时，综合房地产开发业务和土地一级开发业务，公司每股重估净资产29.24元，目前股价折价较多，安全边际非常高。因此给予“强烈推荐”评级。
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