| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2009年03月30日 04:44 |
作者： |
魏博 |
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中原证券魏博
投资要点
城市成交量普遍上涨，龙头公司表现更佳。
“量入为出”取代“规模扩张”成为行业投资法则。
现金压力最坏时期已过。销售增长、贷款增加、投资缩减缓解行业资金压力；公司间资金压力各有不同。
预计上市公司一季报业绩亮点不多，全年业绩可实现确定性增长。
行业整体判断：短期回暖，中期谨慎，长期利好依旧在。成交量是影响房地产板块股价的主要因素，房价是次要因素。维持行业“同步大市”的投资评级。
建议配置行业龙头公司。行业短期的投资机会依赖于房地产市场成交量数据的变化；长期仍然具有较好的投资机会；中线的投资机会风险最大也最尴尬。土地资源较多的区域性公司利润的变动风险依然较大，仍需观察。
风险提示：“鱼与熊掌”不可兼得。行业整体将经历在价格与交易量之间反复取舍的过程。
在2009年度投资策略中，我们明确指出行业积极因素来自政策。近3个月行业发展趋势与我们预期一致。四个方面概括近期行业特点：交易量回暖，城市成交量普遍上涨，龙头公司表现更佳；投资意愿谨慎，“量入为出”取代“规模扩张”成为行业投资法则；资金压力缓解：现金压力最坏时期已过；业绩分歧依旧在：除销售数据外，预计上市公司一季报业绩亮点不多，全年业绩可实现确定性增长。
交易量回暖
以新政策实施之日为界，成交量普涨。2008年10月27日，以贷款利率优惠、首付下调、税费减免为标志的新政策开始实施。在此之后，各城市成交量普遍上涨。深圳的成交量上涨幅度最大，天津其次，北京再次，上海幅度最小。
2009年龙头公司销售实现开门红。以万科和保利地产为代表进行分析。万科：2009年前两月实现销售面积80.3万平方米，同比增长88.3%；销售金额60.8亿元，同比增长77.9%。2007年前两月实现销售面积33.5万平方米，销售金额25.76亿元；2008年前两月实现销售面积42.6万平方米，销售金额34.2亿元。保利地产：2009年前两月实现销售面积39.04万平方米，同比增长228.73%；销售金额33.94亿元，同比增长198.25%。2008年前两月实现销售面积24.35万平方米，销售金额15.73亿元。
投资意愿谨慎
“量入为出”取代“规模扩张”成为行业投资法则。我们在2008年底发布的策略报告中指出：“调研重点上市公司了解到，明年大部分公司在投资上将是零增长。考虑到国务院提出明年要加快保障性住房建设和棚户区改造，预计明年房地产行业投资增速将回落到10%-15%，为2000年以来的最低增速。”
现实情况符合我们的判断：土地购置仍然谨慎，虽然部分政府变相采取了“勾地”等措施，但底价成交和流标的比例仍占到土地招拍挂市场的大部分；各重点公司开工规模普遍缩减，未见起色。短期内，慎言“规模扩张”。目前，宏观经济仍未明朗，金融危机导致资产价格缩水，居民购买力增长困难，房价仍处下降趋势。“量入为出”将被越来越多的公司作为投资法则。
资金压力缓解
2008年三季度末，行业资金压力最大。2008年，房产的滞销比往年的调整来得快一些、长一些，现金回笼成为行业最大的难题。与此同时，上半年的政府货币政策仍以紧缩为主，但施工支出等资金流出却由于认识程度、施工惯性等原因没有及时缩减。
销售增长、贷款增加、投资缩减缓解行业资金压力。自2008年10月底新政策实施以来，房地产市场交易量恢复增长，银行对行业的贷款开始增加，房地产公司量入为出缩减投资，三方面因素共同缓解了行业的资金压力公司间资金压力各有不同。虽然行业整体资金压力缓解，但不同公司面临的状况差别较大。如行业龙头公司万科，由于对行业走势的判断能力、调整能力较强，公司资金压力“见底”时间早于行业：2008年中期公司现金压力最大，货币资金仅与短期负债基本持平，此后下半年公司缩减开工、加大促销力度、成功发行公司债，资金压力开始逐步缓解。而在2007年底、2008年初曾有部分公司以较高利率进行了各种形式的借贷，随着借款期限的临近，这部分公司的资金压力仍然较大。
业绩分歧依旧在
销售毛利率继续下行。我们在2007年曾指出，房地产行业平均超过40%的销售毛利率是不能持续的，我国房地产行业销售毛利率十几年来的平均值约为30%。盈利能力开始回调。2008年一季度延续了此前的趋势，行业的销售毛利率达到历史高位，随后开始逐季回落。预计在房屋售价下行及高价位土地陆续进入销售期的双重影响下，2009年行业销售毛利率将进一步下降。
一季报营业收入持平或略降。除2007年外，多数年份一季报营业收入的增速相比其他三个季度并不高。遭遇了2008年前十个月的销售低迷之后，上市公司在2009年一季度的可结算资源并不多。
利润总额下降的可能较大。营业收入持平、销售毛利率下降的结果是利润总额的下降，我们认为这种可能性较大。全年业绩可实现确定性增长。销售回暖已经维持5个月。从2008年10月底至今，房地产市场成交量已经有5个月维持回暖的趋势，2009年房地产上市公司可结算资源增加。存货跌价准备减少。2009年仍有部分公司将计提存货跌价准备，但数额将比2008年减少。
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