| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2009年09月16日 03:46 |
作者： |
向南 |
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证券时报记者向南
嘉宝集团(600622)近日的一则公告，让投资者对房产开发成本起了好奇心。对比上海目前动辄2万元/平方米的房价，嘉宝集团最近中标的一个限价房地块，政府回购价格只有3850元/平米，而该公司工作人员表示仍能盈利。该公司之前开发限价房项目，售价3400元/平方米依然可实现5.48%利润。
公告显示，嘉宝集团全资子公司上海嘉宝奇伊房地产经营有限公司，9月10日以6568.4万元的价格中标嘉定区南翔镇永翔新苑配套商品房项目的土地使用权。该项目规划建设用地10.95万平方米，建筑面积21万平方米。该地块土地限价为40万元/亩，政府回购商品房的均价限定为3850元/平米。
“回购价格是比较低，但是我们依然能盈利，一方面是土地成本较低，另一方面是我们控制建安成本的能力较强。”嘉宝集团工作人员介绍，“我们之前开发的宝菊新家园，也是限价房，价格还没这次高，也赚了钱。”
嘉宝集团本次中标的永翔新苑项目，主要用于安置京沪高铁、城际铁路工程的动迁户，楼面地价为312.78元/平方米。正如该公司工作人员所述，在该项目中最重要的为建安成本。“普通小高层的建安成本为2000多元/平方米。”长江证券分析师苏雪晶介绍。首开股份（600376）董秘王怡表示，成本控制较好的公司，小高层建安成本可以控制在2000元/平方米。
以建安成本2000元/平方米计算，除去土地费用，留给永翔新苑项目的空间还有不到1500元/平方米，这里面还包括各种税费和配套费用。一位业内人士分析，永翔新苑项目由于是回购给政府，可以省去一笔不小的销售费用。
嘉宝集团之前开发的宝菊新家园项目为动迁配套房，根据嘉宝集团今年9月15日披露，截至2009年6月30日，宝菊新家园项目有5.5万平方米已预售尚未结转收入，按合同价可实现效益882万元， 有1.1万平方米尚未销售，按公司2008年平均售价估算，剩余面积可实现效益348万元，合计可产生收益1230万元。
宝菊新家园项目为限价房，销售均价3400元/平方米。按照嘉宝集团上述披露，6.6万平方米可产生收益1230万元，每平方米盈利186.36元，净利率可以达到5.48%。如果按照其尚未销售的1.1万平方米可实现效益348万元计算，净利率可达8.33%。
据了解，在永翔新苑项目附近，目前普通住宅销售价格在1.2万元/平方米左右。也正是在永翔新苑项目附近，华润置地8月27日花费35亿元在拿下两地块，楼面地价分别为8066元/平方米和7220元/平方米。永翔新苑项目销售价格远低于该两块地的楼面地价。
“对一线城市楼价来说，土地成本已经成为房地产开发成本中最重要的一块，而且所占比重越来越大。”苏雪晶表示。
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