| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2008年02月27日 05:27 |
作者： |
桂衍民 |
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中小企业纷纷转让土地和项目，全行业洗牌一触即发
证券时报记者桂衍民
持续了五年之久的“热恋”轰然坍塌。在与“金融”度过五年甜蜜的岁月之后，房地产才真正感觉到缺钱的日子不好过。因为资金短缺，中小地产企业和一些融不到资金的大型房地产企业正遭遇着近10年来的“命门”大劫。可以预见的是，在宏观环境不发生变化的情况下，地产界即将面临一场大规模的重新洗牌。
开发商“求钱若渴”
有地就有钱的日子已经一去不复返了。现在的地产商，不仅面临着产品成交萎缩、资金回笼难的问题，由于信贷紧张带来的资金稀缺就几乎遏制了他们的命脉。
“愁呀，没资金就动工不了，不动工就没楼可发售，每天还要缴纳各类费用。”马总近段时间来为钱愁得简直要抓狂。马总现为一家地产公司的副总，尽管企业不大，但前两年凭借楼市的火爆，马总也赚得盆满钵满。
但去年来从紧的宏观政策和严格的信贷控制，令马总寝食难安，直接影响是无法从银行贷到开发款。“原来经常打交道的银行，现在硬说没钱可贷。”马总说，“自有资金根本不够，按期开发不了还得缴纳空置费，拖得久了就会被政府收回去。”
与马总一样备受资金煎熬的房地产开发商不在少数。珠海地产副总周鹰称，据他了解，在深圳就有不少小型地产商缺钱非常厉害，上海那边更甚。据上海市国税局、上海市地税局日前发布的2007年第四季度欠税公告，620多家企业或单位欠税名列中，房地产公司成为欠税大户。当地专家分析，房地产企业大面积欠税，就是受银行贷款紧缩等因素影响，导致其资金链出现问题无法及时缴税。
地产开发商资金紧张的表现远不止欠税，土地拍卖会也开始遭遇“寒流”。2月18日，厦门国土局公开出让的９幅地块全部流拍，这也是继2007年年底4幅出让地块全部流拍后，厦门土地拍卖市场再度遭遇流拍的尴尬。
资金紧张在一些大的地产商中也初现端倪。据一位业界人士透露，某地产龙头企业近期实施的降价放盘，就是资金紧张所致。“一方面是为了缓解流动资金短缺，另一方面是为了年底和年后继续拿地。”
行业重新洗牌大势所趋
“没办法，只能把香蜜湖那块地转让出去算了。”持续地从银行吃“闭门羹”，马总此前的豪气消失了不少，语气显得特别疲倦。
“没钱什么都做不了，动工不了，每天坐吃山空。”身为开发该地产项目公司的副总，马总这几天四处为钱奔波。以前打过交道的银行，马总年前年后拜访了不下20次，可就是贷不到款。
马总负责开发的项目用地位于深圳香蜜湖片区，用地面积8万平方米，建筑面积35万平方米，土地使用性质为住宅用地。马总粗略计算的结果是，开发该地块没有10亿开工不了，而现在从银行1亿元都贷不到。正因如此，马总最终决定把该项目连同项目公司一起转让出去。
马总给出的转让价是，按照每平米6000元转让，35万平方米的建筑面积总价款21亿。“这个价其实已相当便宜了。若不是银行不放贷，我们自己绝不会转让出去。”
因为从银行贷不到款而转让项目或公司的远不止马总一家，不少中小地产商都面临此类问题。深圳另一家地产公司的销售副总徐先生称，他们公司年底为解决资金紧张问题，转让了旗下一块地皮，连同项目公司。
据深圳民间资深地产专家半求预测，随着中小地产商资金链的收紧，这种连同项目公司一起转让的事例将会越来越多。“不仅项目转让，兼并、倒闭也会在不久的将来发生，地产界重新洗牌不可避免。据目前的情况，全国中小地产商倒闭一半是可以预期的。”
半求的预测不无依据，据北京产权交易所公开的股权转让信息，自去年11月至今，累计已有20家房地产企业转让部分或全部股权。
花旗集团亚洲房地产业主管何艾文就预测，由于受抑制银行借贷的影响，若干大型的地产开发商如果上市计划失败的话，可能会沦为竞争对手收购对象。他预测，中国房地产界将迎来重组浪潮，不少地产公司被其他公司兼并，或者自行倒闭。
“万科目前降价销楼其实就是在加速这种进程。”半球计算，这类大型的地产公司只要达到30%的销售率，就能收回开发成本，现在它降价销售，将加速中小地产商倒闭或兼并的进程，挤压中小地产商市场。“到最后，这类中小地产企业不得不主动找上门要求被兼并，或者自动倒闭。”
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