| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2008年04月14日 05:35 |
作者： |
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从招商地产2007年年报分析，该公司41.12亿元营业收入中，销售收入所占比重为64%，租赁收入占比为9%，中介收入占比为3%，园区供水供电收入占比为18%，物业管理收入占比为6%。
这一成绩单充分表明，招商地产目前走的是多元化路线，它的销售比重比大部分开发企业都低，除此之外，还经营持有物业、中介服务、物业管理、园区供水供电等。
聚焦房地产业，专业化与多元化一直存在较大的争论。从经济学角度看，专业化有利于资源配置和单位效益最大化。近几年也有“美国模式”将取代“香港模式”的观点。前者更强调专业化分工，后者则倾向于不仅开发多种类型的产品，而且还把触角伸向非开发环节。在房地产开发越来越强调专业化的大趋势下，也存在碧桂园、富力等企业"一条龙式"的开发经营模式，规划、施工、装修、销售、物业全都自己做，碧桂园甚至还有自己的水泥厂。
招商地产是国内较早从事持有型物业经营的地产商，2007年全年，租金收入达到38346万元，较2006年度增长25％。香港地产巨头非常重视持有物业，香港置地、新鸿基、太古等公司的持有物业收入占总收入的比重很高，甚至在50%以上，借此可以优化企业资产结构，尤其是能够产生稳定的现金流，降低企业经营风险。目前国内诸多开发商，如世茂、富力、万达、绿地等纷纷增加持有物业的比重。招商地产的这一策略比较成功，但由于持有物业类型比较杂乱，未来应多配置优质商办类物业。
招商地产辖下的招商置业从事房地产经纪业务，截止2007年末店铺总数已达69家，报告期内实现营业收入10316万元。开发商从事销售代理并不少见，绿地、复地、富力、碧桂园等皆如此，目前来看无可厚非，但也很难成大气候，目前这一领域的优质公司皆专业公司，如易居中国、世联地产等。
大牌地产商都倾向于铸造自己的物业公司，如万科、中海、金地等皆如此。招商局物业目前已形成较大规模。至于园区供电供水，属于垄断性行为，对企业发展战略没什么影响。
从业务的类型分析，招商地产不仅从事二级开发，还从事一级土地开发，不仅从事住宅、办公楼、商业等普通产品开发，还从事工业园、科技园的综合性开发。招商地产面临着专业化与多元化发展之间的矛盾与协调的问题。
国外经验表明，在市场化条件下，房地产企业只有在少数几个领域形成相对的专业优势，培养出核心的产品线，才有可能实现大规模的复制，万科学习美国的地产巨头普尔特，只专注于住宅开发即为明证。招商地产虽然能够获得母公司的强大支持，但必须看到我国的房地产政策和制度都在发生巨变，必须在树立专业化优势的前提下，适度根据资源的可获得性进行多元化发展，才能最终解决专业化与多元化之间的矛盾。
（作者供职于上海易居房地产研究院）
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