| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2009年12月09日 05:07 |
作者： |
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浙商证券研究所
投资要点
●公司在商业物业经营方面具有核心竞争力，使其商业租赁业务净利润复合增长率达到了40%。
●子公司茂名高岭土为国内唯一一家超细粉体涂料的厂商，总生产能力为10万吨/年。
●海印又一城和中华广场的投入运营、北海高岭土项目达产以及总统数码港的注入预期等因素将促使公司近年业绩实现快速增长。
●预计公司2009-2011年每股收益分别为0.35元、0.57元和0.86元，给予“买入”投资评级。
海印股份(000861)主要经营商业物业租赁、高岭土和炭黑业务，其中商业租赁业务收入占比在50%多，毛利占比为75%。公司高岭土业务有资源和技术优势，商业租赁业务具有核心竞争力，炭黑市场竞争激烈，对上下游均无明显议价能力。公司的发展战略为“做大做强高岭土业务、稳步发展主题商场及综合性商业物业业务、稳固炭黑业务”。
成熟物业业绩快速增长
公司原有12处成熟物业的经营总面积达到了15.74万平米，拥有商铺2,800多家，物业的出租率整体上保持在95%以上。随着公司经营物业的面积持续增加，以及商业租赁业务的毛利率维持在70%以上，净利润复合增长率达到了40%多。考虑到注放资产2009年将注入进入利润贡献期，12项物业每年提租水平在10%左右，而租金成本与三项费用保持稳定。因此，保守计算，上述物业租赁主业的年复合增长率在10%。
虽然海印开发经营的项目并不集中于某一特定主题，但项目开发成功概率高，基本无失败案例。公司经营中采取商业促地产的经营理念，选取的物业均处于核心商圈，通过准确定位后发现需求、引导需求，并及时进行商户淘汰更新，上述核心竞争能力确保了其开店成功、业绩稳步增长。
多因素推动快速增长
(1)海印又一城
海印又一城交通十分便利，总建筑面积21.72万平方米，总投资约15亿元，拟建成包括商场、酒店式公寓、商务公寓写字楼等多种商业业态的综合性商业中心。其中，一期总建筑面积为2.3 万平方米，已租赁给沃尔玛山姆会员店（2009年10月27日开业），租金水平为60元/平方米/月；二期将建设ABC三个商场和写字楼，预计2010年底封顶，租金水平在100-150元/平方米/月；三期定位5星级酒店，建筑面积为8万平方米，预计租金水平在60-80元/平方米/月。预计海印又一城将在2011年开始集中贡献利润，成为公司业绩增长引擎。考虑到海印又一城均为公司自有物业，华南板块的迅速崛起也有望为其带来较高的重估价值。
(2)中华广场
2009年8月公司租赁中华广场5.83万平方米物业。公司接手后进行品牌提升，将其定位为高端流行服饰。据悉，吉之岛、中华百货等老商家即将退出中华广场，取而代之的是H&M、ZARA和百佳等知名品牌，品牌更多的汇集时尚新鲜的元素。考虑到流行前线为地下建筑，档次、位置与品牌均差于中华广场，其租金水平已达到了600-700元/平方米/月。因此，我们认为中华广场的平均租金可在400元/月平米左右。预计中华广场将于2010年五一之前调整完毕，2010年可以贡献3,000万元以上的利润。
(3)北海高岭土项目
茂名高岭土为国内唯一一家超细粉体涂料的厂商。高岭土的矿采矿权为其核心竞争因素。2008年6月北海高岭科技获得合浦县新屋面矿区高岭土矿采矿权，该项目产品为高岭土深加工高端产品，初步探明高岭土资源储量6,070.71万吨。公司北海高岭土项目的设计产能为70万吨。目前，一期项目已开工建设，预计将于2010年5月投产，达产后，年产造纸涂料级土10万吨/年；陶瓷级土20万吨/年。一期达产后，公司将开始建设第二条生产线。北海高岭土项目达产后将使公司高岭土业务产能扩大2倍多，在2010年及以后将逐步贡献利润。
此外，2009年11月公司公告，控股股东海印集团正在评估总统数码港。该项目为自有物业，贡献租金收入在9,600万元/年，贡献利润在1,300多万元/年。预计总统数码港有望在年内注入。
盈利预测与评级
综合预计公司2009-2011年每股收益分别为0.35元、0.57元和0.86元。我们认为公司合理估值区间为15.96元-18.24元，目前股价有较高的安全边际，给予“买入”投资评级。
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