三重因素博弈有望呈现平稳走势

    走过了扑朔迷离、一波三折的“拐点之年”，中国楼市迎来了２００９年。在房贷减负、政策利好、供求关系这三重因素博弈下，楼市是继续调整，还是止跌回暖、由“熊”转“牛”？专家认为，与２００８年“倒Ｖ形”走势相比，２００９年中国楼市更可能呈现平稳的“Ｌ”形走势。
　　房贷减负：加速刚性需求入市
　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说：“持续降息使购房成本大大降低，有利于推动前期积累的刚性购房需求得到释放。”
　　从２００９年元旦开始，银行将执行２００８年连续５次降息后的最新利率，购房者的房贷成本减轻超过１０％。如果是公积金贷款，５年期以上贷款利率已下降至３．８７％，以５０万元２０年期贷款为例，每个月可少还贷款３６５元。
　　光大证券地产分析师赵强分析认为，出于全力保增长的需要，我国降息周期可能会持续相当长时间，本次经济周期中货币政策放松幅度有可能创历史记录，基准利率可能会跌穿１．９８％历史最低水平。“目前，１年期存款基准利率已降至２．２５％，５年期存款利率也不过３．６％，随着利率的进一步降低，居民储蓄收益大大下降，储蓄意愿降低将会推动部分资金流向楼市。”
　　在楼市重镇上海，房贷门槛的放低特别是公积金贷款额度的不断提高，将有效推动刚性需求以及改善性需求入市。２００８年底，上海市政府办公厅转发五部门联合发布的通知，明确了“改善性”住房消费的相关政策，除对二套房贷进行松绑之外，更将二套房公积金贷款每户最高限额提高至６０万元。
　　新年上班第一天，上海公积金管理中心又将二套房公积金贷款最高额度上调至每户８０万元。这意味着，对于很多家庭而言，购买一套普通住宅不需要商业贷款、完全依靠公积金贷款即可。即使以７折优惠利率计算，五年期以上商业贷款利率也比五年期以上公积金高出０．２８８个百分点。
　　政策利好：未来仍有释放空间
　　在日前召开的“２００９年北京市发展和改革工作会议”上，相关人士透露，为了合理引导住房消费需求，今年北京将研究取消二套房限制，适当减税让费，刺激改善性需求。此外，北京市今年还将探索廉租房收购模式，利用好存量资源。
  　此前，从中央到地方已经密集出台了一系列“楼市新政”，这些利好也有效刺激了楼市成交量的回暖。根据上海市房地产交易中心监测，２００８年１１月网上成交的市场化新建商品住房预售面积比９月、１０月分别增加４７％、３６％；网上成交的二手房买卖面积比９月、１０月分别增加７５％和６８％。
  　“跟随市场变化，我们预计未来楼市政策利好仍有进一步释放空间，包括彻底松绑二套房贷、进一步降低交易税费，甚至购房退税等，这有望使市场底部提前出现。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。
  　他认为，２００８年１２月２０日国务院办公厅出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其内容的全面性和重要性可与２００５年出台的“国八条”和２００６年出台的“国六条”相提并论。除了继续强调加大保障性住房建设力度，减免二手房交易税费从而鼓励普通商品住房消费，更首次提出支持房地产开发企业合理的融资需求，有望缓解开发商资金链紧张的局面。
　　供求关系：消化存量是首要问题
　  对于２００９年的楼市而言，如何化解巨大的存量房压力或许是决定市场走向的关键因素。数据显示，截至１１月末，全国商品房空置面积达１．３６亿平方米，同比增长１５．３％，增幅比前１０个月提高了２．２个百分点。
　　“楼市阶段性供大于求已是不可避免。”上海社科院房地产研究中心研究员顾建发说。
  　中金公司研究部分析员白宏炜表示，在一线城市中，上海楼市的供求关系较为平衡，未来市场供应量较小，消化周期相对较短；但北京、南京、福州、成都等城市的存量房面积较大，需要较长时间才能消化。
  　在供大于求的情况下，多数开发商纷纷借着“政策东风”，通过降价以及附送面积等优惠来促销。在多方配合下，２００９年元旦楼市呈现久违的暖意，各大城市咨询、看房的人数普遍提升。
  　根据上海佑威楼市通系统的数据，新年楼市成交迎来“开门红”，首个工作日当天成交商品住宅４９４套、５．４７万平方米，大大高于去年１２月份２．７万平方米的平均水平。而据北京“我爱我家”初步统计，旗下各门店的交易量较去年同期增长１７％，客户咨询及委托交易的数量更分别同比增长３６％和２０％。
  　顾建发认为，随着政策累积效应的逐步释放，市场有望在2009年下半年见底回暖。与２００８年“倒Ｖ形”走势相比，２００９年中国楼市更可能呈现平稳的“Ｌ”形走势。