| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2009年06月26日 04:07 |
作者： |
包晓霞 |
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南京证券包晓霞
投资要点
●公司以住宅房地产开发为核心业务，开发的楼盘均为中高端住宅。预计苏州项目2010年开始进入结算期，上海项目2011年开始贡献收益。
●2009年公司利润主要来自三块：一是依云湾花园商铺的整体出售、二是已出售常春藤大厦的项目装修、三是去年预收款结算及绿化业务等。
●控股股东南江集团在重组时有业绩承诺，预计公司2009、2010年每股收益约0.3、0.9元，重估净资产约11.6元，给予“推荐”评级。
●风险提示：苏州太上湖项目结算进度可能低于预期；若未来增发将摊薄业绩；市场整体估值压力加大或影响公司估值。
华丽家族(600503)借壳而来，控股股东为上海南江（集团）有限公司，从一个上海城区的项目公司成长为具备一级开发资质跨区域的专业房地产开发商。公司以住宅房地产开发为核心业务，同时涉足建筑装饰、绿化环保等相关产业。所开发的楼盘均为中高端住宅。
上海与苏州是业绩主力
目前公司项目储备主要有两个：华丽家族·43街坊和苏州太上湖。两个项目占地面积分别为2万平方米和58.74万平方米，规划总建筑面积分别有13.72万平方米和95.75万平方米。卢湾区华丽家族·43街坊位于马当路388号，该项目规划用地面积为20,084平方米，规划总建筑面积137,253平方米，主要由一幢二十七层办公公寓、七层酒店公寓及多幢二~三层商业裙楼及五层地下室组成。目前公司持有该项目51%的股权。公司年报披露2009年将有10亿元资源准备用于子公司增资，我们预计可能是收购该项目48%的股权，该项目预计到2011年才能贡献收益。由于该项目地处新天地附近，属于稀缺地块，公司对办公公寓和商业裙楼主要是以租赁方式经营，对七层的酒店公寓以租售并举的方式经营。如果公司现金流充沛，没有业绩压力，我们预计该项目将持续为公司贡献稳定的租金收益。
苏州太上湖项目位于太湖旅游度假区，项目所在地200公里范围辐射的区域，为当今中国最发达和富庶的地区。项目占地56.74万平方米，规划总建筑面积95.75万平方米，项目总投资约50亿元，分为4期开发，预计开发周期3-5年。项目主要由345套独栋别墅、352套联排别墅和4244套高层公寓组成。在建一期规划建面13万平方米，可售8万平方米，由140套独栋别墅组成。预期2009年10月起售，2010年可以结算。该项目2004年拿地，当时地价约为20多万/亩，预计毛利率在60%以上。
股东承诺提供业绩保障
由于苏州太上湖项目和上海43街坊项目均不能为2009年贡献收益，因此2009年公司利润主要来自三块：一是依云湾花园商铺的整体出售、二是已出售常春藤大厦的项目装修、三是去年预收款结算及绿化业务等。2009年5月25日依云湾花园商铺以股权转让的方式整体出售，转让价格总计2.01亿元，给公司贡献净利6700万元，折算成每股收益约0.13元。公司于2008年出售长春藤运通大厦物业项目的同时，签署了大厦的后期装修合同，合同款约7000万元，预计为公司贡献净利润2000万元，折算成每股收益约0.04元。公司2008年预收款以及绿化业务，预计可贡献每股收益约0.05元。
由于2009年公司可贡献利润的项目较少，为了不使业绩过分缩水，我们认为公司将有调节利润的动机，预计2009年每股收益0.3元左右。由于控股股东南江集团在重组时承诺，华丽家族2009年和2010年实现的归属于母公司所有者的净利润合计不低于6亿元。若实际实现的利润数低于承诺数，南江集团将以现金方式向上市公司补足该期间实际实现的净利润与承诺利润数的差额部分。因此预计2010年公司每股收益将不低于0.84元。根据对苏州项目盈利情况的预测，按现有股本计算，我们预计2010年每股收益达0.9元。
估值与投资建议
上海新天地·43号街坊2011年能否贡献收益，目前仍存在较大不确定性，其他业务的业绩贡献有限，可将苏州项目的业绩贡献视为公司业绩的安全边际。公司2009年的市盈率高于行业平均，由于2010年业绩的高增长，明年的动态市盈率有一定估值优势。就绝对估值而言，假设上海43街坊全部用于出租，苏州太上湖项目的结算进度如上所述，假设折现因子为9%，预计公司重估净资产为11.6元/股，目前股价相对溢价不多。综合控股股东的业绩承诺、公司拥有稀缺土地资源估以及房地产板块不断上升的估值这三方面的因素，我们给予“推荐”评级。
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