| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2009年11月03日 03:48 |
作者： |
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——名流置业集团股份有限公司公开发行公司债券网上推介会回放
左起：孙健、罗爱梅、庹启斌、刘道明、黄斌、冯娴
本次发行
问：请介绍本次公司债券的投资亮点有哪些？
庹启斌：与同类公司债券相比，名流置业公司债券的亮点及吸引力表现在：
（1）公司始终保持着稳健的经营风格，整体偿债能力较强，流动比率、速动比率、资产负债率等指标均处于较好水平。2009年6月30日公司合并报表的资产负债率为27.21%、流动比率为6.21、速动比率为2.28，而房地产开发行业上市公司上述指标均值分别为63.45%、2.04和0.62，公司的偿债能力明显优于行业平均水平。
（2）公司采取了稳健、多元化的拿地策略，成本具有较大优势，期间费用率较低，销售毛利率和净利率较高，盈利能力较强，具有较大的发展潜力。
（3）本次债券信用等级为AA+，表明债券的安全性很高，违约风险很低，保障投资者可以在风险较小的情况下获得稳定、合理的收益。
（4）本次债券采取了土地抵押担保、流动性保障措施、设立偿债准备金等偿债保障措施，为债券本息的到期偿付提供了充分的保障。
谢谢！
问：国泰君安与公司已经不是第一次合作，请问国泰君安在公司历次融资中承担了什么职责？在本次公司债券发行中承担什么工作？
庹启斌：2002年公司重组时，国泰君安作为公司的财务顾问，帮助公司设计重组方案，并且帮助公司在重组完成后持续规范运作。
2006年非公开发行时，国泰君安作为公司的财务顾问，帮助公司设计发行方案，引入合格的机构投资者。
2008年增发时，国泰君安作为保荐人（主承销商），帮助公司成功从资本市场募集发展所需的资金，并且在后续的持续督导过程中监督公司的募集资金使用情况，促进公司持续规范运作。
本次发行公司债券，国泰君安再次作为保荐人（主承销商），承担尽职推荐及持续督导的责任。同时，国泰君安作为本次债券的受托管理人，将按照相关法律、法规、规章、规范性文件的规定恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎和有效管理的义务，督促公司按债券募集说明书的约定履行信息披露义务，并且监督公司的募集资金使用，尽一切努力维护全体债券持有人的利益。
国泰君安证券作为本次债券发行的保荐人，对于能够与名流置业这样一个优秀企业继续合作而深感荣幸。国泰君安愿意继续与公司发展长期合作关系，帮助公司通过资本市场不断做强做大，期望公司能够继续持续稳健并且快速的发展，不断创造更加优异的业绩，为广大投资者带来稳定丰厚的回报。
问：请问公司如何保障债券本金和利息的偿付？
冯娴：（1）公司一直采取稳健和审慎的经营策略，资产负债率水平较低，偿债风险较小。同时公司良好、稳定的盈利能力和乐观的业务发展前景将为偿还本次公司债券本息提供有利保障。
（2）公司采取了一系列偿债保障措施，包括设定土地抵押担保、银行提供流动性贷款支持、安排偿债准备金、设立专项偿债账户、严格执行资金管理计划、设立偿付工作小组、充分发挥债券受托管理人作用和严格进行信息披露等，以保障本次债券本息的按时、足额偿付。
问：本次发行网上网下发行规模如何安排？
孙健：本次公司债券网上、网下预设的发行规模分别为1亿元和17亿元。公司和保荐人（主承销商）将根据网上公开发行情况及网下询价配售情况决定是否启动回拨机制。
问：请说明本次债券的票面利率如何确定。
孙健：您好，本次债券票面利率询价区间为7.0%-7.5%，最终票面年利率将由公司和保荐人（主承销商）国泰君安证券根据网下向机构投资者的询价结果在上述预设范围内协商确定。本次债券采用单利按年计息，不计复利，公司按照登记机构相关业务规则将到期的利息或本金足额划入登记机构指定的银行账户后，不再另计利息。谢谢！
经营管理
问：国内房地产企业数量众多，请问公司同行业内其他公司相比具有哪些优势？
刘道明：公司在行业内拥有如下竞争优势：
（1）公司近几年来发展较快，已在行业中处于一定领先地位。2009年上半年末，公司的净资产为47.25亿元，在75家沪深两市房地产开发上市公司中排名第11位，位居行业前列。
（2）土地储备较为充足且成本较低。公司一直奉行稳健和多元化的拿地策略，土地储备总量约为500万平方米，较为充裕。在土地成本方面，公司通过股权收购等多元化的方式积累了不少低成本的土地储备，具有较为明显的优势。
（3）具有较为充沛的项目资源。公司目前拥有近20多家全资子公司及控股子公司。公司开发的项目主要集中在武汉、沈阳、重庆、惠州、合肥、芜湖等地，这些项目将足够支持公司开发3-5年，并将在2010年开始逐步实现销售收入，形成良好、充裕的现金流。
（4）实现了较好的产业链整合。公司于2007年收购中工建设有限公司及其下属的湖北现代基业商品混凝土有限公司。通过上述收购行为，公司进行了产业链的延伸，加强了对项目的质量控制，减少了中间成本，缩短了开发周期，提高了盈利能力，增强了风险抵抗能力。
（5）具备较为优秀的管理能力。公司管理层对成本控制良好，期间费用率始终保持在较低水平，销售毛利率和净利率较高，为公司各利益相关者带来丰厚的收益。
（6）具有较为先进的经营理念。以“建筑品位生活”为企业使命，并在长期的发展中努力追求与实践“为大于细，超越满意”的“和谐人居”开发理念。
问：请问公司目前的行业地位如何？核心经营理念是什么？
刘道明：公司为二线地产公司中的领先企业，净资产规模、销售毛利率等财务指标已经达到行业内领先水平，正致力于进入一线地产公司行列。
名流置业作为一家在深圳证券交易所上市的房地产公司，通过多年来的发展，已经创立了包括“名流印象”、“名流公馆”、“名流庄园”等多个产品类型，以“建筑品位生活”为企业使命，并在长期的发展中努力追求与实践“为大于细，超越满意”的“和谐人居”开发理念。
问：公司近几年业务发展较快，请问公司的快速拓展是否会对公司的管理能力造成较大压力?
刘道明：（1）通过2006年和2008年完成的两次再融资，公司扩大了资本规模，进一步完善了公司的管理体制，提升了公司的管理能力。
（2）公司从2007年底开始完善内部管理和培训制度，注重标准化项目管理团队的建设和自我复制，使公司管理团队规模的扩大能够随着适应业务扩展的要求。
（3）公司的管理层不仅有来自房地产的业内人士，还有来自金融、法律、会计等行业的各类专业人士，具备财务管理、资本运营等专业知识背景。这样一支具有广泛业务背景和综合知识结构的管理团队能够从各个环节全面评估衡量市场风险和机遇，为公司专业化、规模化的稳健、持续发展起到关键的领导作用。
问：请问近两年来公司的利润构成情况如何？未来能否持续？
黄斌：（1）商品房开发与土地一级开发是公司房地产业务两个主要的营业利润来源。2007年以来由于土地价格上升较快和公司一直实施一、二级土地联动开发模式，公司的土地一级开发规模有所增加，因此公司2007年和2008年土地一级开发占公司营业毛利的比例较高，分别为72.24%和70.87%。
（2）未来公司仍以房地产开发为主要业务，并继续坚持土地一、二级开发联动的经营模式。未来公司的利润构成仍然主要来自于土地一级开发与商品房开发两块业务，而且随着公司商品房可售面积的不断增加，公司商品房开发和土地一级开发两块业务对利润的贡献将会更加均衡。谢谢!
问：贵公司的资产负债率水平一直较低，本次发行后，资产负债水平如何?
冯娴：（1）公司一直本着“以销定产”的审慎经营原则，资产负债率水平将一直保持着合理的水平。2006年末、2007年末、2008年末及2009年6月末，公司的资产负债率分别为26.44%、41.78%、24.60%和27.21%，行业可比公司同期的平均资产负债率分别为61.33%、60.94%、62.49%和63.45%，公司的资产负债率远低于行业平均水平。较低的资产负债率，使公司具有很强的债权融资能力和实现资产规模快速扩张的潜力，同时也具有更强的抗风险能力。
（2）按2009年6月30日的数据，本次公司债券发行后，公司合并报表的资产负债率水平将由2009年6月30日的27.21%增加至41.88%，仍然低于行业平均水平。公司在快速发展的同时将继续坚持稳健的经营策略，保持规模扩张与公司资金实力相适应，努力将公司的资产负债率控制在合理水平。谢谢！
问：董事长，非常羡慕您能取得今天的成就，请介绍一下您的价值观，并分享一下您成功的经验？
刘道明：您好，成功是一种态度，我的人生态度是“进取而不进攻、追求而不苛求”。
未来发展
问：公司未来的发展规划是什么？
刘道明：（1）面对机遇和挑战，公司将继续坚持项目开发短、中、长期相结合的可持续发展战略，实施规范化、精细化的管理提升战略，注重精品化、多样化的产品品牌建设战略。在房地产市场阶段性调整的大背景下，公司将及时调整开发计划，适度控制开发节奏，同时，公司将更加注重产品品质的提升，注重产品成本的控制，不断提高产品附加价值和综合性价比。为规避市场调整的风险，公司在选择新项目时将会更多地考虑受宏观调控影响较小的长三角地区及中西部二、三线城市。同时，公司将进一步优化产品结构，适度提高自持物业的规模及比例。
（2）由于行业调整，部分中小房地产开发企业将面临着资金链断裂的风险，公司将抓住这一有利时机，充分发挥自身资金充裕的优势，通过收购、增资等方式储备一批未来增值潜力较大的项目，为公司的可持续发展奠定良好基础。
（3）公司将继续加强品牌建设，以“建筑品位生活”为企业使命，并在长期发展中努力追求与实践“为大于细、超越满意”的“和谐人居”经营理念，积极寻求市场机会，通过多种运作手段，增加公司的土地及项目资源储备，不断增强公司的核心竞争能力，实现公司的持续、健康和快速发展，成为国内房地产开发先进企业。谢谢！
问：请谈谈对房地产行业未来发展情况的看法。
刘道明：（1）宏观经济将长期保持着健康的发展趋势，作为宏观经济支柱产业的房地产行业亦将长期保持良好的发展势头。
（2）随着居民可支配收入的增加，房地产行业将面临较大的刚性需求，房地产行业发展具备坚实的市场基础。
（3）未来的房地产行业政策亦将愈加稳定与成熟。在2006-2008年，国家出台愈来愈紧缩的政策，对地产行业的打压力度较大；2008年下半年，随着全球金融危机的爆发，地产行业的波动程度超过了国家预期，国家又出台了一系列刺激性政策予以补救；2009年上半年，刺激投资的政策因为其他行业的需求有限而过度地作用于房地产行业，致使整个行业有出现新泡沫的趋势。经过这一轮调整的经验，目前国家出台了一系列新的政策，更为审慎合理，更注重调整的幅度。这也将是国家未来对房地产业实施宏观调控的方向。谢谢！
嘉宾介绍
名流置业集团股份有限公司董事长 刘道明 先生
名流置业集团股份有限公司董事、副总裁 黄 斌 先生
名流置业集团股份有限公司董事会秘书 冯 娴 女士
国泰君安证券股份有限公司副总裁 庹启斌 先生
国泰君安证券股份有限公司董事总经理 罗爱梅 女士
国泰君安证券股份有限公司助理董事 孙 健 先生
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