| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2009年09月03日 02:17 |
作者： |
向南 |
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证券时报记者向南
近日，上实发展(600748)决定将全资子公司上海海际房地产有限公司挂牌转让，分析人士认为，这是因为上实发展新任高管希望将精力集中到居住房上，“商业房产回收期较长”。
一位长期跟踪上实发展的分析师表示，去年10月份，上实系管理层更替，上实发展也产生了新的管理层，新任高管对公司的发展有和前任不同的理念，更看重发展居住房。他们准备出售商业房来回收资金以用于居住房开发，他们认为居住房产生效益会更快。
资料显示，海际房产目前投资的项目为地铁M8线鞍山路站地块（“海东海”项目），建设用地面积为1.83万平方米。上实发展收购海际房产的成本为1.67亿元，拟以不低于1.85亿元的价格转让，如果以该价格转让成功，上实发展从2004年获得该地块至今，其间经历过土地价格大幅上涨，但是并未能获得相应收益。从2005年海际房产成立到2009年7月，海际房产尚无主营业务收入。
资料显示，上实发展2004年取得该地块的成本是2.82亿元，本次评估账面值为3.28亿元，评估报告认为该地块只是略微增值。评估报告表示，该地块原本规划的容积率为3.6，因受到地铁建设和居民日照的影响，设计容积率只能做到2.2，同时因地铁缘故要加强桩基围护要花费3000万元。
地铁口地块是稀缺资源，上实发展2004年拿到该地块时，曾表示其不但能带来可观的经济效益，同时由于地处中心城区商业街上的地铁站位置，将利于公司形象、品牌的提升。当时上实发展还拿到另一个地铁M8线江浦路站地块，不过早在2008年10月及12月，上实发展已分两次将其所持该地块项目公司股份转让，如果本次转让海际房产成功，那么上实发展将全部转让两家地铁项目公司。
除了两个地铁口商业项目，上实发展还在产权交易所以3.14亿元挂牌出售上海远东国际桥梁建设有限公司100%股权，由于无人摘牌，上实发展已经下调挂牌价格至3.02亿元。上实发展获得上海远东100%股权的成本为3.09亿元，新的挂牌价在公司的成本线之下。
当初，上实发展购得上海远东可谓态度坚决，2007年取得77%股权后，又在2008年4月收购剩余股权，上实发展当时表示，公司下属众多住宅商业项目将由上海远东承建，可以大幅提升公司房地产项目工程质量，减少项目建设时间，提高资金使用效率，节约资金成本。公开资料显示，2007年上海远东仅实现净利润为67.09万元，2008年净利润进一步减少到只有7.52万元。
而现在上实发展又改变了想法。“上海远东公司属于非房地产主营业务，公司要调整结构，把资金用在开发新收购的朱家角地块上。”上实发展董秘阚兆森表示。
“感觉公司没有统一思路，股权买来卖去，不知道公司到底是什么打算。”一位分析师表示。
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