| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2009年10月26日 03:37 |
作者： |
陈锴 |
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证券时报记者陈锴
去年金融危机让房地产企业的资金链面临前所未有的考验；而今，随着融资大门的打开，IPO、企业债、配股、增发等融资方式被地产公司竞相运用。随着银行对房地产信贷的收紧，地产商不仅对这些融资模式的依赖进一步强化，而且还开始挖掘新的融资渠道。
融资大战密集上演
今年6月以来，随着A股IPO大门的重启，众房企都急不可待地筹备上市。据不完全统计，IPO重启后有超过30家房地产企业计划在A股和H股上市，募集资金规模将超过1000亿元。无疑，今年是房企IPO久违的春天。
中投证券李少明告诉记者，由于去年市场遭遇了前所未有的危机，企业在市场融资的步伐有所放慢，此次地产商的融资大潮酝酿已久；而另一方面，今年下半年以来，中国房地产企业面对部分市场疲软以及闲置土地开发压力，确实需要融资筹钱维持运转。
房地产企业的融资方式主要分为债务融资和权益融资两种。“从银行获得资金依旧在各地产公司占据绝对比例，也是当前地产商们最愿意实施的融资方式。”渤海证券研究员周户对记者说。
国家统计局数据显示，2009年9月商品房施工面积和新开工面积持续增长，环比上升10%和15%；在资金来源方面，2009年1到8月，房地产开发企业本年资金来源近3.4万亿元，同比增长34%，其中国内贷款7384亿元，增长46%。
但问题是，“今年上半年银行贷款仍是房地产项目最主要的资金来源，这种单一的房地产融资模式，无论对开发商还是银行系统来说，都蕴含着较大风险。”上述人士认为，一旦政策缩紧，开发商又会遭受“苦日子”。因此，房企只有拓宽融资渠道才能抵御政策风险。
事实上，在融资过程中，各地产商可谓各出其招。万科、保利地产等龙头房企选择增发方式募资，规模都超过了100亿元；而首创置业（02868.HK）和合生创展(00754.HK)等大型房企则选择了企业债或配股等方式募集资金。
业内人士称，随着上半年楼市销量的猛增，开发商加大开工和土地储备都迫在眉睫，而现实的问题是，银行对大型房企的授信只是画饼充饥，民营房企和中小房企很难真正从银行拿到实实在在的贷款，只能靠其他渠道补给。
地产信托悄然升温
随着银行对房地产信贷的收紧，地产商已有的融资模式正在悄然发生变化，越来越多的房企开始从信托等其他渠道融资。
中国信托业协会发布统计数据显示，9月，共有47家信托公司推介43款集合资金信托产品，与上月持平。其中，贷款类产品16款，股权投资类4款，权益投资类8款，债权投资类3款，证券投资类5款，组合投资类7款。而按投资领域划分：地产信托9款，基建信托4款，金融信托9款。
记者统计发现，虽然地产信托产品款数并不多，但与其他信托产品相比发行规模却更大。9月地产信托产品发行总规模约26.4亿元，占比高达64.3%。与8月9.9亿元相比，9月份地产信托发行规模约增长166%。
用益信托工作室统计数据显示，信托公司发售给客户的信托理财计划中，已连续四个月(6-9月)大规模投向房地产领域，累计规模约达143亿元人民币，远大于1-5月的95亿元。6月以来，房地产逐渐替代地方基础设施，成为信托产品的主要投向。
针对信托资金热衷投资于地产的现状，一位银行业人士对记者表示，房地产商既是最有钱的人，同时也是花最高成本融资的人。目前的市场行情是房地产企业需要支付10%或更高的成本(目前的一年期贷款基准利率为5.31%)，并出具合法的抵押物，包括股权、房产或商业项目等。
9月份，摘得信托产品收益桂冠的“新华信托-渝开发A股股票收益权投资集合资金信托计划”便是一款地产信托产品，其优先受益人年收益率为12%，次级受益人年收益率高达30%。
据悉，不仅是中小地产商开始从信托渠道获得资金，地产巨头也同样如此。资料显示，今年9月，绿城中国(3900.HK)的全资附属公司绿城房地产也与平安信托签署了150亿的合作投资战略协。而在此之前的8月份，继金地集团（600386）与上海信托合作发行了规模5亿元的信托产品后，金地集团又与平安信托签署100亿合作投资战略框架协议。
由于银行信贷投放的收紧，资金来源渠道有限的中小房地产公司将更加倚重信托渠道融资，随着信托行业影响力的增加，越来越多的大型房地产公司开始青睐信托融资。但是，在这轮融资之后，上市公司拿了钱，我们在今年年底、明年上半年会看到什么现象，这将是一个非常有趣的问题。
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