| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2009年09月05日 03:04 |
作者： |
向南 |
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证券时报记者向南
对上实发展（600748）业绩失望之余，不少分析师将希望寄托在上实系内部地产资源的整合上。不过，如果分析去年年初置入资产之后的表现，就会发现，资产置入并没从根本上改变这家公司。
2008年年初，上实发展从大股东那里购入42亿元房地产资产，使得其土地储备和商业地产资源大幅增加，基本覆盖环渤海地区、长三角地区、泛华南地区。
上实发展当时表示，置入资产将带来大量的收益，这些收益将在2008年及之后爆发。上实发展在2007年年报中表示，注入资产后销售额有望达到40亿元，然而，2008年公司营业收入只有20.11亿元，只有预期值的一半，同比也减少14.08%。
在资产置入时，上实发展曾经对资产置入后的2008年盈利进行了承诺：保证实现净利润3.626亿元，如果没有达到，将在年报公布10日内补足差额。2008年公司实现净利润3.633亿元，刚好比承诺多出66万元。
虽然上实发展2008年实现净利润同比增长298.69%，但是如果分析其利润构成，就会发现，推动利润大幅上涨的更多是非经常性损益，扣除非经常性损益的净利润同比增长只有45.29%，在当年3.633亿元净利润中，非经常性损益高达1.606亿元。
另外，在置入资产时，上实发展并没有对置入资产的盈利进行保证，而只是保证公司整体盈利，原有业务的具体盈利情况尚难得知。根据2008年年报，原有地产业务“海上海”项目、成都“锦绣森邻”、重庆“水天花园”均处于开发销售之中。从另一角度考虑，如果上实发展原有业务净利润真的大幅下滑，也表明公司在项目储备上存在问题，主营业务缺乏可持续性。
资产置入后，上实发展并未能够将其很好地消化。上实发展存货周转天数由2007年的354天（调整后为467天）上升至2008年的1779天，今年上半年时更是高达3396天。
有分析师对记者表示，房地产开发周期较长的为2-3年，较短的9个月就可以完成，一般情况下为1-2年，上实发展注入资产迟迟不能带来业绩爆发性增长，也让她感到困惑。资料显示，上实发展从2007年即开始运作42亿元地产资源注入，至今已有两年时间。
截至昨日收市，上实发展动态市盈率为78.1倍，远高于万科A（000002）等同业公司，主要是其未来地产资源整合因素在起作用。上实系为避免同业竞争，一直谋划将房地产业务注入上实发展。目前还有一些项目仍未注入，例如上海市崇明区团结沙地块、东旺沙地块合计8635.90万平方米农业用地的使用权等。
值得说明的是，大股东一直支持上实发展做强做大，最近注入上实发展的朱家角淀山湖畔逾80.85万平方米土地，折合地价成本约101万元/亩，远低于市场价。“仅有大股东支持还不够，公司自己也要在营销、治理上下功夫。”一位长期跟踪该公司的分析人士表示。
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