| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2009年11月20日 05:20 |
作者： |
刘昆;黄清林;万知 |
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长城证券研究所 刘昆 黄清林 万知
投资要点
●公司作为二线地产商，核心竞争力突出，盈利能力良好。
●由于今年南京房地产市场的景气高涨，跨江交通问题改善等因素，公司项目销售价格飞速上升。
●公司今明年两年的重点结算项目将锁定利润，此外拟定向增发以增强资金实力。
●预计公司2009年、2010年每股收益分别为0.54元、0.99元（摊薄后），目前估值明显偏低，给予“推荐”的投资评级。
实力突出盈利良好
苏宁环球(000718)是扎根南京、立足江苏、布局全国的二线地产开发商，目前土地储备约800万平米，主要位于南京、吉林和上海，其中南京浦口的三个大盘项目规模占比接近90%。公司近年发展战略是在全国重点城市复制大盘开发模式，积极拓一线城市业务机会，适度增加高端产品、扩大产品线。
公司的核心竞争力包括：第一，丰富的土地储备，公司目前储备加上吉林已锁定未拿的土地，总量达1360万方，位居上市公司前列。未来公司还将在南京、无锡和昆明继续复制大盘开发模式。第二，低廉的土地成本，公司南京江北项目和吉林项目的土地成本都很低。第三，优秀的成本控制能力，公司建安成本和三费占比均处于行业较低水平。因此，公司项目具有很强的盈利能力。
受益区域房价持续攀升
公司近两年业绩主要来源于南京浦口的三个大盘项目。由于今年南京房地产市场的景气高涨，跨江交通问题的改善等因素，包括2010年过江隧道的开通和地铁3号线的动工、以及附近区域土地拍出地王等因素，公司项目销售价格飞速上升。以南京天润城为例，今年前三季度销售均价为4400元，10月销售均价5000元以上，10月底11月初的销售价格已经达到6300元，目前威尼斯水城和天华硅谷售价达到6500元。12月份，公司将新推天润城14街区和威尼斯水城的10街区，预计售价在6300－7000元。南京浦口的桥北板块，目前供应主体已几乎被公司项目垄断，其余楼盘如明发滨江、大华锦绣都已进入了开发末期，因此公司楼盘具有明显的定价权，预计明年公司主力销售的威尼斯水城有望将达到7000元。
从销售情况看，公司今年前三季度整体销售面积69万平米，销售额29亿元，预计全年销售面积约90万平米，销售额约40-45亿。公司今年开工面积250万平米，明年推盘量预计在150-170万平米，主要包括威尼斯水城的9、10、14、15街区，天润城的12、14街区，天华硅谷的三街区。
结算项目锁定利润
公司今年结算的重点是：威尼斯水城的6、7、8 街区以及三街区B组团的沿江高层，天润城的9、10 街区，水城的别墅和商铺，以及吉林天润城1、2区。预计整体结算均价在4500元左右，结算面积80-100万平米。
公司明年结算重点是：去年和前年已售的天润城和天华硅谷项目，销售均价约4000元；以及明年销售的威尼斯水城，预计销售均价约7000元，其中大部分准现房销售完就可以结算。预计结算面积在110－130万平米。
公司在今年7月提出了定向增发方案，拟定向发行不超过3.8亿股，发行价格不低于13.40元/股，募集资金不超过43亿元，主要用于南京和吉林项目的开发建设。预计公司可能在年初完成定向增发，届时净资产将提升到60亿元以上，资金实力大大增强。
盈利预测与评级
预计公司今明两年可以实现77%和124%的业绩增长，2009年每股收益0.54元，2010年摊薄后每股收益0.99元（假设结算110万平米），以昨日最新收盘价计算，对应的动态市盈率分别为30倍和16倍。我们认为，公司未来具有很高成长性，目前估值明显偏低，给予“推荐”的投资评级。
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